주 문

이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.

이 유

1. 사실관계 및 통지내용

가. 청구인은 2019.10.21. 父 홍아빠로부터 ○○ ○○구 ○○동 102-8 ○○아파트 403동 1006호(이하 “수증주택” 또는 “평가대상주택”이라 한다)를 증여받고, 증여일 현재 공동주택가격 372,000,000원을 증여재산가액으로 하여 2019.11.5. 증여세 신고하고 증여세 52,768,000원을 신고․납부하였다.

나. 통지관서는 수증주택과 ○○ ○○구 ○○동 102-8 ○○아파트 401동 703호(이하 “쟁점주택” 또는 “비교대상주택”이라 한다)를 다음 <표1>과 같이 비교한 결과, 쟁점주택을「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “상증세법”이라 한다) 제49조 제4호에서 규정하고 있는 수증주택과 ‘유사한 다른 자산’으로 보고, 쟁점주택이 2018.11.26. 매매계약이 체결되어 거래된 매매가액 620,000,000원을 상증세법 시행령 제49조 단서 규정에 따라 ㅁㅁ지방국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 동 금액을 증여일 현재 수증주택의 시가(증여재산가액)로 보아 2021.5.7. 청구인에게 2019.10.21. 증여분 증여세 56,600,000원을 경정․고지하고자 이 건 과세예고통지를 하였다.

<표1> 수증주택과 쟁점주택을 위치, 면적, 공동주택가격을 비교한 내역

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.5.26. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

 가. (쟁점①) 통지관서는 수증주택과 비교대상인 쟁점주택이 ‘유사한 다른 자산’에 해당한다는 의견이나, 다음 <표2>와 같이 비교해 보면 2019.10.21. 현재 수증주택의 공동주택가격은 372,000,000원인 반면, 2018.11.26. 현재 쟁점주택의 공동주택가격은 319,000,000원이어서 수증주택과 쟁점주택의 공동주택가격이 53,000,000원(372,000,000원-319,000,000원)이나 차이가 나고, 이는 공동주택가격이 5%(18,600,000원)을 초과하는 것이므로 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 수증주택과 쟁점주택은 ‘유사한 다른 자산’이 아님이 명백하다.

<표2> 수증주택과 쟁점주택의 단지, 면적, 공동주택가격 비교내역

    상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서에 따라 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있는 유사한 매매사례가액을 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 보는 경우에도 해당 재산(수증주택)과 동일하거나 유사한 재산에 해당하는지는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 판단하여야 하는바, 이 같이 수증주택과 비교대상인 쟁점주택은 공동주택가격이 5%이상 차이가 남에도 통지관서가 쟁점주택을 청구인이 증여받은 수증주택과 ‘유사한 다른 재산’으로 보아 2018.11.26. 매매계약이 체결된 쟁점주택의 매매가액 620,000,000원을 수증주택의 증여일 현재(2019.10.21.)시가로 보는 것은 부당하다.

나. (쟁점②) 평가기준일 전 2년 이내에 기간 중 유사 매마사례가액이 있는 경우 그 가액은 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어야 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것이어서 쟁점주택의 거래가액은 수증주택의 시가가 될 수 없다.

    ○○의 아파트 가격정보에 따르면 ‘○○아파트단지’ 공동주택가격이 쟁점주택의 매매계약일(2018.11.26.)로부터 평가기준일(수증주택의 증여일, 2019.10.21.)까지 기간에 아파트 매매가격이 21% 하락하였는바, 이는 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보아야 하므로 쟁점주택 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아 수증주택의 시가로 보는 것은 부당하다.

3. 통지관서 의견

가. (쟁점①) 청구인은 수증주택과 비교대상인 쟁점주택이 ‘유사한 다른 자산’에 해당하지 아니한다고 주장하나, 다음 <표3>과 같이 2017〜2019년 기간 동안 공동주택가격에 있어 수증주택은 쟁점주택보다 더 높으며, 그 차이는 5% 이내이므로 두 주택은 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 정하고 있는 ‘유사한 다른 자산’에 해당한다.

<표3> 수증주택과 쟁점주택을 공동주택가격으로 비교한 내역

  이에 통지관서는 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서에 따라 수증주택과 쟁점주택은 서로 ‘유사한 다른 자산’에 해당하고, 쟁점주택의 매매계약일로부터 2년 이내(11개월 후)인 수증주택의 증여일(평가기준일, 2019.10.21.)까지 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점주택의 2018.11.26. 매매가액을 증여일 현재(2019.10.21.). 수증주택의 시가로 보았으므로 이는 적법․타당하다.

