주 문

이건 심사청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.8.12. **광역시 북구 **1가 258-24 대지 96.2㎡ 중 공유지분 2분의 1인 48.35㎡ 및 같은 곳 무허가건물(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 배우자 배우자로부터 증여로 취득한 후 2018.3.28. 양도가액 225,000,000원에 양도하고, 취득가액을「소득세법」제97조의2 제1항에 따라 배우자의 취득일(1981.6.23.)을 기준으로 한 환산취득가액 124,450,204원으로 적용하여 2018.5.24.양도소득세 예정신고를 하였다.

나. **세무서장(이하 “처분청”이라 함)은 청구인에 대한 양도소득세 신고서를 검토한 결과,「소득세법」제97조의2 제2항제3호에 따라 제1항의 적용을 부인하고 취득가액을 71,364,600원(토지공시지가 + 건물기준시가)으로 평가하여 2018.10.1. 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세 52,292,795원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 과세전적부심사청구 및 이의신청을 거쳐 2019.1.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 쟁점부동산의 취득가액은 유사매매사례가액을 적용하여야 한다.

 1) 쟁점부동산(**1가 258-24) 인근인 **1가 266-4 토지(이하 “비교대상부동산”이라 함)는 최근 6년 동안 공시지가가 동일하여 쟁점부동산과 비교대상부동산은 유사성이 높고, 쟁점부동산 수증 전 1년 2개월 전인 2015.7.24. 비교대상부동산이 ㎡당 4,761,904원으로 거래가 되었으므로 동 거래가액으로 쟁점부동산의 취득가액을 환산하면 230,238,058원(4,761,904원 × 48.35㎡)으로 평가되므로 청구인이 당초 신고한 취득가액 124,450,204원은 적정하다.

 2) 처분청과 같이 쟁점부동산의 양도가액을 225,000,000원 취득가액을 69,624,000원으로 판단한다면 불과 1년 만에 155,376,000원, 223%나 지가가 상승한 것이 되므로 이는 일반적이고 건전한 상식에 부합하지 않는다.

나. 처분청이 직권으로 평가심의위원회에 회부하여 증여 당시 유사매매사례가액으로 취득가액을 결정하여 주기 바란다.

 1) 「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 상속세 및 증여세법을 “상증세법”이라 함) 제49조의2【평가심의위원회 구성 등】제5항은 납세자가 신고기한 만료 70일 전까지 심의위원회에 신청하여야 한다고 규정하고 있지만 이는 강행규정이 아니고, 세무서장․지방국세청장․국세청장이 평가심의위원회를 신청할 수 있으므로 직권으로 심의위원회에 회부하여 증여 당시 유사매매사례가액을 취득가액으로 결정하여 주기 바란다.

 2) 청구인의 무지로 수증 당시에 감정평가하여 시가를 확인하거나 평가심의위원회의 심의를 신청하지 아니한 잘못은 있으나, 유사매매사례가액이 있으므로 번거롭더라도 살펴봐 주기 바란다. 이 건 세금문제로 배우자인 배우자와 이혼도 생각 할 정도로 심각하게 멀어졌으며, 너무 억울하다. 남편이 이렇게 원망스러울 수가 없다.

3. 처분청 의견

가. 당초 소득세법 제97조의2 제1항(이월과세) 적용을 배제하여 계산한 이 건 양도소득세 계산 및 과세처분은 적정하다.

 1)「소득세법 제97조의2」제2항은 2017.7.1.부터 제1항(이월과세)을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우 이를 적용하지 않는다고 규정하고 있다.

 쟁점부동산 취득가액은 제1항을 적용하여 계산한 금액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 결정세액(증여일 현재의 토지 개별공시지가인 69,624천원 및 건물기준시가 1,740천원, 쟁점보유기간이 2년 미만이므로 장기보유특별공제 배제 및 40%세율을 적용하여 계산한 세액)보다 적으므로, 처분청이 제1항 적용을 배제하여 계산한 이 건 처분이 정당하다.

나. 비교대상부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 유사매매사례가액으로 볼 수 없다.

 1) 비교대상부동산이 쟁점부동산의 매매사례가액이 되기 위해서는 평가기준일 즉 증여일 전 3개월부터 증여세 신고시까지의 가액만을 인정하고 있으므로, 청구인의 경우 쟁점부동산에 대하여 증여세 신고를 하지 않았을 뿐만 아니라 비교대상부동산도 평가기간 내에서 벗어나기 때문에 비교대상부동산을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 인정할 수가 없다.

 2) 쟁점부동산 및 비교대상토지 토지 면적은 각각 96.7㎡(청구인 소유지분 48.35㎡), 29.4㎡로 토지 면적도 다르고, 쟁점부동산 및 비교대상토지의 건물은 무허가로 건축물 대장 및 등기부등본에 등재되어 있지 않아 건물을 평가할 수 있는 요소 즉 사용승인일․구조․용도․위치를 전혀 알 수가 없을 뿐만 아니라, 비교대상부동산은 연접한 번지인 **동1가 266-3번지의 일부를 같이 포함하여 **상회라는 상호로 운영이 되고 있어 동일번지의 1/2을 소유하고 있던 쟁점부동산의 경우와 동일하다거나 유사하다고 보기 어렵다.

