주 문

 00세무서장이 2018.10.01. 청구인에게 한 2014년 과세연도 양도소득세 000원의 부과처분은,

 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 계산하면서 기타필요경비공제를 착오로 개별공시지가의 3%를 적용하였으므로 쟁점부동산을 양도할 당시 지급한 중개수수료를 기타필요경비로 공제하여 양도소득세를 재 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.4.10. AA도 BB시 CC동 대 220.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 556,440,000원에 양도하고, 2014.6.19. 양도가액은 실지거래가액을, 취득가액은 기준시가로 계산한 환산취득가액(이하 “환산취득가액”이라 한다)을 적용하여 양도소득세 000원을 신고․납부하였다.

나. 국세청 감사관실은 처분청에 대한 2018년 종합감사를 실시하여 청구인이 취득한 토지는 국가기관으로부터 취득한 토지로 실가가 확인되므로 당초 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고, 확인된 실가에 의해 경정하도록 처분지시를 하였다.

다. 처분청은 쟁점부동산 양도차액을 재산정하면서 취득가액을 한국수자원공사가 회신한 실지거래가액을 적용하여 2018.10.1. 000원을 경정․고지하였다.

라. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 계산하여야 한다는 취지로 2018.11.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴보면

 1) 이주택지분양계약서 제4조 (1)에 따르면『‘을’이 택지대금을 정산하고 기존건축물 등의 철거의무를 이행한 후 ‘갑’은 한국수자원공사가 관계법령에 의하여 이주단지 조성에 관한 준공인가를 득한 다음 환지등기 및 지적정리를 하고 ‘을’의 신청에 의하여 분양택지의 소유권을 이전등기 해주기로 한다.』라고 기재되어 있다. 계약에 따라 청구인은 기존건축물의 철거의무를 이행하고 지장물보상으로 10백만원원을 수령하였다.

 2) 아래「공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법」에 따르면 “사업시행자는 생활근거를 상실하게 된 이주자에게 이주대책을 수립․실시”하도록 규정하고, 이주정착지에 대한 “도로․급수시설․배수시설 기타 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어야 한다. 이러한 비용은 사업시행자가 부담한다.”라고 규정하고 있다. 즉 이주대상자는 주거이전 보상차원에서 사업시행자가 조성한 이주대책용지를 매우 저렴하게(공공시설이 포함되지 않은 토지가격으로 공급받음) 공급받는다.(생략)

 3) 쟁점부동산의 실지취득가액은 한국수자원공사가 처분청에 회신한 가액인 2백만원으로 되어 있으나, 쟁점부동산의 매매계약당시 부동산시가표준액은 17백만원이다. 즉 쟁점부동산의 실지취득가액은 부동산시가표준액의 15.3%이다. 이는「공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법」에 따라 쟁점부동산의 취득가액이 이주자에 대한 보상적 성격으로 시가보다 낮은 가액으로 거래되었음을 알 수 있다. 즉 쟁점부동산의 시가는 취득가액에 주거이전보상비를 더하여 계산된 금액인 것이다.

 4) 이주택지는 건축물소유자에 한하여 제한적으로 공급되고, 이주택지의 공급가액은 이주택지용 토지의 위치․면적․시세 등과 관계없이 과거 수용토지가격부터 현재 수용토지가격의 누적 평균액을 기초로 계산되며, 그 평균공급가액이 이주택지용 공시지가의 약 50%(쟁점토지는 15.3%)정도에서 결정되고, 경쟁방식이 아닌 이주택지 대상자들만의 추첨방식으로 공급되는바, 이주택지분양가격을 객관적 교환가치가 반영된 시가로 보기는 어려운 것이다.

나. 처분청은 “청구인이 계약에 따라 기존건축물의 철거의무를 이행하고 한국수자원공사로부터 지장물보상(주거이전비용포함)으로 10백만원을 수령한 것이 확인되므로 청구인의 주장은 타당성이 없다”는 의견이나,

 1) 먼저, 이 건의 쟁점은 한국수자원공사의 ‘이주택지분양계약서’에 기재된 분양가액인 2백만원이 실지취득가액인지를 가리는데 있는데, 한국수자원공사가 작성한 ‘지장물(종류별)’표상에는 지장물 구분을 ‘건물’로 표기하고 있으므로 지장물 보상은 ‘건물’에 대한 보상비용임을 분명히 하고 있다. 그러므로 주거이전비용은 포함되어 있지 않는다.

 2) 구「공공용지의 취득 및 손실보상에 관한특례법」제8조 및 같은 법 시행령 제5조에 따르면 사업시행자는 ① 이주대책을 수립하거나 ② 같은 법 시행령 제6조의2에 따라 이주정착금(주거이전비)을 지급도록 규정하고 있다. 즉, 「공공용지의 취득 및 손실보상에 관한특례법」은 ① 이주대책을 수립하지 않는 경우 ② 이주정착금지금(주거이전보상비용)을 지급하도록 하고 있다.