나. (쟁점②) 수증주택의 증여일(평가기준일) 현재(2019.10.21.)로부터 11개월 전 유사매매사례(쟁점주택) 계약일(2018.11.26.) 간 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 쟁점주택의 거래가액을 수증주택의 시가로 본 것은 적법․타당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

  ① 청구인이 증여받은 수증주택과 비교대상인 쟁점주택이 상증세법상 ‘유사한 다른 재산’에 해당하는지 여부

  ② 평가기준일(증여일)과 유사매매사례 계약이 있은 11개월 전 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 여부

나. 관련 법령

 1) 상속세 및 증여세법 (2018.12.31. 법률 제16102호로 개정된 것)

 제60조 【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>

  ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 제61조 【부동산 등의 평가】

  ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

   4. 주택

     「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다).(단서 생략)

 2) 상속세 및 증여세법 시행령 (2019.2.12. 대통령령 제29533호로 일부개정된 것)

 제49조 【평가의 원칙등】

  ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

   1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서, 각호 생략)

   2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서, 각호 생략)

   3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.(단서, 각호 생략)

  ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

   1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

  ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】

  ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

   1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

   1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정

   2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 "비상장주식등"이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법

 3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】 (2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 일부개정된 것)

  ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다

   1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

    가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

    나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

    다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계

1) 기초 사실관계

  가) 청구인은 2019.10.21. 父로부터 수증주택을 증여받은 것으로 나타나는바, 청구인이 증여받은 수증주택에 대하여 2019.11.5. 증여세를 신고한 내역과 통지관서가 2021.5.7. 과세예고한 내역은 다음 <표4>와 같다.

<표4> 증여세 신고 및 과세예고 내역

  나) 청구인은 2019.10.21. 수증주택을 증여받았는바, 통지관서가 수증주택 증여일 현재 시가(증여재산가액)을 산정함에 있어 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따라 수증주택과 ‘유사한 다른 재산’으로 보아 비교대상으로 삼은 쟁점주택(비교주택)을 증여일 현재 기준으로 비교하면 다음 <표5>와 같으며, 두 주택의 공동주택가격 차이는 1.34%인 것으로 나타난다.

<표5> 수증주택과 쟁점주택 비교

  다) 통지관서가 2018.11.26. 620,000,000원에 매매계약이 체결된 쟁점주택의 거래가액을 청구인이 증여받은 수증주택의 증여일(2019.10.) 현재 시가로 볼 수 있는지 여부를 ㅁㅁ지방국세청 평가심의위원회에 자문한 결과, 동 위원회는 2021.4.27. 다음과 같이 시가로 볼 수 있다고 자문하였다.

  라) 청구인이 수증주택을 증여받은 당시(2019.10.) 수증주택의 공동주택가격과 쟁점주택(비교대상주택)이 매매계약이 체결된 2018.11.26. 쟁점주택의 거래일 현재 공동주택가격을 살펴보면, 다음 <표6>과 같으며, 각 거래일 기준으로 한 두 주택 공동주택가격의 차이는 14.24.%(5% 초과)인 것으로 나타난다.

<표6> 수증주택 및 쟁점주택의 고시 공동주택가격

 2) 시가와 관련한 상증세법 조항

  가) 상속 또는 증여재산의 평가기간

    상증세법 제60조 제1항 및 제2항은 상속 또는 증여받은 재산은 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가로 평가하도록 규정하고, 상증세법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일로부터 전후 일정기간(평가기간)에 매매․감정․수용․경매 또는 공매(이하 “매매등”이라 한다)가 있는 경우 이때 확인되는 가액을 시가로 인정하고 있는바, 이 평가기간을 그림으로 나타내면 다음과 같다.

  나) 유사한 재산

    한편, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “해당 자산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산” 범위를 구체적으로 규정하기 위해 2017.3.10. 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(기획재정부령 제605호)하고, 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하고 있는바, 통지관서가 쟁점주택을 수증주택과 유사한 재산으로 보게 된 근거 조항(상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호)의 내용은 다음과 같다.

