주 문

○○세무서장이 2016. 5. 18. 청구인에게 한 2005년 과세연도 양도소득세 341,905,200원의 부과처분은

1. 이 건 과세대상 토지의 취득가액을 실지거래가액 292,800,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가.청구인은 2004.12.15. 이○○ 외 2인으로부터 ○○ ○○시 ○○면 ○○리 813 외 4필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2005.2.14. 조◎◎ 외 1인에게 매도하고, 2005.11.17. 양도가액 11,000,000원, 취득가액 11,100,000원으로 하여 실지거래가액에 따른 양도차익 계산방법으로 기한후 양도소득세 예정신고를 하였다.

나.김해세무서장은 청구인으로부터 쟁점토지를 취득하여 2014.10.16. 양도한 조◎◎의 양도소득세 신고내용 검토과정에서 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상의 거래가액(11,000,000원)과 조◎◎가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상의 거래가액(323,000,000원)이 다른 점을 확인하고 실가상이 자료로 검토한바, 조◎◎가 제출한 매매계약서를 실거래계약서인 것으로 판단하여 처분청에 과세자료 통보하였다.

다.이에 따라 처분청은 양도가액을 323,000,000원으로 경정하여 2016.5.18. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 341,905,200원을 경정․고지하였다.

라.청구인은 이에 불복하여 2016.7.5. 이의신청을 거쳐 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 양도소득세 신고시 적용하였던 취득가액(11,100,000원)은 실지거래가액이 아니라 공시지가를 참고로 하여 작성한 검인계약서상 금액일 뿐이며, 실제로는쟁점토지를 292,800,000원에 취득하였으나 당시의 매매계약서 및 금융자료 등은 10년 이상 경과되어 이를 보관하고 있지 않아 제시하지 못하는 실정이다.

  그러나 쟁점토지 중 박○○으로부터 취득한 토지의 실거래금액이 50,000,000원이었음이 박○○의 금융거래내역 및 거래사실확인서에 의해 확인되는바, 신고한 취득가액은 실지거래가액이 아닌 것이 명백하다 할 것이므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 하는바(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353판결 참조),

 청구인이 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 입증하여야 하는데, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 292,800,000원이었다고 주장하면서 그에 대한 증빙으로 단순히 거래사실확인서만 제출하였을 뿐, 검인계약서상 매매가액인 11,100,000원을 초과하는 금액을 지급하였음을 인정할 수 있는 구체적이고 객관적인 금융자료를 제출하지 아니하였다. 따라서 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 검인계약서상의 매매가액을 실지취득가액으로 본 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다는 주장의 당부

나. 관련법령

 1)소득세법 제96조 【양도가액】

  ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

   4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

   6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

 2)소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

  ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

    다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 3)소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】

  ④납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

  ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 4)소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

  ① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

   1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

   2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계

 1) 청구인의 양도소득세 신고내용

  가)청구인은 2004.12.15. 쟁점토지를 취득하여 2005.2.14. 양도하고서 취득가액은 11,100,000원으로, 양도가액은 11,000,000원으로 된 검인계약서를 첨부하여 2005.11.17. 2005년 귀속 양도소득세 신고서를 제출하였다.

  나)청구인의 양도소득세 신고서 및 첨부된 취득당시 검인계약서에 의하면 쟁점토지 취득내역은【표1】과 같다.

【표1】양도소득세 신고서상 쟁점토지 취득내역

(단위 : 원, ㎡)

  다)청구인의 양도소득세 신고서 및 첨부된 양도당시 검인계약서에 의하면 쟁점토지 양도내역은【표2】와 같다.

【표2】양도소득세 신고서상 쟁점토지 양도내역

(단위 : 원, ㎡)

 2) 자료 통보관서의 실가상이 자료 검토내용

  가)김해세무서장은 쟁점토지(양도물건Ⅰ)와 동소 산298-8외 2필지(양도물건Ⅱ, 이하 “쟁점외토지”라 한다)를 취득하여 2014.10.16. 양도한 조◎◎의 2014년 귀속 양도소득세 신고 내용 중 2005년 취득가액에 대한 실가상이 자료를 검토하였는바 그 검토서 내용을 보면 다음과 같다.

  나)󰡔실가상이 자료 검토서󰡕 기재내용

   ○양도물건Ⅰ: ○○ ○○시 ○○면 ○○리 산307-8 외 4필지(쟁점토지)

   전소유자 신○○(청구인)는 2005.11.17. 양도소득세 신고시 양도가액에 대한 증빙으로 검인계약서를 제출하였고, 양도자(조◎◎)가 제출한 매매계약서에는 취득당시 상황이 자세히 기술되어 있고 취득대금 입금계좌(예금주 : 청구인) 및 공인중개사가 확인되므로, 양도자가 제출한 매매계약서가 실계약서로 판단되어 전소유자 관할 세무서에 자료 통보한다는 검토의견이 기재되어 있다.

