주 문

○○세무서장이 2016.12.1. 청구인에게 한 2015년 과세연도 양도소득세 83,204,640원의 부과처분은,

1. 주택으로 사용한 1층 내실 면적 7.3㎡를 ‘공동으로 사용되는 건물면적을 제외한 주택면적’으로 하고, 무허가 건물 면적을 포함한 건물 전체 면적을 재조사하여 그 결과에 따라 주택면적과 주택부수토지 면적을 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 및 그 부수토지로 하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가.청구인은 2002.3.4. ○○ ○○구 ○○동 225-2번지 소재 토지 89.3㎡ 및 건물 45.19㎡(등기부상 면적이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였다가 2015.9.30. 김○○에게 양도 후 2015.10.23. 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 일부 면적을 주택으로 1세대 1주택 비과세 신청하였고, 기타건물분에 대해 양도소득세 24,159,935원을 신고 납부하였다.

나.처분청은 청구인의 1세대 1주택 비과세 신청에 대한 양도소득세 세무조사 결과 청구인이 쟁점부동산을 숙박업(여인숙) 영업에 사용한 것으로 판단하고 1세대 1주택 비과세 신청을 부인하여 2016.12.1. 청구인에게 2015년 과세연도 양도소득세 83,204,640원을 경정․고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2016.12.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

1)쟁점부동산은 일부를 주거용으로 사용한 겸용주택이므로 주택으로 사용한 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다.

가)청구인은 경제적 능력 부족으로 쟁점부동산 외에는 다른 주택을 소유할 수 없어 불가피하게 세면장, 화장실도 고객과 공동으로 사용해야 하는 열악한 쟁점부동산에서 13년간을 남편, 자녀와 함께 거주할 수밖에 없었다.

나)남편과 함께 내실에서 거주하며 생활하였고, 두 아들은 101호와 102호에서 각각 주거공간으로 사용하였다.

다)처분청은 쟁점부동산에는 주거에 필요한 별도의 취사시설이 없다는 이유로 영업용 건물내 영업활동 목적으로 객실과 함께 설치된 부수적인 주거용 공간으로서 영업용 건물에 부수된 것으로 판단하였으나, 103호와 내실 사이의 공간에 취사용 가스렌지와 냉장고를 설치하여 내실, 101호, 102호, 창고를 주거용으로 사용하였는바, 설치 목적 여부에 불구하고 사실상의 용도에 따라 판단하는 것이 실질과세 원칙에 부합한다고 사료된다.

2)공부상 건물면적을 기준으로 계산된 주택면적(21.1㎡)과 주택부수토지 면적(41.6㎡)에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다.

가)쟁점부동산의 객실은 세면장이나 화장실 시설도 없으며 신발도 통로에 벗어 놓아야 하는 1평도 안되는 쪽방으로서, 그 중 101호～102호는 자녀가 사용하여 107호～113호 7개만 객실로 이용하는 것만으로는 생활유지가 어려워 시유지에 103호, 105호, 106호를 불법 증축하고, 2층에 객실 8칸을 불법 증축하여 객실로 사용하였으나, 1년에 2백만원 가까운 벌금을 납부해야만 하였으며 더욱이 2층은 합판, 판넬 등의 구조물로 비가 오면 사용이 불가능했을 뿐 아니라 고객의 기피로 대부분 이용하지 못한 상태이었다.

나)따라서 무허가 불법으로 건축된 부분을 제외한 공부상 건물면적(45.19㎡)을 기준으로 계산된 주거용 부분(건물 21.1㎡, 토지 41.6㎡)에 대하여 비과세함이 타당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산은 공부상 주택이나 실제 전체가 상업용 건물이므로 일부를 주거용으로 사용하였다고 하여 그 일부분을 주택으로 보아 비과세를 적용할 수 없다.

쟁점부동산의 전 소유자는 1970.6.26.부터 2002.2.26.까지 쟁점부동산에서 숙박업을 운영하였고, 청구인은 2002.2.26.부터 2015.9.25.까지 쟁점부동산에서 숙박업을 운영하였다.

또한, 쟁점부동산의 매수인 역시 2015.9.30.부터 현재까지 쟁점부동산에서 숙박업을 운영하고 있다.

