주 문

이 건 심사청구는 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가.청구인은 환지예정지구내의 토지인 ○○ ○○구 ○○동 763-6 토지 949㎡(종전토지이며, 환지후 토지는 ‘○○ ○○구 ○○동 224-13 대 581.4㎡’이며, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2001.12.20. 취득하였다가 2015.2.9. 양도한 후, 2015.4.30. 양도가액을 실지거래가액 2,100백만원, 취득가액을 종전토지의 면적(949㎡)을 적용하여 계산한 환산취득가액 1,617,428,151원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나.처분청은 환산취득가액을 환지예정면적(581.4㎡)을 적용하여 계산한 가액 1,003,862,150원으로 경정하여 2016.7.1. 2015년 과세연도 양도소득세 290,773,600원을 고지하였다.

다.청구인은 2016.9.5. 실지취득가액 979,000,000원, 기타필요경비 161,496,000원, 장기보유특별공제 287,851,200원으로 하여 2015년 과세연도 양도소득세 93,735,803원을 감액하여 달라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2016.11.4. 경정청구를 거부하는 내용의 ｢경정청구 처리결과 통지｣를 하였다.

라.청구인은 이에 불복하여 2016.12.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지를 979백만원에 취득하였음이 매매계약서에 의하여 확인되고, 임차인에게 지급한 ‘바닥 아스콘 및 지상철재 구조물 시설철거비용(100백만원)’을 포함하여 기타필요경비 161,536,000원을 지급한 사실이 있으므로 실지취득가액 979백만원 및 기타필요경비 161,536,000원을 필요경비로 인정하여야 함에도 경정청구를 거부한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 979백만원임을 주장하며 2001.11.28.자로 작성된 매매계약서 사본을 제출하였으나, 매매계약서 원본 및 매매대금의 지급과 관련한 어떠한 증빙서류도 확인되지 아니하므로, 청구인이 당초 신고한 바와 같이 증빙서류가 없거나 미비하여 거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당하므로 쟁점토지의 취득가액은 환산취득가액으로 보는 것이 타당하므로 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

설령, 청구인이 주장하는 취득가액 979백만원을 실지거래가액으로 인정한다고 하더라도 청구인이 제출한 경비내역서상 거래증빙이 없는 중개수수료 20백만원은 필요경비로 인정할 수 없고, 임차인에게 지급하였다고 주장하는 100백만원은 사적계약에 의해 지출한 보상금으로서 자산의 양도에 따른 양도비용으로 볼 수 없는 것이므로, ‘실지취득가액 및 필요경비의 합계액’(1,020백만원)은 ‘환산취득가액 및 필요경비 개산공제액’(1,023백만원) 보다 적게 되므로 청구인에게 오히려 불리한 결과가 되는바, 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점매매계약서상의 매매금액을 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점경비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

2)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

 가.～다. (생략)

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(괄호 생략), 제7항(괄호 생략) 또는 제114조제7항(괄호 생략)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액.(단서 생략)

3)소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

 가. ｢증권거래세법｣에 따라 납부한 증권거래세

 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

 다. 공증비용, 인지대 및 소개비

 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 토지

　 취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(괄호 생략)

4)소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

다. 사실관계

1) 양도소득세 신고내용, 경정내용 및 경정청구 내용

(금액단위 : 원)

2) 청구인의 경정청구 사항

청구인은 쟁점토지의 취득관련 매매계약서(매매가액 979백만원, 이하 “쟁점매매계약서”라 한다) 사본, 아래 표와 같이 경비내역(161,536,000원, 이하 “쟁점경비”라 한다)을 제시하며, 실지취득가액 및 쟁점경비를 필요경비로 경정하여 줄 것과 쟁점토지를 사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 경정하여 줄 것을 청구하였다.

<기타경비(쟁점경비) 내역>

(금액단위 : 원)

3) 경정청구 처리결과 통지 및 경정청구 검토사항

가)경정청구 처리결과 통지(2016.11.4.)

