주 문

이 건 심사청구는 경정으로 인하여 증가된 세액 80,692,499원에 대한 청구는 각하하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가.청구인은 2007.11.9. AA시 AA구 AA동 ****-* AA오피스텔 제101호 내지 제108호, 총 8개 호실(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 매매 취득하여 청구인의 부동산 임대업 사업장으로 사용하였다.

나.이후 청구인은 2017.3.10. 쟁점오피스텔을 김BB 외 1인에게 양도하고, 2017.5.29. 양도가액을 실지거래가액 3,400,000,000원으로, 취득가액을 실지거래가액 2,256,882,496원(매입가액 2,463,387,361원 + 기타부대비용 338,717,920원 - 감가상각누계액 545,225,785원)으로, 기타필요경비를 40,000,000원으로, 납부할세액을 291,710,313원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하면서 취득가액에 대한 증빙서류로 매매대금 2,650백만원(부가가치세 186,612,639원 포함)인 쟁점오피스텔 제101호～제108호의 검인매매계약서 8매(이하 “검인계약서”라 한다)를 제출하였다.

다.처분청은 2018.3.22.부터 2018.4.9.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여 필요경비 중 법무사비용 및 기타비용 224,898,350원, 기타필요경비 3,636,364원을 부인하여 2018.6.1. 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 80,692,499원을 경정․고지하였고, 위 납세고지서는 2018.6.11. 송달되었다.

라.그 후 청구인은 2018.9.17. ‘채무승계 및 채권상계 특약사항이 기재된 매매금액 2,650백만원’의 부동산매매계약서 1매(이하 “취득계약서”라 한다)를 제출하면서 당초 양도소득세 예정신고 시 취득계약서에 채무승계 및 채권상계 특약사항이 반영되지 않고 착오 기재된 매매대금(2,650백만원)을 매매대금인 것으로 착오 신고하여 취득가액을 과소신고하였다며 취득가액을 3,525,886,742원으로 하여 2017년 과세연도 양도소득세 372,402,812원(신고분 세액 291,710,313원과 경정고지세액 80,692,499원의 합계액)을 환급하여 달라는 경정청구를 하였다.

마.처분청은 경정청구 시 제출된 증빙만으로는 신고한 검인계약서에 기재된 매매대금이 실제와 다르다는 사실이 입증되지 않음을 사유로 2018.11.12. 청구인에게 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.

바.청구인은 이에 불복하여 2018.11.16. 이의신청을 거쳐 2019.2.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

가.양도소득세 예정신고 시 취득가액 중 매입가액 과소계상

1)청구인이 신고한 매입가액 2,463백만원은 취득계약서상 매매대금 2,650백만원 중 건물분에 대한 부가가치세 187백만원을 제외한 금액으로 산정한 것이다.

취득계약서상의 매매대금 2,650백만원은 2002년 최초 분양 당시 31억원에 분양하려고 했던 것을 청구인이 매도인 ㈜CCCC(이하 “양도법인”이라 한다)에 그동안 자금의 혜택 등을 준 사실과 쟁점오피스텔이 여러 가지 요인으로 쉽게 분양되지 않을 것을 감안하여 청구인이 제시하면서 서로 간에 매매대금으로 말이 오갔던 금액이다.

이후 점포가 활성화되고 양도법인이 청구인에게 쟁점오피스텔 이전 대가로 청구인의 채권 잔액과 상계할 것을 제안하여 매매계약이 체결되었으나, 취득계약서상 매매대금은 예전 서로 간에 매매대금으로 말이 오갔던 금액인 2,650백만원을 착오로 기재하였다.

양도소득세 신고업무를 대행했던 DD회계법인에서 착오 기재된 매매대금 2,650백만원을 매매대금으로 잘못 알고 양도소득세를 계산하여 신고하였으며, 청구인은 뒤에 그 사실을 알게 되었다.

2)실제로 쟁점오피스텔 이전대가로 주고받은 매매대금은 취득계약서상 특약사항 내용과 같이, 청구인은 쟁점오피스텔을 이전받기로 하면서 양도법인의 금융기관 대출금액 및 임차보증금을 승계하기로 하였다. 또한 청구인이 양도법인에 대해 가지고 있던 채권을 상계하기로 하면서, 이후 청구인은 양도법인에 채권금액의 변제를 요구하지 않기로 하였다. 그 구체적인 내역과 금액은 다음과 같다.

<표1> 채무승계 및 채권상계 내역(쟁점오피스텔 매입가액 내역)

(단위: 원)

3)따라서 청구인이 쟁점오피스텔 취득 시 매입가액은 2,463백만원에서 3,957백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 증액처리되어야 한다.