 다. 쟁점부동산은 평가심의 대상이 아니다.

 1) 청구인은 비교대상부동산을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 있도록 재산평가심의위원회를 개최하여야 한다고 주장을 하나, 심의위원회를 개최하기 위해서는 청구인이 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전까지 평가심의위원회에 신청을 하여야 하나, 이미 신청기간이 도과가 되어 심의위원회를 개최할 수 없다.

 2) 납세자가 심의를 요청하는 경우 유사매매사례가액을 판단하기 위하여 위원회를 개최하여야 한다는 강제 규정은 없을 뿐만 아니라, 앞에서 살펴보았듯이 쟁점부동산과 비교대상부동산은 토지의 기준시가만 동일할 뿐 건물을 평가할 수 있는 기준이 전혀 없는 등 유사재산이라 볼 수가 없으므로 쟁점부동산 및 비교대상부동산은 심의위원회 개최 대상이 아님을 알 수가 있다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점부동산의 취득가액을 매매사례가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

 1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

 3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액 보다 적은 경우(이하 생략)

 2) 소득세법 제97조의2【양도소득의 필요경비 계산 특례】

 ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.

  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

   3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

 3) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

 ⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18>

 4) 소득세법 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

 ③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

 4. 기준시가

 5) 상증세법 제60조【평가의 원칙 등】(2016.12.20. 법률 제14839호로 개정되기 전의 것)

 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 삭제)

 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 6) 상증세법 제61조【부동산 등의 평가】

 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

 1. 토지

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). (이하 생략)

 2. 건물

  건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

 7) 상증세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】

 ① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

   (이하생략)

 ② ~ ③ (생략)

 ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

 8) 상증세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】

 ① ~ ② (생략)

 ③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(이하 생략)

 2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

 9) 상증세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】

 ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

 1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

 1의2. 제49조제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정

 2. 제54조제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 "비상장주식등"이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법

 ② ~ ④ (생략)

 ⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청하여야 한다.

 1. 제1항제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료

(이하 생략)

다. 사실관계

 1) 국세청 전산자료(NTIS)에 따르면, 쟁점부동산 양도에 대한 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 표와 같다.

<표1> 양도물건 양도소득세 신고 및 경정내용 (생략)

 청구인은 당초 양도세 신고시 취득가액으로 증여한 배우자의 당초 취득일인 1981.6.23.을 기준으로 하여 환산취득가액을 적용하여 계산하였다.

 2) 청구인은 쟁점부동산을 2016.8.12. 배우자 배우자로부터 증여받았으며, 관련 증여세를 신고한 사실은 없다.

 3) 청구인은 쟁점부동산의 가액을 평가하기 위하여 평가심의위원회 심의를 신청한 사실은 없는 것으로 확인된다.

 4) 청구인은 쟁점부동산과 비교대상부동산은 공시지가도 일치하고 위치, 용도, 종목, 지상에 무허가건물이 위치하는 것도 동일하다는 이유로 비교대상부동산 거래내역을 제시하였고 관련된 내역은 아래 표와 같다.

<표2> 쟁점부동산 및 비교대상부동산의 비교

 가) 쟁점부동산은 토지만 등기가 되어 있고 건물에 대해서는 건축물대장 및 등기부등본 상 등기가 되어 있지 않다.

 나) 쟁점부동산과 비교대상부동산의 2013년부터 2018년까지 공시지가는 동일하다.

 다) 쟁점부동산(258-24) 및 비교대상부동산(266-4)은 도로로 분리되어 있고, 사진상으로는 무허가건축물이 있는 것으로 보이나 건축물대장 및 등기부등본에 해당 건물이 등재된 사실은 없다.

 4) 청구인은 이 건에 대하여 이의신청을 하여 2018.11.29. 기각결정되었으며, 결정문의 일부는 다음과 같다.

[이의신청 결정문 일부]

라. 판단

 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 유사매매사례가액을 적용하여야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다.

「소득세법」제97조제1항과 같은 법 시행령 제163조제9항에 따르면, 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 상속개시일 또는 증여일 현재「상증세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,「상증세법 시행령」제49조에서는 상속 또는 증여재산의 시가는 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등이 경우에는 당해 가액을 상속 또는 증여재산의 시가로 본다고 규정하고 있다(울산지방법원2014구합186, 2014.8.21. 같은 뜻).

 이 건 비교대상부동산은 쟁점부동산의 증여일로부터 1년 2개월 전에 거래된 것으로 평가기준일 전후 3개월 이내의 거래가 아니고, 기한 내에 평가심의위원회에 심의를 신청한 사실이 없으며, 비교가능성과 관련하여 쟁점부동산과 비교대상부동산은 도로로 분리되어 있고, 공동소유 여부 등 소유현황이 상이하고, 건축물대장 등에 무허가건물이 등재되어 있지 않아 건물의 면적, 구조 등을 비교하기 어려운 점 등에 비추어 공시지가 및 지목 등이 유사하다는 사실만으로 동일성이나 유사성이 있다고 보기는 어려운바,

 처분청이 비교대상부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 인정하기 어렵다고 보아 상기 법령에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 평가하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 5. 결론

  이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.