주 문

○○세무서장이 2019.1.4. 청구인들에게 한 2013년 과세연도 양도소득세 74,179,630원의 부과처분은, 청구인들이 AA부동산의 취득대금으로 대물변제하였다는 BB부동산 거래에 대하여 매매대금의 수수내역을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인과 배우자 황AA(이하 “청구인들”이라 한다)은 2010.11.11. 경북 CC시 **읍 **리 산**-9 외 3필지 17,138㎡(이하 “AA부동산”이라 한다)를 조BB으로부터 지분 1/2씩 취득하고, 2013.5.10. 일부 9,139㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 (주)○○종합건설에 양도하였으며, 2013.7.30. 양도가액을 600,000,000원으로 취득가액을 267,970,722원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 CC시 토지정보과로부터 부동산의 거래가액을 실지거래가와 다르게 신고하였다는 내용의 ‘부동산거래계약 신고위반에 따른 통보’ 공문을 받고 청구인을 상대로 2018.11.29.부터 2018.12.28.까지 비정기 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인들이 양도가액을 218,400,000원만큼 과소신고한 사실을 확인하였다. 청구인들은 양도가액 과소신고 사실을 시인하면서 취득가액도 과소신고하였다는 주장하였으나 객관적인 증빙을 제시하지 못하여 처분청은 확인된 양도가액을 토대로 2019.1.4. 청구인들에게 양도소득세 각 74백만원을 경정․고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.3.22. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

가. 청구인들의 AA부동산 매입가액은 현금 지급액 500,000,000원 및 부동산 대물변제액 550,000,000원의 합계 1,050,000,000원이다.

전 소유자 조BB의 대리인 김CC와 맺은 당초 매매가액 1,200,000,000원의 부동산 매매계약서가 존재하고 처분청은 중개업자인 DD공인중개사 사무소 김EE을 상대로 거래내역 확인이 가능함에도 아무런 조사 확인도 없이 청구인들의 취득가액 과소신고 주장을 인정하지 않았다.

나. 청구인들이 AA부동산의 취득대가로 대물변제 이전한 FF도 EE시 부동산(이하 “BB부동산”이라 한다)에 대하여 청구인들은 매도인 조BB의 대리인 김CC로부터 어떠한 대금도 받은 사실이 없다.

만일 청구인들이 대물변제 한 BB부동산이 청구인들이 취득한 AA부동산과 별개의 건이라면 처분청은 매도인 김CC에게 BB부동산에 대한 매매대금 550,000,000원의 지급내역을 확인하여 주기 바란다.

또한 청구인들의 BB부동산 취득을 중개한 박GG 중개사가 이전내용을 잘 알고 있다. 박GG 중개사는 청구인들의 BB부동산 취득을 중개하고 보유하고 있는 동안 관리를 해주던 중개인으로 김CC에게 이전할 당시에는 중개인없이 이전하는 관계로 직접 관여를 하지 않았으나 그것이 대물변제였다는 사실을 잘 알고 있다.

다. 처분청은 청구인들이 AA부동산을 2010년 11월 11일 취득하고 그 매매가액의 일부로 대물변제한 BB부동산을 2011년 12월 30일 이전하여 주었다는 것은 그 거래 기간이 길어 상식적으로 맞지 아니하여 인정할 수 없다고 주장하나,

당초 맺은 1,200,000,000원의 매매계약서가 존재하고 청구인들이 지급한 대금은 500,000,000원이며 나머지 금액에 대하여는 언제든지 전소유자가 대금지급을 청구할 수 있고 또한 청구인들이 지급할 의무가 있는 상태이므로 AA부동산에 대하여 매매대금 완결없이 먼저 소유권을 이전하고 취득하였다고 해서 그 거래자체가 부인되는 것은 아니다.

3. 조사청 의견

가. 청구인들이 2018.12.18. 처분청에 출석하여 제출한 매매대금 1,200,000,000원의 AA부동산 부동산매매계약서는 계약서 내용에 오류사항이 많아 신빙성이 없다.

부동산 매매계약서상 매도인은 조BB과 그의 딸이자 대리인인 김CC로 나타나며, 매매대금은 1,200백만원이나 대금의 지급은 계약금 120백만원을 포함해서 총 1,270백만원을 지급하는 것으로 작성되었으며,

실제로는 대리인 김CC에게 450백만원, 조BB과 채권채무관계에 있던 김DD에게 50백만원 합계 500백만원이 지급되어 계약서와 일치하지 않으며, 미지급금 잔금 700백만원을 대물변제한다는 내용이 계약서에 기재되어 있지 않다.