나.청구인이 양도법인에 채권이 발생하게 된 원인

1)청구인은 친형인 김FF을 통하여 쟁점오피스텔의 전 시행사였던 ㈜KKKK건설에 원금 22억원을 투자하여 약정이익금 5억원을 합한 27억원의 채권을 보유하고 있었다.

2)청구인은 ㈜KKKK건설이 쟁점오피스텔 건물에 대한 사용승인을 받지 못하고 있자 채권 27억원을 피보전권리로 하여 부동산가압류신청을 통해 2004.12.10. 쟁점오피스텔을 양도법인 명의의 소유권보존등기와 청구인을 채권자로 하는 가압류등기를 경료하였다.

3)이후 ㈜KKKK건설이 부도나고 쟁점오피스텔이 경매 진행되면서 양도법인이 경락받을 목적으로 경매입찰보증금을 구하던 중 청구인의 형 김FF에게 의사를 타진하였고, 김FF이 청구인에게 양도법인이 경매로 낙찰을 받게 되면 청구인이 배당받지 못하여 손실을 입은 부분도 만회가 된다고 하여 2006.7.28. 양도법인과 김FF 간에 경매입찰보증금 투자계약을 체결하였다.

청구인은 투자계약 내용에 따라 2006.8.14. 양도법인에 경매입찰보증금 636백만원을 투자하였으며, 투자이익 30%를 포함하여 2006.10.14.(3개월)까지 지급받기로 하였으나 투자금 회수는 이뤄지지 않았다.

2006.11.14. 투자금은 금전차용계약으로 전환하였으며, 차용금액 858백만원을 2007.5.14.까지 변제받기로 하였다.

4)한편, 양도법인이 2006.10.20. 쟁점오피스텔 경매 잔금을 치르는 과정에서 자금 600백만원이 부족하여 경매가 취소될 상황이 되자, 청구인은 급히 사채업자 이HH로부터 600백만원을 차입하여 양도법인에게 경매 잔금으로 지급하였다.

청구인은 상기 차입금과 관련하여 2006.10.19. 사채업자 이HH와 채권양도계약을 통해 쟁점오피스텔 경매 시 청구인이 받을 배당금 청구채권 1,464백만원 중 900백만원(이자 포함)을 이HH에게 채권을 양도하면서 이HH에 대한 채무를 정리하였다.

5)2007.3.29. 양도법인과의 ‘투자계약에 따른 특별조건’(당초 2006.7.28. 투자계약서 일부 항목을 수정 및 추가)에서 청구인에 대한 채권을 제6조(우선상환순위)에서 (1)차용금액(858백만원) 및 청구인 채권양도금액(900백만원), (3)청구인 채권 27억원 중 배당에서 제외된 잔여금액(1,235백만원)으로 명확히 하였다.

6)또한, 투자계약서 제2조 제3항에서 청구인에 대한 채권이 회수될 때까지 채권확보차원에서 청구인의 형 김FF을 양도법인의 공동대표이사로 하기로 하였다.

7)따라서, 2007.11.9. 청구인 명의로 쟁점오피스텔 소유권이전등기하기 전까지 청구인이 양도법인에 대한 가진 채권액은 총 2,993백만원이다.

다.처분청 주장에 대한 반박의견

1)청구인은 2017.5.29. 예정신고 이후 2017.7.11. 수정신고 및 세무조사 시에도 신고금액이 착오 기재된 것이라고 주장하지 않다가 청구인의 위 주장은 신빙성이 없다는 주장에 대해 살펴보면,

청구인은 세법에 대해서는 전혀 아는 것이 없어 모든 업무를 DD회계법인에 위임하였으며, DD회계법인에서 청구인에게 별다른 질문이 없어 청구인은 당연히 DD회계법인에서 제대로 신고했을 것이라고 생각했던 것이며, 세무조사 시에도 청구인이 아닌 청구인의 형 김FF이 2차례에 걸쳐 세무서를 방문하였으나 세무조사관이 취득가액에 대해서는 별다른 언급이 없이 법무사비용 및 기타경비에 대한 증빙이 있느냐는 질문만 있어 이에 대한 답변만 하였을 뿐 조사가 종결될 때까지 당초 신고된 취득가액이 잘못되었다는 생각을 하지 못하였다.