 3) 이 건의 경우 한국수자원공사는 이주대책의 일환으로 택지를 조성하여 이주대책 대상자에게 저렴하게(주거이전보상비용 반영, 공시지가의 15.3%) 공급하는 이주대책을 수립․시행하였다. 따라서 이 건의 이주택지 분양가액은 주거이전 보상비용을 감안하여 저렴하게 공급하였기 때문에 객관적 교환가치가 반영된 가액이라 볼 수 없다(심사양도2012-107, 2012.7.17. 참고). 그러므로 실지취득가액은 “분양가액 + 주거이전보상비용”이다. 이 건은 실지취득가액에 포함된 주거이전보상비용을 알 수 없으므로 ‘환산취득가액’을 취득가액으로 봄이 타당할 것이다.

3. 감사관 의견

가. 청구인은 쟁점부동산을 주거이전 보상차원에서 사업시행자가 조성한 이주대책용지를 매우 저렴하게 공급받은 것으로 실지취득가액은 분양가액에 주거이전보상비를 더하여 계산하여야 하므로 한국수자원공사가 회신한 실지거래가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나,

 1) 청구인은 계약에 따라 기존건축물의 철거의무를 이행하고 한국수자원공사로부터 지장물보상(주거이전보상비)으로 10,024,210원을 수령한 것으로 확인되므로 주거이전보상비용을 알 수 없는 경우에 해당하지 않을 뿐만 아니라 주거이전보상비는 쟁점부동산의 취득가액에 포함되지도 않는다.

 2) 2007.1.1.이후 양도하는 토지 및 건물 등에 대해서는 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하도록 해당규정이 개정되었는바, 청구인은 쟁점부동산을 2014년에 양도하였으므로, 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하고, 쟁점부동산의 취득가액은 한국수자원공사의 ‘이주택지분양계약서’에 기재된 분양가액인 2백만원으로 결정하여야 한다.

나. 결론

 1)「소득세법」제96조 제1항에서 “자산의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 실지거래가액으로 규정”하고 있으므로, 청구인이 쟁점부동산을 분양받은 가액을 취득당시 실지거래가액으로 봄이 타당하다.

 2)「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목에서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 환산가액 등을 후순위로 적용하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 실지거래가액으로 경정한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

  이주자택지 분양가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

 1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】(2014.1.1. 법률12169호로 개정된 것)

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

   가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 (단서 생략)

   나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

   2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

   3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

   1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

   가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

   나. 제1항 제1호 나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

   다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

   2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

   가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

   나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

1-1)소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액등】

  ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

   1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

   2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

  3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

1-2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

  ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

   1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(생략)

 2) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

  ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

   1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

 3) 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한특례법 제1조【목적】(1975. 12.31. 법률 제2847호로 제정되어 1976.7.1.부터 시행, 2003.1.1폐지된 법령)

  이 법은 공공사업에 필요한 토지등의 협의에 의한 취득 또는 사용과 이에 따르는 손실보상에 관한 기준과 방법을 정함으로써 공공사업의 원활한 수행과 손실보상의 적정을 기함을 목적으로 한다.

3-1) 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한특례법 제8조【이주대책】(1975. 12.31. 법률 제2847호로 제정되어 1976.7.1.부터 시행, 2003.1.1폐지된 법령)

  ① 사업시행자는 공공사업의 시행에 필요한 토지등을 제공함으로 인하여 생활근거를 상실하게 되는 자(이하 "移住者"라 한다)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시한다.

  ② 사업시행자가 제1항의 규정에 의하여 이주대책을 수립하고자 할 때에는 미리 관할지방자치단체의 장과 협의하여야 한다.

  ③ 국가나 지방자치단체는 이주대책의 실시에 따른 주택지의 조성 및 주택의 건설에 대하여는 주택건설촉진법에 의한 국민주택자금을 타에 우선하여 지원한다.

  ④ 사업시행자는 이주자를 위한 토지등의 매수 및 이주대책의 수립실시를 대통령령이 정하는 바에 따라 관할지방자치단체의 장에게 위탁할 수 있다.

3-2) 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한특례법 시행령 제5조【이주대책】

  ① 법 제8조 제1항의 규정에 의하여 수립되는 이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 기타 공공시설등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어야 한다.

  ③ 행정청이 아닌 사업시행자가 제1항의 규정에 의한 이주대책을 수립할 경우에는 그 수립된 이주대책에 관하여 이주정착지를 관할하는 구청장·시장 또는 군수를 거쳐 도지사와 협의를 하여야 한다.

  ④ 제1항의 규정에 의한 이주대책의 시행에 필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다. 다만, 행정청이 아닌 사업시행자가 이주대책을 수행하는 경우에 지방자치단체는 비용의 일부를 보조할 수 있다.

  ⑤ 제1항의 규정에 의한 이주대책은 건설부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책대상자(생략)중 이주정착지에 이주를 희망하는 자가 10호이상인 경우에 수립·시행한다.

  ⑦ 제5항 본문의 규정에 의한 이주정착지안의 택지나 주택의 취득 또는 동조 단서의 규정에 의한 택지나 주택의 취득에 소요되는 비용은 이주대책대상자의 희망에 따라 그가 지급받게 될 보상비와 상계할 수 있다.