나. 청구인들이 대물변제하였다는 BB부동산의 매매계약 내용을 보면 청구인 황AA 소유 부동산으로 450백만원, 황AA의 동생 황AB 소유 부동산으로 100백만원 매매대금의 합계가 550백만원으로 잔금 700백만원과 일치하지 않으며 이와 관련하여 AA부동산의 매매대금 1,200백만원을 1,050백만원으로 변경하였다는 사실을 확인할 수 있는 변경계약서 등이 존재하지 않는다.

다. 처분청이 대리인 김CC를 상대로 확인한 바에 의하면 “AA부동산 거래와 BB부동산 거래는 별개의 매매이며, 청구인들이 AA부동산을 먼저 매수하겠다고 제의가 들어왔고, 이에 싸게 양도하면 청구인들의 BB부동산을 싸게 처분하겠다고 하여 계약에 응했다”라고 하여 청구인들의 주장과 상반된다.

김CC은 황AA의 근저당권 설정채무 7천만원을 대신 납부하고 대출금을 제외한 금액을 황AA이 아닌 황AB에게 송금하였다고 진술하여 청구인들이 김CC로부터 어떠한 대금도 받은 사실이 없다는 주장과 상반된다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 토지의 취득가액이 과소신고되었다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

 1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

   [시행2011.01.01][2010.12.27-10408호]

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

   2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

   3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>

   1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

   가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 사실관계

 1) 청구인들이 쟁점부동산을 양도하고 예정신고한 내용과 처분청이 양도소득세 실지조사 후 경정한 내용은 각 다음과 같다.

 2) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

  가) 쟁점부동산의 필지별 신고된 양도가액, 취득가액, 양도소득 및 납부세액은 다음과 같다.

  나) 청구인들이 쟁점부동산의 실지거래가액이 818,400,000원임에도 양도가액을 600,000,000원(각 300,000,000원)으로 신고한 사실을 확인하였다.

  다) 청구인들은 2018.12.18. 세무서를 내방하여 취득 당시 다운계약서를 작성하였기에 양도차익을 줄이기 위해 양도시에도 다운계약서를 작성하였다는 내용으로 문답서를 작성하였다.

  라) 청구인들이 쟁점부동산의 예정신고서에 첨부한 AA부동산(임야 총 17,138㎡)의 부동산매매계약서에 의한 취득가액은 2건의 계약서로 500백만원이나 2018.12.18. 청구인 이AB가 제출한 AA부동산의 새로운 부동산매매계약서에 의하면 매매대금이 1,200백만원이며 대금지급조건은 다음과 같다.

(천원)

 * 계약서에 기재된 매매대금과 지급대상금액이 70백만원 차이가 있으며 매수자는 황AA만 기재되어 있음

  마) 청구인 이AB는 2018.12.18. 출석하여 AA부동산의 매매대금은 1,200백만원이지만, 실제 매매대금은 1,050백만원이며 500백만원은 계좌로 송금하였고, 나머지 금액 550백만원을 황AA 및 황AB(황AA의 동생) 명의의 FF도 EE시 LL동 부동산으로 대물변제하였다고 주장하였다.

  바) 청구인 황AA이 AA부동산 취득대금으로 김CC 등에게 송금한 내역은 다음과 같다.

  사) 청구인들이 AA부동산 취득대금으로 대물변제하였다는 BB부동산의 상세내역은 다음과 같으며, 부동산등기 전부증명서에 의하면 대물변제 부동산은 2011.12.30. 김CC 명의로 소유권 이전되었다.

  아) 처분청은 2018.12.24. 김CC의 사업장에 방문하여 현장확인을 실시하였으며, 김CC는 “BB부동산과 AA부동산은 별개의 매매 건이며, 황AA 측에서 AA부동산을 먼저 매수하겠다고 제의가 들어왔고 이에 싸게 양도하면 자신들의 BB부동산을 싸게 처분하겠다고 하여 계약에 응했다”고 진술을 하였다.