2)미배당금액 1,235백만원에 대해 당초 시행사와 양도법인 사이에 미배당금액에 대한 인계․인수가 확인되지 않고 제출된 금융증빙이 없어 동 금액을 쟁점오피스텔의 취득가액으로 보기 어렵다는 주장에 대해

당초 시행사인 ㈜KKKK건설이 부도나고 쟁점오피스텔 건물이 경매 진행되면서 양도법인이 청구인의 형인 김FF에게 경매입찰보증금을 투자하면 쟁점오피스텔 건물을 낙찰 받아 청구인의 투자금액과 청구인이 배당받지 못한 금액을 우선 순위로 보전해주기로 2006.7.28. 양도법인과 김FF 간에 경매입찰보증금 투자계약을 체결한 것이다. 따라서 당초 시행사와 양도법인 간에 미배당금액에 대한 인계․인수 사실 및 금융증빙이 없는 것은 당연한 것이다.

3)대여금 858백만원에 대해 양도법인의 공동대표이사가 청구인의 친형이고 청구인의 금융증빙이 없어 신빙성이 없다는 주장에 대해

청구인의 친형인 김FF이 양도법인의 공동대표이사가 된 것은 청구인의 투자금이 떼일 것을 염려하여 2006.7.28. ‘투자계약서’ 제2조 제3항에서 청구인의 채권이 회수될 때까지 김FF을 양도법인의 공동대표이사로 선임하면서 자금관리 등 일체를 김FF이 관리하도록 한 것이며, ‘투자계약서’ 제8조에서 채권회수가 완료된 후에는 공동대표이사를 사임하기로 한 것이다.

금융증빙이 없는 것은 청구인이 은행에 직접 찾아가 간곡히 사정하였으나, 10년이 지나다 보니 은행에서도 금융증빙을 찾을 수 없다는 답변만 받았다.

4)대여금 900백만원에 대해 금융증빙이 없어 신빙성이 없다는 주장에 대해

양도법인은 쟁점오피스텔을 8,110백만원에 낙찰을 받았으나, 한차례 잔금 지급을 미루는 바람에 지연이자가 122백만원이 발생했으며, 최종 잔금 지급기한인 2006.10.20. 저축은행에서 7,515백만원을 차입 후 선이자 등 금융부대비용을 떼니 도저히 잔금을 맞출 수 없어 하는 수 없이 청구인을 통해 청구인이 지급받을 배당금 청구채권을 담보로 사채업자 이HH로부터 급하게 600백만원을 차입하였다.

청구인은 이HH로부터 수표 600백만원을 받아 청구인 계좌를 거치지 않고 바로 양도법인 계좌 113-**-**-*******으로 입금시키는 바람에 청구인의 금융증빙은 없는 것이며, 청구인은 차입금 900백만원(이자 300백만원)에 대해 공증 받은 채권양도계약서를 첨부한 양도통지서를 법원에 제출하였으며, 법원에서 이HH에게 청구인이 받을 배당금 1,235백만원 중 900백만원을 지급하였으며, 법원에서 이HH에게 900백만원을 지급하였다는 금융증빙은 청구인이 법원에 방문하여 청구인 및 이HH에게 지급된 배당금 금융증빙을 찾아 보았으나, 보존기간 경과로 배당금 지급 금융증빙은 확보할 수가 없었다.

라.결론

위 내용을 종합하면, 청구인의 쟁점오피스텔 매입에 대해 ①양도법인의 기존 금융기관 대출금 및 임차보증금을 승계하기로 한 점, ②청구인이 양도법인에 대해 가지고 있던 채권액을 상계 조건으로 계약이 체결된 점 등으로 판단할 때 쟁점오피스텔의 매입가액은 3,957백만원(쟁점금액)이 되어야 한다.

3. 처분청 의견

1)청구인은 신고업무를 대행했던 DD회계법인에서 취득계약서의 특약사항을 보지 않고 착오 기재된 매입가액으로 양도소득세를 계산하여 신고한 사실을 뒤에 알았다고 주장하고 있지만,

가) 2017. 5. 29. 예정신고 이후 2017. 7. 11. 수정신고 및 세무조사 시에도 신고금액이 착오 기재된 것이라고 주장하지 않았던 점으로 보아 청구인의 위 주장은 신빙성이 없다.

나)또한, 이 건 심사청구에서는 조사가 종결되는 날까지 당초 신고된 취득가액이 잘못되었다는 생각을 하지 못했다고 새로이 주장하고 있지만, 조사종결보고서에 첨부된 쟁점오피스텔 취득경위와 관련한 청구인의 소명자료(FAX 발송)에 경정청구 내용이 있는 것으로 보아 청구인의 위 주장은 신빙성이 없다.