조사당시 쟁점부동산에 현지출장하여 확인한바, 쟁점부동산은 공부상 건물 면적 45.19㎡ 외에 증축건물(무허가 판넬 구조물)을 포함하여 약 89㎡로 확인되었으며, 쟁점부동산 전체가 여인숙 건물로 확인되었다.

청구인은 취사용 가스레인지와 냉장고 등을 설치한 사진 등을 첨부하여 주거 공간임을 주장하나, 이는 여인숙의 편의시설로 볼 수 있으며 이를 근거로 주택으로 볼 수 없다.

쟁점부동산의 매매계약서 특약사항 기재내용에 쟁점부동산은 주택으로 허가 되어 있으나 실제 여인숙인 것으로 기재되어 있는바, 쟁점부동산은 공부상 주택이나 실제 전체가 상업용 건물이므로 그 중 일부를 양도인과 동거가족이 주거용으로 사용하였다고 하여 그 일부분을 주택으로 보아 비과세를 적용할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 일부를 주택으로 사용한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는지 여부

나. 관련법령

1)소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

2)소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학․질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

3)주택법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

다. 사실관계

1) 양도소득세 신고내용

청구인은 2002.3.4. 쟁점부동산을 취득하여 2015.9.30. 김○○에게 양도 후 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 신고하면서, 쟁점부동산을 주거용건물 22㎡(대지 43.4742㎡)와 숙박시설 23.19㎡(대지 45.8258㎡)로 구분하여 일부 면적을 주택으로 1세대 1주택 비과세 신청하였다.

2) 양도소득세 조사종결보고서 주요내용

3) 쟁점부동산 내역

가)쟁점부동산은 등기부등본상 대지 89.3㎡ 및 연와조 주택 45.19㎡로 등재되어 있으나, 양도소득세 조사복명서에는 현장확인 결과 쟁점부동산은 공부상 확인되지 않는 무허가건물(1층 일부, 2층 조립식건물 전체)이 있는 것으로 기재되어 있다.

나)쟁점부동산의 주택부분 면적과 주택부수토지 면적의 계산을 위해 이 건 심리과정에 무허가 건물을 포함한 층별 면적, 무허가 건축내역을 보정요구한 결과, 청구인은 아래와 같이 회신하였다.

○ 청구인이 제시한 건물 층별 면적내역

단위 : 평

*청구인이 제시한 실측 평면도는 1층 무허가부분과 2층 무허가부분에 대한 실측자료는 없으며, 단지 1층 공부상부분에 대한 실측자료만 기재되어 있음

○청구인이 제시한 무허가 건축물 내역 : 건축년도 불명, 합판/판넬 구조

※ 보정요구 회신내용과 조사종결보고서 기재내용 차이 확인사항

*주택부분 면적과 주택부수토지 면적을 계산하기 위해 무허가 부분을 포함한 건물면적 등을 보정요구하였으나, 청구인이 회신한 1층 무허가 건물면적은 실측자료제시가 없으며, 2층 무허가 건물면적은 건물내역이 사실과 다른 것으로 보이므로 주택부분 면적과 주택부수토지 면적의 계산이 불가한 상태임

4) 쟁점부동산의 사업자등록 내역

5) 청구주장 거주자들의 주민등록 변동내역

가)청구인 및 그 배우자의 주민등록초본에 따르면, 청구인은 2005.10.13. 쟁점부동산 소재지에 전입하여 2015.9.30.까지 주민등록을 두고 있었으나, 청구인의 배우자(황○○)는 2005.10.13. 쟁점부동산 소재지에 전입하였다가 청구인과 달리 6개월 후 2006.3.23.에 아들(황□□)의 주소지로 전입하였으며, 3개월 후 2006.6.30. 다시 쟁점부동산 소재지로 전입하였다가 5개월 후 2006.12.5. 다시 아들(황□□)의 주소지로 전입하여 2010.10.12.까지 주민등록을 두고 있었으며, 2010.10.12. 다시 쟁점부동산 소재지로 전입하여 2015.9.30.까지 5년간 주민등록을 두고 있었던 것으로 나타난다.