처분청은 “청구인이 제출한 서류만으로는 실지취득가액을 인정하기 어려우며, 임차인에 대한 보상금 및 거래증빙 없는 중개수수료는 필요경비로 인정될 수 없으며, 임차인이 주차장을 운영한 경우 사업용토지에 해당하는 기간으로 보지 아니함”을 사유로 2016.11.4. 청구인에게 경정청구를 거부 처리하는 내용의 경정청구 처리결과 통지를 하였다.

나)｢경정청구검토서｣ 상의 확인내용

다)청구인은 위 경정청구 거분처분 중 실지취득가액 및 쟁점경비를 필요경비로 인정하지 아니한 것에 대하여 이 건 심사청구를 제기하였다.

4) 쟁점토지의 근저당권 설정내역 및 환지내역

가)쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 2001.12.20. 쟁점토지를 담보로 채권최고액 360백만원의 근저당권(근저당권자 : ○○은행, 채무자 : 청구인) 및 2002.4.23. 채권최고액 96백만원의 근저당권(근저당권자 : ○○은행, 채무자 : 청구인)이 설정되었다가 2006.1.20. 위 근저당권 설정등기는 말소되고, 같은 날 채권최고액 780백만원의 근저당권(근저당권자 : ○○농업협동조합, 채무자 : 청구인)이 설정되었으며, 쟁점토지 소유권이전등기 이후인 2015.2.9. 쟁점토지를 담보로 채권최고액 2,040백만원의 근저당권(근저당권자 : □□은행, 채무자 : 이□□)이 설정되었다.

나)｢환지설명서(○○광역시 ○○구청장)｣ 및 ｢환지예정지 지정일 회신 공문(○○광역시장)｣에 의하면, 쟁점토지는 ｢○○지구 토지구획 정리사업｣ 환지예정지구 내의 토지로서 환지예정지 지정일 1995.4.13., 환지일자 2007.5.8.이며, 종전토지는 ○○동 763-6 답 949㎡, 권리면적은 589㎡, 환지후토지는 ○○동 224-13 대 581.4㎡인 것으로 확인된다.

5) 전소유자의 양도소득세 신고내용

국세통합시스템에 의하면, 전소유자 신□□는 2001.12.20.에 기준시가에 의해 양도소득세 신고(양도가액 642,010,000원, 취득가액 30,631,822원)한 것으로 조회되며, 전소유자 신□□는 2005.11.26. 사망한 것으로 조회된다.

6) 쟁점매매계약서 및 영수증

가)청구인은 처분청 경정청구 검토과정에 쟁점매매계약서 및 영수증 원본을 제출하지 않았다가 심사청구 심리과정에 그 원본을 제출하였다.

나)청구인이 제출한 쟁점매매계약서를 살펴보면, ‘중개인란’에는 중개인의 사무소소재지, 허가번호, 사업자등록번호 등의 인적사항이 기재되어 있지 않으며, 중개인 날인도 없이 ‘○○공인중개사 김○○’라고 수기로 기재되어 있을 뿐이며, 매도인란에는 매도인의 전화번호가 기재되어 있지 않으며, 특약사항의 기재사항도 없다.

<쟁점매매계약서> (생략)

다)청구인이 제시한 영수증(2매)에는 2001.11.28. 전소유자가 계약금 200백만원을 지급받았다는 내용으로 기재․날인되어 있고, 2001.12.20. 전소유자가 잔금 779백만원을 지급받았다는 내용으로 기재․날인되어 있다.

<쟁점매매계약서> (생략)

7) 취득자금 소명내역 및 관련 증빙

심리과정에 취득대금 지급사실을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적 증빙의 제출을 보정요구 하였으나, 청구인은 쟁점토지 취득대금(2001.11.28. 계약금 200백만원, 2001.12.20. 잔금 779백만원)을 현금으로 지급하였다고 주장하면서 대신에 ‘취득자금 소명내역’ 및 ‘관련 증빙’을 제출하였는바 이를 살펴보면 다음과 같다.