2) 청구인이 주장하는 <표1> ‘채무승계 및 채권상계 내역’의 근저당채무 10억원에 대해 검토한바, 등기부등본에 청구인이 양도법인의 근저당 채무를 인수한 내역은 없지만 다음과 같이 근저당 채무가 설정 및 말소되었고, 청구인의 2009년 귀속 종합소득세 신고서에 첨부된 재무제표에 단기차입금 10억원으로 신고된 사실이 확인된다.

<표2> 쟁점오피스텔 등기부등본상 근저당 채무 내역 (생략)

3)청구인이 주장하는 <표1> ‘채무승계 및 채권상계 내역’의 임차보증금 150백만원에 대해 검토한바, 등기부등본에 청구인이 양도법인의 전세권 채무를 인수한 내역은 없지만 2007.11.7. ㈜PPPP가 전세권 1억원을 설정하였고, 청구인의 2008년 1기 부가가치세 신고서에 첨부된 부동산임대공급가액명세서에 ㈜PPPP에 대한 보증금, 월임대료 신고내역(보증금 1억원, 월임대료 7,500천원)이 확인된다.

4)청구인이 주장하는 <표1> ‘채무승계 및 채권상계 내역’의 채권상계금액 2,993백만원(미배당금액 1,235백만원, 대여금 858백만원, 대여금 900백만원)에 대해 살펴보면,

가)미배당 금액 1,235백만원에 대해 검토한바, 청구인은 시행사 ㈜OOO건설에 27억원의 채권을 보유한 것이고, 시행사와 양도법인 사이에 미배당금액에 대한 인계·인수가 확인되지 않고 제출된 금융증빙이 없어 동 금액을 쟁점오피스텔의 취득가액으로 보기는 어렵고 청구주장에 신빙성이 있다고 볼 수 없다.

나)대여금 858백만원에 대해 검토한바, 청구인은 경매입찰보증금으로 투자한 금액이 대여금으로 전환되었다고 주장하면서 투자계약서, 법원보관금 영수증서 및 금전차용증서와 이사회의사록을 제출하였지만 양도법인 공동대표이사가 청구인의 친형이고 제출된 금융증빙이 없어 청구주장에 신빙성이 있다고 볼 수 없다.

즉, 청구인이 제출한 증빙(금전차용증서와 이사회의사록)은 청구인의 친형이 대표이사로 있는 양도법인과 작성된 것이고 법원보관금 영수증서상 금액이 상당한 고액임에도 불구하고 거래증빙의 기본서류인 금융증빙이 제출되지 않아 청구인이 양도법인에 투자한 금액으로 납부되었는지 불분명하므로 쟁점오피스텔의 취득가액으로 보기 어렵다.

다)대여금 900백만원에 대해 검토한바, 청구인은 양도법인에 투자 목적으로 사채업자(이HH)로부터 차용한 금액을 변제하였다고 주장하면서 공증 받은 채권양도계약서를 제출하였지만 사인 간에 작성된 서류이고 제출된 금융증빙이 없어 청구주장에 신빙성이 있다고 볼 수 없다.

즉, 청구인은 채권양도계약서만 제시할 뿐 사채업자에게 실제로 지급되었다는 구체적인 금융증빙이 없고, 가사 차용사실이 있다고 하더라도 동 금액을 쟁점오피스텔의 취득에 사용했다는 관련성을 입증할 증빙이 제시된 바가 없으므로 취득가액으로 보기는 어렵다.

5)상기와 같이 양도소득세 신고 시 제출된 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 것으로 추정되고 그 계약서가 실제와 다르다는 사실에 대한 입증책임은 청구인에게 있다 할 것인바, ① 등기부등본 및 취·등록세 과세표준으로 확인된 매입가액이 당초 신고금액과 동일하고, ② 양도법인의 대표자가 청구인의 친형으로 특수관계에 해당되고,③ 당초 신고된 매입가액이 착오기재된 것이라고 주장만 할 뿐 금융증빙 등 객관적인 증빙자료의 제출이 없는바, 경정청구 내용만으로는 매입가액이 착오기재 되었다고 볼 수 없어 경정청구 거부 통지한 당초 처분 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

①본안 심리대상인지 여부

②양도소득세 신고 시 제출한 검인계약서상 매입가액은 착오이며, 경정청구 시 제출한 취득계약서의 채무승계 및 채권상계 특약사항에 따른 쟁점금액이 매입가액이라는 주장의 당부

나. 관련법령

○국세기본법 제45조의2【경정 등의 청구】

① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)에 경정을 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때

2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미치지 못할 때

○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

(이하 생략)