  자) 김CC는 BB부동산 취득대금 지급과 관련하여 “황AA의 근저당권 설정 7천만원은 본인이 납부하고 대출금을 제외한 금액을 황AB에게 송금하였다”고 진술하였다.

 3) 처분청이 2018.12.18. 청구인을 상대로 한 문답서에 의하면 청구인은 다음과 같은 답변을 하였다.

  가) AA부동산 취득과 관련하여 매매대금 1,200백만원 매매계약서 외 매매대금 1,050백만원의 매매계약서는 새로 작성한 사실이 없다.

  나) 조BB가 아닌 김DD에게 매매대금을 지급한 이유는 조경업자인 김DD가 조BB의 땅을 빌려서 쓰고 있었는데 시설비 등 보상금으로 조BB이 부담해야할 부분을 바로 김DD에게 보내라고 해서 보냈다.

  다) 부동산매매계약서에 대물변제라는 말을 명시하지 않은 이유는 당초 대물변제가 당연히 되는 것으로 생각하고 있었는데 법적으로 안되는 것으로 알고 매매형식을 취하게 되어 그렇게 하였다.

  라) BB부동산이 김CC 명의로 이전된 이유는 청구인들이 김CC를 거래당사자로 생각하여 거래를 하였기 때문이다.

  마) 황AB의 부동산으로 대물변제한 이유는 황AA의 대지 위에 황AB의 주택이 있어서 한꺼번에 대물변제한 것이다.

  바) AA부동산을 취득하고 BB부동산으로 대물변제 할 때까지 1년 이상이 지난 것은 김CC 측의 요청으로 이루어진 것이며, 김CC 측에서 양도대금 채권 확보를 위해서 청구인들의 부동산에 가등기나 근저당 등을 설정하지 않은 이유는 당시 청구인을 신뢰하였기 때문이라 생각한다.

 4) 처분청은 2018.12.24. 청구인들에 대한 양도소득세조사 당시 김CC를 상대로 BB부동산 거래에 대하여 문답을 실시하였는데 김CC는 다음과 같은 답변을 하였다.

  가) BB부동산의 근저당 설정으로 HH은행 JJ지점에 황AA의 대출금 70,000,000원이 있었고 그 근저당을 말소하면서 차액만큼 지급하고 취득하였던 건이다. 취득시 BB부동산으로 2억원을 FF도에서 대출받았다. 정확하게는 기억나지 않는다.

  나) 대금의 지급이 어떻게 되었는지 기억이 나지 않는다. 황AA에게는 지급한 것이 기억이 잘 나지 않고 황AB에게 지급한 것이 확실하다. 매매대금은 황AB에게만 이체한 기억이 나니 매매대금을 합쳐서 황AB에게 보내었던 것 같다.

  다) AA부동산 거래시 대리인으로 계약하게 된 이유는 부모님을 봉양하면서 병원비와 생활비 포함하여 들어간 비용에 대한 자금조달차원에서 대리인이 되었다.

  라) AA부동산의 매매대금은 오래 되어서 기억이 안난다. 대금은 통장으로 받은 것 같고 정확하게 기억이 안난다.

  마) AA매매계약은 어머니 건이고, BB매매계약은 본인 건으로 별개의 거래이다.

 5) 청구인들이 당초 양도소득세 예정신고서에 첨부하여 제출한 AA부동산의 매매계약서를 보면 매매대금 472,000,000원과 매매대금 28,000,000원의 2매이며, 계약일자는 2010.10.15.으로 계약금은 계약과 동시에 지불하고 잔금은 2010.11.11. 지불하고 영수한다고 되어있다(붙임1-1,2).

(천원)

 6) BB부동산의 등기사항전부증명서에는 AA부동산의 전 소유자 조BB 또는 대리인 김CC가 가등기나 근저당권 설정한 내역이 나타나지 않는다.

 7) 청구인들이 처분청의 심사청구에 대한 의견서를 받고 추가로 제출한 심리자료 및 청구주장은 다음과 같다.

  가) 황AA이 김CC에게 송금한 내역에 일부 착오가 있어 다음과 같이 송금액을 500,000,000원에서 490,000,000원으로 정정하여 제출한다.