8) 쟁점토지의 임대차 내역

가)청구인이 제시한 쟁점토지 전임차인간에 체결한 임대차계약서(계약일 : 2012.2.20., 임대차기간 : 2012.2.20.～2014.2.19., 임차인 : 김△△)에 기재된 특약사항은 아래와 같다.

나)국세통합시스템에 의하면, 청구인은 2006.2.9.부터 2014.12.31.까지 쟁점토지를 사업장소재지로 하여 토지임대 부동산업을 운영하였으며, 2009.4월부터 2013.7월까지 △△모텔(***-**-**001, 대표 김△△, 2013.7.24.폐업)에 토지임대료 매출세금계산서를 교부한 사실이 나타나며, 2013.8월부터 2014.6월까지 ◇◇모텔(***-**-**240, 대표 김◇◇)에 토지임대료 매출세금계산서를 교부한 사실이 나타나며, 김◇◇은 2013.7.24.부터 쟁점토지 인근에 소재한 사업장에서 “◇◇모텔”이라는 상호로 모텔 숙박업(***-**-**240)을 운영하고 있는 것으로 나타난다.

9) 양도 매매계약서상 특약사항 및 임차인과의 합의서

가)청구인은 쟁점토지 매매 계약조건 때문에 임차인 김◇◇이 바닥아스콘 및 지상철재 구조물을 철거하여 철거비용 100백만원을 지급하였으므로 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하면서 ‘매매계약서’ 및 ‘합의서’를 제출하였는바, 이를 살펴보면 다음과 같다.

나)쟁점토지 양도관련 매매계약서에 기재된 특약사항에는 “잔금 이전에 주차장으로 사용되고 있는 것을 중단하고 바닥 아스콘 및 지상철재 구조물을 철거확인후 잔금 지급한다.”라고 기재되어 있다.

다)임차인(김◇◇)과 체결한 ‘합의서’에 기재된 합의내용

10) 중개수수료, 제세공과금 등 기타경비 내역

쟁점경비 중 임차인에게 지급한 금액(100백만원)을 제외한 기타경비 내역과 관련 증빙을 살펴보면 다음과 같음

(금액단위 : 원)

라. 판단

1)쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점매매계약서 및 영수증을 제시하며 쟁점매매계약서상의 매매금액을 실지취득가액이라고 주장하나, 청구인이 제출한 쟁점매매계약서는 쌍방계약이 아님에도 공인중개사의 인적사항 기재 및 날인이 없이 작성되어 있고, 매도자의 전화번호도 기재되어 있지 않으며, 특약사항도 전혀 기재되어 있지 않아 사후적으로 임의작성되었을 가능성을 배제할 수 없는 점, 청구인이 쟁점토지 취득관련 쟁점매매계약서나 영수증 이외에는 매매대금을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하는 점, 청구인은 쟁점토지 취득대금을 현금으로 지급하였다고 주장하면서 대신에 그 자금출처로서 1996년 9월경 토지수용 보상금 576백만원과 잔금일(2001.12.20.)에 대출받은 300백만원 등을 제시하고 있으나, 자금출처 소명금액을 쟁점토지 취득대금으로 실제로 거래상대방에게 지급되었다고 인정할 만한 객관적인 증빙서류로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 불분명하다 하여 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

2)쟁점①에서 살펴본 것과 같이 쟁점부동산의 취득가액은 실지거래가액이 불분명하여 환산가액을 적용하였는바, 환산가액으로 하는 경우의 취득가액 및 필요경비는 환산가액에 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제6항의 규정에 따른 기준시가 개산공제액을 가산하여 양도가액에서 공제하는 것이므로, 쟁점②는 심리의 실익이 없어 심리를 생략한다.

4. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.