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

○소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑪ 법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 삭제 <2009.12.31>

2. 거주자가 부동산 취득시 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (2007.2.28. 신설)

○부동산거래신고 등에 관한 법률 제3조【부동산 거래의 신고】

① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.(2005.7.29. 신설)

다. 사실관계

1)이 건 경정청구서의 기한내 청구 여부 검토

가)처분청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과 신고한 필요경비 중 법무사비용 및 기타경비 등을 부인하여 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 80,692,499원을 경정․고지하였는데, 처분청은 위 납세고지서를 2018.6.7. 청구인에게 발송(등기번호 109**********)하였고, 2018.6.11. 송달되었음이 우편물발송내역 상세조회에 의하여 확인된다.

나)이 건 경정청구서를 보면 당초 신고한 세액 291,710,313원과 경정으로 증가된 세액 80,692,499원 합계 372,402,812원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구로서 청구일자는 2018.9.14.로 기재되어 있고, 2018.9.17.자 처분청 접수인이 찍혀 있다.

다)｢국세기본법｣ 제45조의2 단서는 “결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 경정을 청구할 수 있다”라고 규정하고 있는바, 이 건 경정청구세액 중 경정으로 인하여 증가된 세액(80,692,499원)에 대해서는 위 납세고지서 수령일부터 90일 이내인 2018.9.9.까지 청구하여야 하나, 청구기간을 경과하여 2018.9.17. 제출한 것으로 확인된다.

2) 양도소득세 신고내용, 경정내용 및 경정청구 내용

<표3> 생략

3)국세청 전산시스템(NTIS)자료에 수록된 양도소득세 예정신고서에 의하면, 청구인은 취득가액에 대한 증빙서류로 아래와 같이 매매대금 합계 2,650백만원(부가가치세 186,612,639원 포함)인 쟁점오피스텔 101호～108호의 검인계약서(8매)를 제출하였으며,

등기부등본에 의하면, 쟁점오피스텔 101호～108호의 등기부 기재가액은 예정신고 시 제출한 검인계약서상 대금총액과 동일한 금액이 거래가액으로 기재되어 있다.

<표4> 양도소득세 신고시 제출한 취득 검인계약서 내역 (생략)

<그림> 양도소득세 신고서에 첨부된 검인계약서(8매) 중 101호 검인계약서 (생략)

4)처분청이 제시한 ‘취득세 과세표준 증명’(AA구청장 발급)에 의하면, 청구인의 쟁점오피스텔 취득세 과세표준은 101호 265,578천원, 102호 265,578천원, 103호 120,563천원, 104호 310,274천원, 105호 216,750천원, 106호 270,937천원, 107호 548,198천원, 108호 485,504천원, 합계 2,463,387천원(검인계약서상 매입가액에서 부가가치세를 제외한 금액 상당액)인 것으로 확인된다.

5)국세청 전산시스템(NTIS)자료의 ‘사업자기본사항 조회’에 의하면, 청구인은 2007.11.19. 쟁점오피스텔을 사업장소재지로, 개업일자를 2007.11.20.로, 주업종을 부동산 임대업으로 하여 사업자등록을 하였고, 2017.3.10. 폐업한 내용이 확인된다.

6)청구인과 양도법인의 세금계산서 수수 및 제세 신고 내역

가)국세청 전산시스템(NTIS)자료의 ‘부가가치세 신고서 조회’ 및 ‘세금계산서 합계표 조회’에 의하면, 청구인은 2007년 2기 과세기간에 양도법인으로부터 쟁점오피스텔 매입과 관련하여 매입가액 2,650백만원에 대한 세금계산서(8매 공급가액 1,866,076천원, 세액 186,607천원) 및 계산서(8매 597,311천원)를 수취하고, 2007년 2기 부가가치세 신고 시 매입세액 186,607천원을 환급받은 것으로 확인된다.

나)국세청 전산시스템(NTIS)자료의 ‘종합소득세 신고서 조회’에 의하면, 청구인은 쟁점오피스텔 임대사업에 대하여 2007년 및 2008년 귀속분은 간편장부로 신고하였으며, 2009년 귀속분부터 복식부기로 기장하면서 건물 및 토지의 취득가액을 당초 세금계산서 및 계산서 수취금액에 취득세와 등록세를 포함한 금액인 건물 1,953백만원, 토지 624백만원으로 계상하고 양도일 현재까지 감가상각(545백만원)을 한 것으로 확인된다.