  * 황AA이 김DD에게 송금한 50,000천원은 김CC․황AA이 각각 25,000천원씩 부담한 부분임

  ** 황AA이 김CC에게 송금한 92,500천원 중 2,500천원은 황AA이 부동산 중개업자 김EE에게 부담한 부분임

  나) 김CC에게 송금한 금액이 500,000,000원이 아닌 490,000,000원인 이유는 다음과 같다.

   다) 김CC는 처분청의 현장확인 시에 BB부동산에 황AA을 채무자로 근저당설정된 은행 채무 70,000,000원을 인수하였다고 주장하였으나 청구인들은 김CC에게 모두 상환하였으며 그 상세내역은 다음과 같다.

(천원)

   * 김CC의 농협 ******843****계좌로 송금

   라) 김CC는 BB부동산을 매매로 가장하기 위하여 2010.6.30. 청구인 황AA의 HH은행 계좌에 50,000,000원 씩 2번 합계 100,000,000원을 송금하였으나 청구인은 다음날 김CC 농협은행 계좌(******843****)에 100,000,000원을 다시 송금하여 돌려주었다.

   마) 김CC가 황AB에게 나머지 480,000,000원을 송금했다는 주장은 터무니 없는 주장이며 황AB은 김CC로부터 단돈 1원도 받은 사실이 없다.

   바) BB부동산의 소유권 이전이 AA부동산을 취득한 후 1년이나 지나도록 늦어진 이유는 김CC의 요청으로 지체된 것이다. 처분청의 주장대로 김CC가 BB부동산에 근저당을 설정했다면 AA부동산의 양도와 관련성이 있는 근거를 제공할 수 있기 때문에 근저당을 설정하지 않았다고 판단된다.

   사) 또한 12억원의 매매계약서가 존재하고 있는 상황에서 청구인 이AB가 그 당시 대학교수로 재직하고 있었고 JJ에 개인 사찰(절)을 소유하고 있다는 것을 김CC가 알고 있었기 때문에 별도의 보존조치가 없더라고 청구인들이 BB부동산의 소유권 이전을 거부하는 일은 없을 것이라고 생각하였을 것이다.

 8) 청구인 황AA은 2003년부터 중요한 일상을 소수첩에 모두 기재해 오고 있으며 2010년 AA부동산 취득내용도 포함되어 있으며, 소수첩의 원본은 심사청구 회의에 참석하여 직접 제출하겠다고 하면서, AA부동산과 관련된 부분의 일부 사본을 제출한 내역이 다음과 같다.

라. 판단

 살피건대, 청구인이 실지 계약내용이라며 제시한 매매대금 1,200백만원의 부동산 매매계약서는 청구인 주장 실지거래금액 1,040백만원과 금액상 차이가 있으나 중인중개사가 확인하고 있는 점, 대물변제를 제외한 490백만원의 지급내역이 객관적인 금융증빙으로 확인되는 점, 청구인이 예정신고서에 첨부한 매매대금 472백만원 및 28백만원의 매매계약서는 계약일자가 2010.10.15.로 되어 있으나 같은 날에 계약금이 지급된 사실이 확인되지 않는 등 실지 매매계약서로 볼 수 없는 점 등으로 볼 때 청구인이 AA부동산을 양도할 때뿐만 아니라 취득할 때도 다운계약서를 작성하였다는 주장이 타당하다고 판단된다.

 다만, 전소유자측 김CC에게 외관상 매매형식으로 소유권이전 등기한 BB부동산에 대하여 청구인들은 계약서의 매매대금 550백만원만큼 AA부동산의 취득대금으로 대물변제한 것이며 매매대금으로 받은 금액은 ‘0원’이라고 주장하는 반면, 김CC는 BB부동산은 AA부동산 거래와는 별도 거래로서 매매대금을 지급하였다고 상반된 주장을 하고 있으며, 김CC가 2010.6.30. 청구인 황AA의 HH은행 계좌에 50,000,000원 씩 2번 합계 100,000,000원을 입금하고 청구인 황AA이 다음날 김CC 농협은행 계좌로 100,000,000원을 송금하여 돌려준 금융거래에 대하여 청구인은 김CC가 BB부동산 거래를 대물변제가 아닌 매매거래로 가장하기 위한 목적에서 이루어진 것이라고 주장하고 있어 BB부동산 거래에 대하여 대금수수 관계 등을 추가 확인하여 청구인들의 AA부동산 취득가액을 결정함이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 「국세기본법」제65조 제3항 단서규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.