   ○양도물건Ⅱ: ○○ ○○시 ○○면 ○○리 산298-8 외 2필지(쟁점외토지)

   전소유자 서○○ 외 2인은 당초 2005년 귀속 양도소득세 신고시 양도가액을 5,000,000원(각 1,666,667원)으로 신고하고 증빙으로 검인계약서를 제출하였으나, 2015.4.3. 양도자(조◎◎)의 취득가액 신고내용과 동일하게 양도가액을 700,000,000원으로 수정신고하여 검토 종결한다는 검토의견이 기재되어 있다.

 3) 쟁점외토지 양도자의 양도소득세 당초신고 및 수정신고 내용

  쟁점외토지의 전소유자(서○○ 외 2인)가 2005.3.경 양도소득세 신고한 내용과 2015.4.경 수정신고한 내용은【표3】과 같다.

【표3】쟁점외토지 전소유자의 양도소득세 신고 및 수정신고 내역

(단위 : 원, ㎡)

* 쟁점외토지 양도자 3인 중 2인은 양도가액을 각 1,666천원(검인계약서상 양도가액의 1/3)으로 신고하였으나 나머지 1인은 양도가액을 2,200천원으로 신고하였으며, 취득가액은 3인 모두 1,533천원으로 신고하였음

 4) 쟁점토지 현황 및 근저당권 설정내역 등

  가)｢토지이용계획 열람자료｣에 의하면 쟁점토지 중 1필지(○○리 814 전 2,781㎡)는 ‘가축사육제한구역’으로, 1필지(○○리 815-1 임야 195㎡)는 ‘준보전산지’로 지정․관리되고 있다.

  나)인터넷 다음지도의 항공사진에 의하면 쟁점토지에는 심리일 현재 수목이 많이 있는 것으로 확인된다.

  다)쟁점토지의 ｢등기사항전부증명서｣에 의하면 쟁점토지에는 근저당권이 설정된 사실이 없다.

  라) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 다음과 같다.

(단위 : 원/㎡)

 5) 쟁점외토지 현황 및 근저당권 설정내역 등

  가)｢토지이용계획 열람자료｣에 의하면 쟁점외토지는 쟁점토지와 임도를 사이에 두고 연접하여 위치하고 있으며, 쟁점외토지 중 1필지(○○리 산298-9 임야 5,508㎡)는 ‘준보전산지’로 지정․관리되고 있다.

  나)인터넷 다음지도의 항공사진에 의하면 쟁점외토지에는 심리일 현재 수목과 잡초 등이 있는 것으로 확인된다.

  다)쟁점외토지의 ｢등기사항전부증명서｣에 의하면 2004.8.24. 쟁점외토지를 담보로 채권최고액 270,000,000원의 근저당권(근저당권자 : ○○원예농업협동조합, 채무자 : 서○○, 전○○)이 설정되었으며, 2005.5.12. 채무자가 조◎◎로 변경된 것으로 확인된다.

  라)쟁점외토지의 연도별 개별공시지가는 다음과 같다.

(단위 : 원/㎡)

 6) 청구인의 세부주장 및 제출자료

  가) 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 292,800,000원(= 박○○ 50,000,000원 + 장○○ 22,800,000원 + 이○○ 220,000,000원)이라고 주장하면서 아래【표5】와 같이 각 부동산 소재지별 거래가액을 제시하였으며, 관련 증빙으로 “박○○의 거래사실확인서”, “박○○의 금융거래내역”, “장○○과의 매매계약서”, “이○○와의 거래에 대해 청구인이 작성한 거래사실확인서”를 제출하였는바 이를 살펴보면 다음과 같다.

【표5】청구인이 주장하는 실지취득가액 및 증빙서류

(단위 : 원, ㎡)

  나) 박○○의 거래사실확인서

* 수기로 작성되어있고 인감도장이 날인되어 있으며, 인감증명서를 첨부하였음

  다) 박○○의 금융거래내역

  청구인은 박○○의 ｢금융거래명세서｣ 중 2004.11.10. 입금된 50,000,000원이 박○○으로부터 취득한 토지(쟁점토지 중 ○○ ○○시 ○○면 ○○리 산307-12 임야 1,271㎡)의 거래가액임을 주장하면서, 청구인이 신고한 쟁점토지 취득가액인 11,100,000원은 실지거래가액이 아닌 것이 명백하다고 주장하고 있다.