다)국세청 전산시스템(NTIS)자료의 ‘법인세 신고서 조회’에 의하면, 양도법인은 2007사업연도에 쟁점오피스텔을 포함하여 총 13건(상가 101호～108호, 513호, 609호, 613호, 1007호, 1307호)을 분양하면서 등기부 기재가액으로 법인세 수입금액을 신고한 사실이 확인된다.

7)양도법인의 기본사항, 대표이사, 재무제표상 차입금 등

가)국세청 전산시스템(NTIS)자료의 ‘사업자 기본사항 조회’에 의하면, 양도법인은 부동산업/건물신축판매업을 주업으로 2006.3.22. 개업하여 2009.12.31. 폐업(사업부진 사유로 신고 폐업)한 것으로 확인된다.

나)법인등기부등본에 의하면 양도법인의 대표이사 변경내역은 다음과 같으며, 청구인의 형 김FF은 2006.8.7.～2007.3.4. 및 2007.4.2.～2007.6.21. 기간 중 공동대표이사를 역임하다가 2007.6.22～2008.6.26. 및 2008.12.29.～2009.1.28. 기간 중 대표이사를 역임하였던 것으로 확인된다.

다) 양도법인의 감사보고서 및 법인세 신고서상 대차대조표에 의하면, 2006사업연도에는 단기차입금 1,972백만원, 장기차입금 8,000백만원이 계상되어 있었으나, 2007사업연도에는 단기차입금 0원, 장기차입금 6,650백만원(주석에는 MM저축은행으로부터 차입한 운영자금 차입금인 것으로 기재되어 있음)이 계상되어 있어 차입금이 3,321백만원 감소되었으며,

대신에 2006사업연도에는 재고자산(미완성공사)이 9,216백만원이 계상되어 있었으나, 2007사업연도에는 재고자산(완성건물)이 5,786백만원이 계상되어 있어 재고자산이 3,430백만원 감소한 것으로 확인된다.

라) 양도법인이 제출한 주식변동상황명세서에 의하면 양도법인의 주주현황은 다음과 같다.

<표5> (생략)

8)청구주장 근거와 입증 등

청구인은 쟁점오피스텔의 매입가액은 당초 신고한 금액이 아니라 채무승계액 및 채권상계액의 합계액(4,143백만원)에서 부가가치세(186백만원)을 제외한 쟁점금액(3,957백만원)이라고 주장하며 다음과 같은 증빙자료를 제출하였다.

가)경정청구 시 제출한 취득계약서

청구인이 경정청구 시 제출한 취득계약서에 의하면, 쟁점오피스텔 매매대금은 2,650백만원(부가가치세 포함)이며, 취득계약서에 기재된 특약사항에는 “①매수인은 매도인의 금융기관 대출금액 10억원 및 기 임차보증금 합계금 1억5천만원에 대하여 기존 대출조건 및 임차조건을 승계하기로 한다. ②본 부동산매매계약은 매수인이 매도인에 대하여 가지고 있는 채권금액(기존 채무금 27억원 중 AA지방법원 AA지원 2005타경**** 임의경매사건에서 매수인이 배당받은 금액을 제외한 금액 및 추가대여금 9억원을 포함)의 상계조건으로 체결됨을 숙지하고, 이후 매수인은 매도인에게 채권금액의 변제를 요구하지 아니한다”라는 내용이 기재되어 있다.

* 특약사항의 단순 합계액 :

 1,000백만원 + 150백만원 + 1,235,902,596원(특약사항에 금액은 미기재) + 900백만원 = 3,285,902,596원

<그림> 경정청구 시 제출한 취득계약서(1매) (생략)

나)가압류 등기내역 및 경매사건 배당표

청구인은 2004.12.10. 당초 시행사인 ㈜KKKK건설 소유의 쟁점오피스텔 건물에 27억원의 가압류 등기(AA지방법원 가압류 결정 2004카합****)를 하였고, 2006.12.20. 임의경매로 인하여 쟁점오피스텔 건물이 8,110백만원에 매각됨으로써 채권금액 27억원 중 1,464,097,404원을 배당받은 사실이 확인된다.

다)투자계약서(2006.7.28.) 및 입찰보증금 납부영수증

청구인은 청구인의 형 김FF이 청구인에게 양도법인이 쟁점오피스텔 건물을 경매로 낙찰을 받게 되면 청구인이 배당받지 못하여 손실을 입은 부분도 만회가 된다고 하여 청구인의 형 김FF과 양도법인은 2006.7.28. 경매입찰보증금 투자계약을 체결하였고, 청구인은 투자계약 내용에 따라 2006.8.14. 양도법인에 경매입찰보증금 636백만원을 투자하였으며, 투자이익 30%를 포함하여 2006.10.14.까지 지급받기로 하였으나 투자금 회수는 이루어지지 않았다고 주장하면서 다음과 같은 투자계약서 및 입찰보증금 납부영수증을 제시하였다.