 3) 청구인의 상세한 주장

  가) (쟁점①) 수증주택과 비교대상인 쟁점주택이 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 ‘유사한 다른 자산’이 아니다.

   (1) 2019.10.21. 현재 수증주택의 공동주택가격은 372,000,000원인 반면, 2018.11.26. 현재 쟁점주택의 공동주택가격은 319,000,000원이어서 수증주택과 쟁점주택의 공동주택가격이 53,000,000원(372,000,000원-319,000,000원)이나 차이가 나고, 이는 공동주택가격 차이 범위인 5%을 초과하여 14.24%나 차이가 나는 것이다.

   (2) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규는 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확정해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 엄격해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하다(대법원 2008.2.15. 선고 2006두8969 판결).

    상증세법 시행규칙 제15조 제3항 다목에서 “평가대상 주택과 비교대상 주택의 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내인 경우”라고 규정하고 있는데, 이때 서로 비교하는 주택의 공동주택가격을 적용하는 기준에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니하며, 공동주택가격을 적용하는 기준에 대한 국세청 유권해석도 없다.

    상증세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제2항 및 제4항은 유사매매사례가액의 매매계약일이 평가기간 이내에 있는 경우 그 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. 그러므로 증여받은 재산은 증여일을 기준을 하고 유사매매사례 재산은 매매계약일을 기준으로 하여 ‘유사한 다른 재산’인지 여부를 판단하여야 한다.

   (3) 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있는 유사매매사례가액을 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 보는 경우에 평가대상주택(수증주택)과 비교대상주택(쟁점주택)의 공동주택가격의 차이가 평가대상주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내인지 여부를 판단시에도 평가대상주택(수증주택)은 증여일 당시 공동주택가격을, 비교대상주택(쟁점주택)은 매매계약 체결일의 공동주택가격을 적용하여 두 주택의 공동주택가격차이가 5% 이내인지 여부를 판단하여야 마땅하다.

   (4) 따라서 청구인이 증여받은 수증주택의 증여일 현재, 쟁점주택의 매매계약 체결일 현재를 기준으로 하여 두 주택의 공동주택가격 차이가 14.24%나 되어 이 두 주택이 ‘유사한 다른 자산’이 아님에도 통지관서가 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점주택의 매매가액을 수증주택의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세예고한 통지는 위법․부당하므로 취소되어야 한다.

  나) (쟁점②) 평가기준일 전 2년 이내에 기간 중 유사 매마사례가액이 있는 경우 그 가액은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어야 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것이어서 쟁점주택의 거래가액은 수증주택의 시가가 될 수 없다.

    ○○○ 아파트가격 정보에 따라 ‘○○아파트단지’ 내 수증주택(평가대상주택)과 동일한 면적의 매매가액을 분석한바, 다음 <표7>과 같이 2018년 11월 비교대상주택(쟁점주택)의 매매가액이 620,000,000원으로 거래가 이루어진 후 2019년에는 하락하였으며, 평가대상주택의 증여일(2019.10.18.) 당시 2019년 10월의 평균 매매가액이 쟁점주택 거래가액 보다 21% 하락한 490,000,000원인 점에 비추어 비교대상주택(쟁점주택)의 매매계약일인 2018.11.26.부터 수증주택(평가대상주택) 증여일인 2019.10.18. 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 봄이 타당하다.

<표7> ○○아파트단지 내 동일 면적의 주택 거래가액 변동 내역

 ※ ○○○ 아파트 가격정보(○○아파트단지)

 4) 통지관서의 상세한 의견

  가) (쟁점①) 수증주택과 비교대상인 쟁점주택이 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 ‘유사한 다른 자산’에 해당한다.

   (1) 수증주택(평가대상주택)과 쟁점주택(비교대상주택)은 ○○아파트단지로 동일한 공동주택단지 내에 있으며, 주거전용면적은 각각 73.36㎡로 동일하며, 공동주택가격은 2017년부터 2019년까지 매년 차이비율이 1.5% 내외이어서 매우 유사한 재산에 해당한다. 그리고 수증주택의 공동주택가격이 쟁점주택보다 1.5% 정도 높다.

   (2) 또한, ㅁㅁ지방국세청 평가심의위원회 자문결과도 쟁점주택은 수증주택과 유사한 재산이며, 매매계약일(2018.11.26.)부터 증여일(2019.10.21.)까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 쟁점주택의 매매가액 620,000,000원을 수증주택의 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였다.