3-3) 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한특례법 시행규칙 제27조의2【이주대책비등】

  ① 영 제5조 제4항의 규정에 의한 이주대책에 필요한 비용은 이주정착지에 설치할 도로(진입도로를 포함한다), 급수 및 배수시설 기타 공공시설의 부지의 보상비와 그 설치공사비의 합계액으로 한다.

3-4) 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한특례법 시행령 제2조의10【보상액의 평가등】

  ④ 취득할 토지에 정착물이 있는 경우에 그 정착물의 보상액은 이전・이설 또는 이식(이하 "이전"이라 한다)에 필요한 비용으로 평가한다. 다만, 이전함으로 인하여 종래의 목적대로 이용 또는 사용할 수 없거나, 이전이 현저히 곤란할 경우 또는 이전비용이 취득가격을 초과할 때에는 이를 취득가격으로 평가하여야 한다.

다. 사실관계

 1) 청구인은 1988.8.21. AA도 BB시 CC동 산36번지에 전입하여 거주하다가 1990.12.4. DD시 B구 BB동으로 전입하였음이 주민등록표상으로 확인되고, 한국수자원공사는「공공용지의 취득 및 손실보상에 관한특례법」(2002.2.4. 폐지되기 전)에 따라 청구인의 소재 지역 거주자를 대상으로 이주계획을 마련하여 이주토록 하고 쟁점부동산을 이주택지로 청구인에게 공급한 사실이 이주택지 분양계약서등으로 확인된다.

 가) 청구인은 1990.10.20. AA도 BB지구 개발지원사업소장과 쟁점부동산을 2백만원에 이주택지 분양계약을 체결하였다.

 나) 계약이후 토지소유자인 한국수자원공사는 1992.6.22. 분양면적을 220.3㎡로 정산(당초계약은 230㎡)하고 분양대금은 2백만원으로 정산하는 토지분양계약서(매매)를 작성하여 소유권이전등기를 완료하였는데, 청구인이 1993. 4.20. SS지방법원 DD등기소에 접수한 등기권리증상의 매매계약서의 내용은 다음과 같다.(생략)

 다) 청구인이 1990.10.20.자를 매매원인으로 소유권 이전 등기신청을 하면서 법무사가 ‘부동산과세시가표준액’을 17,844,300원으로 계산하였는데, 그 내용은 다음과 같다.(생략)

 2) 한국수자원공사가 쟁점부동산 매매가액 확인을 위하여 처분청의 요청에 대한 2018.4.18. 회신 내용은 다음과 같다. (생략)

 3) 청구인이 2014.4.10. 쟁점부동산을 556,440,000원에 양도한 사실에 대하여는 처분청과 다툼이 없으며, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 중개수수료로 5백만원을 지급한 영수증을 제출하였다.

 4) 청구인은 기존건축물의 철거의무를 이행하고 지장물보상으로 10백만원을 수령하였다. 청구인이 제출한 한국수자원공사 시화사업본부 지장물(종류별) 대장에는 수령일자 1990.10.22., 수령금액 10백만원, 품명 주택외, 종류는 건물로 표기되어 있는 것으로 확인된다.

 5) 청구인은 쟁점부동산을 2014.4.10. 566,440,000원에 양도하고 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 1993.4.20. 매매로 취득일자로 표기하고 취득가액은 환산가액으로 계산하여 2014.6.19. 양도소득세 신고를 하였다.

라. 판단

   2007.1.1.이후 양도하는 토지 및 건물 등에 대해서는 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하도록 해당규정이 개정되었는바, 청구인은 쟁점부동산을 2014.4.10. 양도하였으므로 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당한 점, 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해 자산을 취득하기 위하여 소요된 실지거래가액이라 할 것으로 쟁점부동산의 취득에 소요된 가액이 한국수자원공사의 ‘이주택지분양계약서’에 기재된 분양가액인 2,734,800원으로 분명히 확인되는 점, 청구인이 제시한 심사결정례(심사양도2012-0107, 2012.07.17.)는 이주택지분양에 따른 토지를 상속을 원인으로 취득한 경우 그 취득가액을 시가로 산정함에 있어 시가를 피상속인이 분양받은 분양가액으로 볼 수 있는가에 관한 것으로 이 건 청구인이 직접분양으로 취득한 토지의 실지취득가액을 결정하는 것과는 성격을 달리하는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 취득가액을 한국수자원공사의 ‘이주택지분양계약서’에 기재된 분양가액을 적용하여 경정한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다. 다만 처분청은 이 건 양도소득세를 경정하면서 취득가액으로 실지거래가액을 적용하면서도 기타필요경비공제를 청구인이 양도소득세를 신고하면서 계산한 취득당시 개별공시지가의 3%를 그대로 적용한 것은 착오 적용한 것으로 보이므로 쟁점부동산을 양도할 당시 지급한 중개수수료가 5,090,000원으로 확인되는바, 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 이상 중개수수료 5,090,000원을 기타필요경비로 계산하여야 함이 타당한 것으로 판단된다.

5. 결론

  이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.