(1)청구인의 형 김FF과 양도법인 간에 체결한 투자계약서(2006.7.28.)

<그림> 투자계약서 (생략)

(2)법원보관금 영수증서(2006.8.14.)

청구인이 제출한 ‘2006.8.14.자 법원보관금 영수증서(신한은행 AAGG지점 발급)’를 살펴보면, 양도법인이 납부한 쟁점오피스텔 건물 경매사건(2005타경****호)의 매수신청보증금 636,059,700원을 보관금으로 영수한 것으로 기재되어 있다.

라)금전차용증서(2006.11.14.) 및 양도법인의 이사회의사록

청구인은 위 경매입찰보증금 투자금은 금전차용계약으로 전환하였으며, 차용금액 858백만원을 2007.5.14.까지 변제받기로 하였다고 주장하면서 다음과 같은 금전차용증서와 금전차용의 건을 의결한 양도법인의 2006.11.14.자 이사회의사록을 제출하였다.

<그림> 금전차용증서 (생략)

마)법원보관금 영수증서(2006.10.20.)

청구인은 양도법인이 2006.10.20. 쟁점오피스텔 건물 경매잔금을 치르는 과정에서 자금 600백만원이 부족하여 경매가 취소될 상황이 되자 청구인이 급히 사채업자 이HH로부터 600백만원을 차입하여 양도법인의 경매잔금으로 지급하였다고 주장하면서 2006.10.20.자 법원보관금 영수증서(신한은행 AAGG지점 발급)를 제출하였는바, 이를 살펴보면 양도법인이 납부한 쟁점오피스텔 건물 경매사건(2005타경****호)의 매각대금(잔금) 7,596,799,592원을 보관금으로 영수한 것으로 기재되어 있다.

바)채권양도계약서 및 ‘압류 및 전부내역서’

청구인은 이HH로부터 차입한 차입금과 관련하여 2006.10.19. 이HH와 채권양도계약을 통해 쟁점오피스텔 경매 시 청구인이 받을 배당금 청구채권 1,464백만원 중 900백만원(이자 포함)을 이HH에게 채권양도하면서 이HH에 대한 채무를 정리하였다고 주장하면서, 다음과 같이 2006.10.19. 공증받은 ‘채권양도계약서’ 및 ‘압류 및 전부(추심) 내역서’를 제출하였다.

(1) 채권양도계약서(2006.10.19. JJ합동법률사무소 공증)

<그림> 채권양도계약서 (생략)

(2)압류 및 전부(추심) 내역서

AA지방법원 AA지원이 발급한 ‘압류 및 전부(추심) 내역서(2006.12.21. 현재)’를 보면, AA지방법원 AA지원 2005타경**** 경매사건과 관련한 청구인의 채권에 대하여 2006.10.20. 이HH가 채권양도를 사유로 압류한 사실이 확인된다.

사)투자계약에 따른 특별조건

청구인은 2007.3.29. 청구인과 양도법인 간에 당초 투자계약서 일부 항목 수정 및 추가하는 약정을 체결하여 청구인의 양도법인에 대한 채권을 제6조(우선상환순위)에서 “(1) 차용금액 및 청구인 채권양도금액, (3) 청구인 채권 27억원 중 배당에서 제외된 잔여금액”으로 명확히 하였으므로 청구인의 양도법인에 대해 가진 채권금액은 총 2,993백만원(차용금액 858백만원, 청구인 채권양도금액 900백만원, 배당에서 제외된 잔여금액 1,235백만원)이라고 주장하면서 다음과 같은 ‘투자계약에 따른 특별조건’을 제출하였다.

<그림> 투자계약에 따른 특별조건 (생략)

9)기타 확인사항

가)조사종결보고서에 첨부된 청구인의 소명자료

청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서에 첨부된 쟁점오피스텔 취득경위와 관련한 청구인의 소명자료 내용은 다음과 같다.