나)청구인의 아들 황◎◎, 황□□의 주민등록초본에 따르면, 청구인의 아들 황◎◎, 황□□은 청구인이 2005.10.13. 쟁점부동산 소재지로 전입하기 전까지 ○○ ◎◎구 소재의 주소지에 청구인과 함께 주민등록을 두고 있었으나, 2005.10.13. 이후부터는 청구인과 다른 주소지에 주민등록을 두고 있었던 것으로 나타난다.

6) 청구주장 거주자들의 세대별 주택보유현황 및 근무처 내역

국세통합시스템 전산조회에 의하면, 쟁점부동산 양도당시(2015.9.30.) 청구주장 거주자들의 ｢세대별 주택보유현황｣ 및 ｢근무처 내역｣은 다음과 같다.

가)청구인 및 그 배우자의 ｢세대별 주택보유현황｣을 보면, 2015.9.30. 당시 세대주는 청구인, 세대원은 황○○(청구인의 배우자)이며, 다른 주택을 보유하고 있지 않은 것으로 확인된다.

나)아들 황◎◎의 ｢세대별 주택보유현황｣을 보면, 2015.9.30. 당시 세대주는 마◎◎(처), 세대원은 황◎◎, 황◎림(자, 2006년생), 황◎원(자, 2008년생)이며, 마◎◎이 “○○ ◎◎구 ◎◎동 384-25 501호 다세대주택(53.47㎡)”을 2013.10.4. 취득하여 보유하고 있으며, 황◎◎은 위 보유주택에 2013.12.9. 전입하여 계속 주소지로 두고 있는 것으로 확인되며,

아들 황◎◎의 ｢｢근무처 내역｣을 보면, 황◎◎은 2009년～2016년 기간중 ◎◎광역시 소재의 회사들인 ◎◎이앤지 주식회사(2009년～2012년), ◎◎전설 주식회사(2012년～2014년), ㈜◎◎이엔지(2014년), ◎◎이엔지 주식회사(2015년～2016년)에서 근무한 것으로 확인된다.

다)아들 황□□의 ｢세대별 주택보유현황｣을 보면, 2015.9.30. 당시 세대주는 황□□, 세대원은 정□□(처), 황◎준(자, 2010년생)이며, 황□□이 “□□ □□시 □□구 □□동 983 □□ □□마을 203동 502호 아파트(74.98㎡)”를 2014.8.13. 취득하여 보유하고 있으며, 황□□은 위 보유주택에 2014.9.1. 전입하여 계속 주소지로 두고 있는 것으로 확인되며,

아들 황□□의 ｢근무처 내역｣을 보면, 황□□은 2002년～2016년 기간중 ○○ 금천구 소재의 ㈜□□에서 근무한 것으로 확인된다.

7) 쟁점부동산 매매계약서 내역

청구인이 2015.10.23. 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산 매매계약서와 달리 양수인 김○○가 2015.9.24. 사업자등록신청시 제출한 쟁점부동산 매매계약서에는 ‘특약사항’에 “본 계약은 부가가치세법 제6조6항에 의한 포괄양수도 계약으로 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계함”이라는 내용이 포함되어 있는 것으로 확인된다.(매도인,매수인,중개업자 날인도장, 거래금액 및 거래시기에는 차이가 없음)

8) 청구주장 근거와 입증 등

청구인은 쟁점부동산에서 배우자, 자녀 황◎◎, 황□□과 함께 거주하였으며 내실, 101호～102호, 창고를 주거용으로 사용하였다고 주장하면서 “고△△(○○2동 3통장)의 확인서” “황○○(배우자)의 예금계좌 거래내역”, “청구인의 신용카드 사용내역”, “주방 사진”을 제시하였는바, 이를 살펴보면 다음과 같다.

가)고△△(○○2동 3통장)의 확인서를 보면, 청구인은 쟁점부동산에서 그의 배우자, 자녀 황◎◎, 황□□과 함께 2004년 2월경부터 2015년 7월경까지 거주하였다는 내용이 기재되어 있다.

