주 문

이건 심사청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

 청구인은 2004.11.19. 전북 익산시 소재 답 505.8㎡ 및 건물 1,110.248㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 함)를 취득하였고, 2015.3.11. 쟁점부동산을 aaa에게 양도한 후, 양도가액 1,070,000천원, 환산취득가액 1,003,701천원, 필요경비 24,488천원, 산출세액 675,162원으로 하여 2015.6.1. 양도소득세 예정신고하였다.

 **세무서장(이하 ‘처분청’이라 함)은 청구인의 양도소득세 예정신고 검토과정에서 청구인이 신고한 환산취득가액 1,003,701천원을 부인하고, 쟁점부동산의 전소유자(bbb)가 신고한 쟁점부동산의 양도가액 680,000천원을 취득가액으로 결정하여 2016.1.31. 납기로 양도소득세 77,503,774원을 고지결정하였고, 이 후 전소유자(bbb)로부터 인수한 쟁점부동산에 근저당권이 설정된 금융채무액 850,000천원을 취득가액으로 보아 2016.3.7. 58,864,512원을 경정감 결정하였다.

 이에 청구인은 2016.3.31. 이의신청을 제출하였으나, 처분청의 청구취지 및 이유 등의 관련 입증자료 보정요구에 이의신청 심리일 현재까지 보정하지 않은 사유로 각하(4.11.)되었고,

 청구인은 이에 불복하여 2016. 7. 7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

 청구인은 쟁점부동산 취득가액으로 처분청에서 인정한 쟁점부동산의 근저당권설정 금융채무액 850백만원 이외, 대물로 교환 지급한 충청남도 **시 소재 대지 36㎡와 동소 소재 대지 268㎡ 및 단층주택 40.85㎡ (이하 ‘교환①부동산’이라 함)의 교환가액 80천만원과 충청남도 **시 소재 ***빌라 102호(이하 ‘교환②부동산’라 함)의 교환가액 29백만원, 총 109백만원을 쟁점부동산의 취득가액에 추가하여 인정하여야 한다.

3. 처분청 의견

청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 전소유자 금융채무 인수가액 외에 어떤 재산을 얼마에 이전할 것을 약정하는 객관적인 증빙이 존재하지 않고, 전소유자가 양도가액이라고 신고한 680,000천원과도 일치하지 않으며, 단지 쟁점부동산의 취득시기와 교환①과 교환②부동산의 계약시기가 비슷하다고 해서 이를 교환계약이라고 보아 교환①과 교환②부동산을 취득대가로 지급하였다고 볼 수 없는바, 교환①과 교환②부동산의 교환가액으로 주장하는 109백만원을 취득가액에 포함하지 않고 고지한 당초처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 교환① 및 교환②부동산 가액을 쟁점부동산의 취득가액에 포함시켜야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

  ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27, 2014.6.3, 2014.12.23>

   1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

  ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

 3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

   2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

   3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>

   1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

    가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

4) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】[2015.02.03]일부개정

  ① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2, 2015.2.3>

   1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

 5) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】[2015.02.03]일부개정

  ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다. <개정 1998.12.31, 2000.12.29, 2008.2.29, 2015.2.3>

   1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세・등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

   2. 자기가 행한 제조・생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비・노무비・운임・하역비・보험료・수수료・공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)・설치비 기타 부대비용의 합계액

   3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세・등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

　6) 소득세법 기본통칙 97-1 【 토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산 】

　 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.

　　1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액

다. 사실관계

 1) 다툼이 없는 사실관계

  가) 쟁점부동산 양도상황

  쟁점부동산의 등기사항 전부 증명서에 의하면, 그 소유권 이전내역 등은 아래와 같으며, 청구인은 2004.11.19. bbb으로부터 쟁점부동산을 취득하여 2015.3.11. aaa에게 1,070백만원에 양도한 것으로 나타난다.

 <쟁점부동산 등기사항 전부증명서(토지)>

<쟁점부동산 등기사항 전부증명서(건물)>

  나) 양도소득세 신고내용 및 결정내용

   (1) 청구인 및 처분청에서 제출한 자료에 의하면 청구인은 쟁점부동산에 대하여 양도가액 1,070백만원, 환산취득가액 1,003,701천원으로 하여 2015.6.1. 양도소득세 예정신고한 것으로 나타난다.

   (2) 청구인의 2015과세연도 양도소득세 예정신고에 대하여 처분청에서는 쟁점부동산의 취득가액을 전소유자(bbb)가 신고한 양도가액 680,000천원으로 결정하였다가, 다시 전소유자(bbb)로부터 청구인이 인수한 쟁점부동산에 설정된 근저당권 채무액(850백만원)으로 결정한 것으로 국세청 전산망에서 확인된다.

  [쟁점부동산의 취득가액 변동내역]

  (’15.6.1.)1,003,701천원 →(’16.1.31.)680,000천원 →(’16.3.7.)850,000천원

(단위 : 천원)

 2) 청구인의 주장과 제출된 서류

  가) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액으로 금융채무액 850백만원이외 대물로 지급한 교환①과 교환②부동산의 가액을 추가로 인정해 달라며 매매계약서, 공증증서 등을 제출하였으며 그 내용은 다음과 같다.

   ※ 단. 쟁점부동산 취득시(2004.11.19) 매매계약서는 제출되지 않았다.

   (1) 교환①부동산 관련

    (가) 청구인이 제출한 교환①부동산 매매계약서는 아래와 같다.

     매매대금 및 계약일자가 표기되어 있지 않으며, 쟁점부동산 관련 내용도 나타나지 않는다.