나)청구인이 주장하는 <표1> ‘채무승계 및 채권상계 내역’ 중 근저당채무 10억원에 대해 처분청이 검토한 내역

(1)등기부등본의 ‘근저당 채무 설정 및 말소 내역’에 의하면, 청구인이 쟁점오피스텔을 양수하기 전인 2007.10.31. 쟁점오피스텔에 채무자를 양도법인으로 하여 AAMM상호저축은행이 채권최고액 977백만원 및 NN은행이 채권최고액 1,300백만원의 근저당권설정 등기를 하였다가 2009.11.9. 및 2009.12.11. 근저당권설정 말소를 하였으며, NN은행의 근저당권설정 말소일자인 2009.12.11.에 청구인을 채무자로 하여 NN은행이 채권최고액 1,300백만원의 근저당권설정 등기를 한 사실이 확인된다.

(2)청구인의 2009년 귀속 종합소득세 신고서에 첨부된 ‘대차대조표’에 의하면, 단기차입금 10억원이 계상되어 있는 사실이 확인된다.

다)청구인이 주장하는 <표1> ‘채무승계 및 채권상계 내역’ 중 임차보증금 150백만원에 대해 처분청이 검토한 내역

등기부등본의 ‘전세권 설정 내역’에 의하면, 쟁점오피스텔 중 101호, 102호, 108호 공동전세로 2007.11.7. 전세권자 ㈜PPPP가 전세금 1억원의 전세권을 설정한 사실이 확인되고, 양도법인의 2007.2기 부동산임대공급가액명세서 및 청구인의 2008.1기 부동산임대공급가액명세서에 ㈜PPPP에 대한 보증금 1억원(월임대료 7,500천원)의 신고내역이 확인되나,

나머지 임차보증금 5천만원은 등기부등본 및 양도법인의 2007.2기 부동산임대공급가액명세서상 채무승계내역이 확인되지 않는다.

라)이HH의 종합소득세 신고내역 등

국세청 전산시스템(NTIS)자료에 수록된 이HH의 2006년～2008년 귀속 종합소득세 신고내역 및 경정내역 검토한바, 이자수령에 대하여 이자소득 또는 사업소득으로 신고하거나 경정된 사실이 없는 것으로 확인된다.

마)쟁점오피스텔의 ‘상업용건물 및 오피스텔 기준시가’는 다음과 같다.

<표6> (생략)

라. 판단

1)청구인이 2018.9.17. 신청한 이 건 경정청구가 적법한지 여부를 살펴보면, 이 건 경정청구세액 중 경정으로 인하여 증가된 세액(80,692,499원)에 대한 경정청구는 그 청구기간(2018.9.9.)이 도과한 후에 이루어진 것으로서 부적법하고, 처분청이 이를 거부하는 통지를 하였다고 하더라도 이를 불복청구의 대상이 되는 거부처분으로 볼 수 없으므로 경정으로 인하여 증가된 세액에 해당하는 경정청구 거부에 대한 이 건 심사청구는 적법한 청구로 볼 수 없다 할 것이다.

2)이 건 경정청구세액 중 신고한 세액(291,710,313원)에 대한 경정청구에 대하여 살펴보면, ①청구인은 쟁점오피스텔을 채무승계 및 채권상계의 조건으로 취득하여 쟁점금액(3,957백만원)이 실제 매입가액이라고 주장하고 있는바, 청구인이 당해 자산의 실지거래가액이 되는 채무승계액 및 채권상계액이 얼마인지에 관하여 입증할 책임을 부담하는 점, ②청구인은 쟁점오피스텔 취득 당시 양도법인에 대한 채권액 2,993백만원을 상계하였다고 주장하면서 청구인의 형 김FF과 양도법인이 체결한 투자계약서, 투자계약에 따른 특별조건, 양도법인의 금전차용증서(2006.11.14. 858백만원), 청구인이 사채업자 이HH에게 채권을 양도한 채권양도계약서만 제출하였을 뿐 제출한 증빙의 사실 여부를 확인할 수 있는 구체적인 금융증빙을 제출하지 못하고 있는 점, ③매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인바(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결 참조), 당초 양도소득세 신고한 쟁점오피스텔 취득대금 2,650백만원(부가가치세를 제외한 매입가액 2,463백만원)은 검인계약서상 매매대금으로서 등기부 기재가액일 뿐만 아니라 양도법인으로부터 수취한 세금계산서 및 계산서의 공급가액과 일치하며, 양도법인이 법인세 신고한 쟁점오피스텔 분양수입금액에 해당하는 점,④청구인이 금융증빙 없이 제시한 취득계약서와 투자계약서 등은 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서상 매매대금이 실제와 달리 작성되었다는 사실을 입증하는 객관적인 증빙자료로 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 당초 양도소득세 신고 시 제출한 검인계약서상 매입금액을 실제 매입금액으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결 론

이 건 심사청구는 불복청구의 대상이 아닌 부적법한 청구에 해당되거나 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.