  라) 장○○과의 매매계약서

   (1) 장○○과의 ｢매매계약서｣에는 2004.11.2. 매도인(장○○)의 대리인 김○○와 청구인 간에 ‘○○ ○○시 ○○면 ○○리 813 임야 502㎡(152평)’를 매매대금 22,800,000원(계약금 2004.11.2. 5,000,000원, 중도금 2004.11.20. 7,000,000원, 잔금 2004.11.22. 10,800,000원)에 매매 계약한 것으로 기재 날인되어 있고, 중개업자란에는 ‘○○공인중개사 대표 이○○’의 인적사항이 기재 날인되어 있다.

   (2) 이의신청 시에는 청구인이 전소유자 장○○으로부터 확인한 실거래가액에 대한 증빙으로서 위 ｢매매계약서｣를 제출한다고 청구이유서에 기재하였다가, 이의신청 심리과정에 “매매계약서 상 중개업자란에 기재된 ○○공인중개사(대표:이○○)의 사업자등록 이력은 2006.10.16.부터 2007.7.11.까지로 확인되고, 위 사업자등록 이전에는 부동산중개업 이력이 확인되지 않는다”고 조사되었음이 이의신청 결정서에 의해 확인되었는바,

   (3) 이건 심사청구에서는 청구인이 전소유자 장○○으로부터 확인한 실거래가액이 22,800,000원임을 주장하면서 매매계약서 원본을 분실하여 재작성한 매매계약서를 제출하는 것으로 청구이유서에 기재하였다.

  마) 청구인의 거래사실확인서

  청구인은 쟁점토지 중 이○○ 소유 토지(○○ ○○시 ○○면 ○○리 814 전 2,781㎡, 동소 815-1 임야 195㎡, 동소 산307-8 임야 3,195㎡)의 취득과 관련하여 청구인이 작성한 ｢거래사실확인서｣를 제출하였는바,

  ｢거래사실확인서｣에는 “쟁점토지 중 이○○ 소유 토지를 매도인 이○○와 매수인 청구인 간에 거래금액 220,000,000원에 거래(계약일자 : 2004년 11월 초순경)하였으나, 매도인 이○○가 현 80세의 고령으로 인한 난청으로 대화가 사실상 어려웠으며, 거래일이 약 12년 전의 일이다보니 계약서도 찾을 수 없고 기억도 나지 않는다면서 더 이상 면담 자체를 거절하여 부득이 위 거래사실을 매도인으로부터 확인하기는 사실상 불가하였다”는 내용이 기재되어 있다.

 8) 처분청 세부의견 및 제출자료

  가)처분청은 박○○의 금융거래명세서상 입금일자(2004.11.10.)와 해당 토지의 등기접수일(2004. 12. 15.)이 다르고, 입금된 금액이 해당 토지의 매매와 관련하여 청구인으로부터 지급받았는지 여부가 확인되지 않는다는 의견이다.

  나)또한 처분청은, 청구인이 쟁점토지의 거래가액을 292,800,000원이라고 주장하면서 증빙으로 거래사실확인서, 원본 분실하여 재작성하였다고 주장하는 매매계약서, 청구인이 작성한 거래사실확인서 등만 제출하였을 뿐, 취득가액 11,100,000원을 초과하는 금액을 지급하였음을 인정할 수 있는 매매계약서, 금융자료 등 객관적인 증빙서류가 제출되지 않았다는 의견이다.

라. 판단

 1) 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 “실지거래가액”이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실제로 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이므로, 검인계약서의 경우에도 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 보기 어려운 특별한 사정이 있다면 그 거래가액을 실지거래가액으로 확정하기는 어렵다 할 것이다(조심 2011서244, 2011.3.8. 같은 뜻임).

 2) 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 취득당시 검인계약서가 있으므로 이에 따라 청구인의 쟁점토지 취득가액을 11,100,000원으로 보는 것이 타당하다는 의견이나, 쟁점토지 실지양도가액 323,000,000원은 취득당시 검인계약서상의 매매가액에 비하여 2,900% 상승한 가액이므로 취득당시 검인계약서상 매매가액을 보유기간이 약 2개월에 불과한 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하기에는 상승폭이 지나치게 높은 점으로 볼 때 취득당시 검인계약서상의 매매가액 11,100,000원을 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

  3) 반면에, 쟁점토지와 위치, 용도, 거래시기가 유사한 쟁점외토지의 매매가액이 ㎡당 38,073원인 것으로 수정신고된 사실이 있는바, 쟁점외토지의 매매가액인 ㎡당 38,073원을 쟁점토지에 적용하여 계산하면 302,451,912원으로 나타나므로 쟁점토지를 292,800,000원에 취득하였다는 청구인의 주장이 신빙성이 있어 보인다.

 4) 따라서, 청구인의 쟁점토지 실지취득가액은 292,800,000원으로 인정됨에도 불구하고 처분청이 청구인의 쟁점토지 실지취득가액을 검인계약서상 매매가액인 11,100,000원을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.