    (나) 교환①부동산의 등기사항을 보면 청구인은 교환①부동산을 2001.4.13. 취득하여 2006.8.1. 쟁점부동산의 전소유자(bbb)에게 2006.8.1. 매매를 원인으로 하여 소유권이전된 것으로 나타나며, 2004.11.16. 채권최고액 8천만원의 근저당권이 설정되어 있는 것으로 나타난다.

<교환①부동산 등기사항전부증명서 (토지)>

<교환①부동산 등기사항전부증명서 (건물)>

    (다) 청구인은 교환①부동산 소유권이전과 관련하여 2004년11월16일 법무법인 사명에 인증받은 인증서(등부 2004년 제6177호)를 제출하였고, 그 내용은 다음과 같다.

   (2) 교환①부동산 관련

    (가) 청구인이 제출한 교환②부동산 매매계약서는 아래와 같다.

     매매대금 및 계약일자가 표기되어 있지 않으며, 쟁점부동산 관련 내용도 나타나지 않는다.

    (나) 청구인은 교환②부동산의 공동주택 공시가격을 제출하였는데 이에 따르면 2005.1.1. 기준 공시가격은 29백만원으로 나타난다.

    (다) 교환②부동산의 등기사항을 보면 청구인은 교환②부동산을 1993.11.4. 취득하여 2004.11.16. 쟁점부동산의 전소유자(bbb)에게 매매를 원인으로 하여 소유권이전된 것으로 나타난다.

 <교환②부동산 등기사항전부증명서 (집합건물)>

  나) 청구인은 추가 증빙자료로 2016.8.3. 전 소유주 bbb과 전화통화내용에 대한 녹취내용(번문장소 : *속기사무소)을 제출하였으며 그 내용은 아래와 같다.

  다) 청구인의 추가주장과 제출서류

청구인은 부동산정보통합열람(http://kras.jeonbuk.go.kr/land_info)에서 조회된 쟁점부동산에 대한 취득시와 양도시 개별공시지가를 제출하였으며, 쟁점부동산의 취득당시 개별공시지가가 580천원으로 양도당시 공시지가 511천원보다 높다. 따라서 쟁점부동산의 취득가액이 최소한 양도한 쟁점부동산의 양도가액보다 커야 한다는 주장이다.

 3) 처분청의 구체적 주장

 가) 청구인은 쟁점건물을 취득하면서 채무인수 외에 취득대가로 교환①과 교환② 부동산을 추가로 지급하였으니, 이를 취득가액으로 인정하여 줄 것을 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 어떤 조건으로 취득하게 되었는지를 확인해줄 매매계약서를 제시하지 못하고 있다.

  나) 2004.11.16. 작성한 교환①의 부동산매매계약서 및 합의서를 살펴보면 청구인이 bbb에게 교환①의 부동산을 매도하되 토지거래해제시까지 채무자를 청구인으로 한 근저당설정등기를 하며, “이에 관련된 원인 증서는 차용증 또는 약속어음을 발행하기로 한다”라고 기재되어 있는 것으로 보아 이 거래는 쟁점건물의 매매와는 관련없는 거래로 확인되며, 실제로 교환① 부동산은 2006.8.1. bbb에게 소유권이 이전되었다.

  다) 또한 교환②부동산의 부동산매매계약서를 살펴보면, 이 또한 쟁점 건물과의 교환거래에 대해서는 어떠한 언급도 없고, 계약일, 잔금일에 대해서도 기재되어 있지 않으며, 단지 청구인이 bbb에게 교환② 부동산을 매도한다는 내용만 기재되어 있을 뿐이다. 실제 교환② 부동산은 2004.11.16. bbb에게 소유권이 이전되었다.

   “교환”이라 함은 당사자 쌍방이 일정한 재산을 상호 이전할 것을 약정하는 계약인데 쟁점 건물과 어떤 재산을 얼마에 이전할 것을 약정하는 객관적인 증빙이 존재하지 않고, 전소유자가 양도가액이라고 주장하는 680,000천원과도 일치하지 않으며, 단지 쟁점부동산의 취득시기와 교환①과 교환②부동산의 계약시기가 비슷하다고 해서 이를 교환계약이라고 할 수 없다.

 4) 기타 확인사항

  가) 국세청 전산망에 수록된 쟁점부동산의 취득당시 기준시가는 건물 522,923, 040원, 토지 262,510,200원(2002.10.31. 개별공시지가 519천원)으로 총 785,433, 240원으로 나타난다.

  나) 교환①부동산은 비과세로 양도소득세 신고가 되어 비과세로 결정되었음이 국세청 전산망에 나타난다.

  다) 교환②부동산은 청구인이 무신고하였고, 관할세무서에서 비과세로 종결처리한 것으로 국세청 전산망에 나타난다.

라. 판단

 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액에 교환①․② 부동산의 가액이 포함되어야 한다고 주장하나,

 청구인은 당초 쟁점부동산의 취득조건을 확인할 취득당시 매매계약서를 제출하고 있지 않는 점, 청구인이 제출한 교환①․②부동산 매매계약서상 계약일, 매매대금 및 잔금일 등의 기재가 없을 뿐만 아니라, 교환①․②부동산이 쟁점부동산과 연관성이 있다는 것을 알 수 있는 어떠한 문구도 확인되지 않는 점, 교환①․②부동산의 소유권이전등기가 2006.8.1.과 2004.11.16.로 쟁점부동산 소유권이전등기일과 다른 점 등을 고려할 때 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

 따라서 처분청이 쟁점부동산에 설정된 근저당권 금융채무액 850백만원을 취득가액으로 본 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

  이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.