나)청구인 배우자의 예금계좌 거래내역(조회기간 : 2013.1.2.～2015.12.31.)을 보면, 현금인출기 입출금 및 창구 입출금은 대부분 ○○구 소재의 은행지점(○○동지점)에서 한 것으로 나타난다.

다) 청구인의 신용카드 사용내역(조회기간 : 2013.1.2.～2015.12.31.)을 보면, ○○구 소재 마트, 약국, 병원 등에서 꾸준히 사용된 것으로 나타난다.

라) 청구인은 무허가 건축한 103호와 내실 사이의 공간에 가스렌지와 냉장고를 설치하여 주거용으로 사용하였음을 주장하며 통로에 가스렌지와 냉장고가 설치된 사진을 제시하였다.

9) 처분청 과세근거와 입증 등

처분청은, 청구인이 취사용 가스렌지와 냉장고를 설치한 사진을 제출하며 주거공간임을 주장하나, 쟁점부동산 전체가 여인숙 건물로 확인되었고 가스렌지와 냉장고 등은 여인숙의 편의시설로 볼 수 있으므로 이를 근거로 주택으로 볼 수 없다는 의견이다.

라. 판단

1) 청구인은 쟁점부동산에서 그의 배우자 황○○ 및 자녀 황◎◎, 황□□과 함께 거주하였다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

가) 청구인의 자녀 황◎◎, 황□□의 경우 청구인이 쟁점부동산을 취득한 시점에 모두 성인이었으며, 주민등록 변동내역을 보면 쟁점부동산에 거주한 이력이 확인되지 않는 점, 황◎◎은 배우자 마◎◎이 2013.10.4. ○○ ◎◎구 ◎◎동 소재의 다세대주택을 취득하여 보유하고 있으며 보유주택에 2013.12.29. 전입하여 계속 거주하고 있는 점, 황□□은 2014.8.13. □□ □□시 소재의 아파트를 취득하여 보유하고 있으며 보유주택에 2014.9.1. 전입하여 계속 거주하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점부동산 양도당시(2015.9.30.)에 성인 자녀들과 함께 일반적으로 쪽방으로 불리는 여인숙에서 함께 거주하였다는 주장은 인정하기 어려워 보인다.

나) 청구인과 그 배우자의 경우 주민등록초본상 쟁점부동산 소재지에 거주한 것으로 되어 있고, 처분청이 청구인과 그 배우자가 다른 주소지나 거소지에서 거주하고 있었다는 것을 달리 입증하지 못하고 있는 점, 예금계좌 거래내역에 의하면 현금인출기 입출금 및 은행창구 입출금은 대부분 쟁점부동산 인근에 소재하는 은행지점에서 이루어진 것으로 확인되고, 신용카드 사용내역에 의하면 쟁점부동산 인근에 소재하는 마트, 약국, 병원 등에서 꾸준히 신용카드를 사용한 것으로 확인되는 점 등으로 볼 때 청구인과 그 배우자가 쟁점부동산 내실에서 거주하였다는 주장은 신빙성이 있어 보인다.

다)따라서 청구인과 그 배우자가 상시 주거용으로 사용한 것으로 보이는 1층 출입구 옆의 내실(7.3㎡)은 주택으로 봄이 타당하다고 판단된다.

2) 청구인은 공부상 건물면적을 기준으로 계산된 주택부분 면적과 주택부수토지 면적에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나,

가)비과세되는 1세대 1주택 주택부수토지의 면적은 주택일부의 무허가 정착면적도 포함하여 계산하는 것으로서(소득세법 기본통칙 89-154…8), 무허가부분 면적을 포함한 건물전체 면적을 기준으로 계산된 주택의 부수토지 면적에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 할 것이다.

나)다만, 청구인이 제출한 무허가 건물면적은 그 계산에 포함된 무허가 건물내역이 처분청의 조사당시 현장확인한 무허가 건물내역 및 심리과정에 현사업자에게 확인한 무허가 건물내역과 상이하므로 실제의 무허가 건물면적으로 보이지 않는바,

다)무허가 건물면적을 포함한 건물 전체 면적을 확인하여 그 면적을 기준으로 계산된 주택면적과 주택부수토지 면적을 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 및 그 부수토지로 함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.