   (3) 따라서 청구인이 증여받은 수증주택의 증여일 현재 시가를 구함에 있어, 통지관서가 수증주택과 ‘유사한 다른 재산’인 쟁점주택의 매매가액 620,000,000원을 시가(증여재산가액)으로 보아 증여세 56,600,000원을 과세예고한 이 건 통지는 적법․타당하다.

  나) (쟁점②) 수증주택의 증여일(평가기준일) 현재(2019.10.21.)로부터 11개월 전 유사매매사례(쟁점주택) 계약일(2018.11.26.) 간 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 봄이 타당하므로 쟁점주택의 거래가액을 수증주택의 시가로 본 것은 적법․타당하다.

   (1) 청구인은 ○○○ 아파트가격 정보를 <표7>과 같이 제시하면서 2018.11.26. 비교대상주택(쟁점주택)이 매매계약된 이후 2019년 10월의 평균 매매가액이 21% 하락하였기 때문에 2019.10.21. 수증주택(평가대상주택)을 증여받을 당시 시가(증여재산가액)을 구함에 있어 그 기간 가격변동이 있었으므로 비교대상주택의 거래가액을 수증주택의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장한다.

    그러나 청구인이 제시한 아파트(405동 1406호) 거래가액 490백만원은 다음 <표8>과 같이 수증주택과 기준시가가 5%이상 차이나 ‘유사한 다른 재산’에 해당되지 아니하고 나머지 거래사례는 특수관계자 간 매매거래이어서 쟁점주택 매매계약일 이후 아파트 가격이 하락하였다는 청구주장은 사실과 다르다.

<표8> ○○아파트단지 내 주택거래를 분석한 결과

   (2) 한편, 2018.11.26. 비교대상주택(쟁점주택)이 매매계약된 이후 2019년 10월에는 아파트 평균 매매가액이 21% 하락하였다고 주장하나, 다음 <표9>와 같이 ‘○○은행 시세현황’ 및 ‘○○ 시세현황’을 보면 수증주택과 동일 평형(전유면적 75.36㎡)의 아파트 매매가액이 하락하지 아니한 사실이 드러난다.

<표8> ○○아파트단지 내 주택거래를 분석한 결과

   (3) 쟁점주택의 매매계약일과 수증주택의 증여일 사이에 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있고, 주위환경의 변화가 없으며, 위 <표8>과 같이 아파트 매매가격이 크게 변동된 사실이 없는 점에 비추어 쟁점주택 매매계약일과 수증주택 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 봄이 타당하다. 그리하여 통지관서는 쟁점주택의 매매가액을 평가심의위원회의 자문을 거쳐 수증주택의 증여일 현재 시가로 보았다.

   (4) 한편, 청구인은 2019.10.21. 父로부터 아파트를 수증받고, 2019.11.5. 공동주택가격 372백만원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고하였다.

    만약 청구인이 법정신고기한인 2020.1.31. 증여세를 신고하였다면 평가기간(증여 전 6개월부터 증여 후 3개월) 내 2019.12.11.(약 2개월 후) 거래된 700백만원(405동 1103호, 공동주택가격이 367백만원이어서 수증주택 372백만원과 가격차이 비율이 5% 이내)을 유사매매사례가액으로 보아야 하였으나, 증여세 신고 후 매매계약이 체결된 이후 매매계약이 체결되어 거래된 매매사례이기 때문에 이 가격을 수증주택의 시가로 보지 못하였다(상증세법 시행령 제49조 제4항).

    따라서 통지관서가 2018.11.26. 매매계약이 체결된 쟁점주택의 매매가액 620백만원을 수증주택의 시가(증여재산가액)로 본 이 건 처분은 적법․타당하다.

라. 판단

    이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

 1) 관련 법리

  가) 상증세법 제60조 제1항에서 상속재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있다.

    그 위임에 따른 상증세법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3월 이내의 기간 중 매매등이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.

  나) 한편, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “해당 자산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 2017.3.10. 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(기획재정부령 제605호)하였는바, 제1호에서 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 첫째, 평가대상주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고 둘째, 평가대상주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며 셋째, 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내 요건을 모두 충족하는 공동주택은 “해당 자산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”으로 보고 있다.

 2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 청구인이 증여받은 수증주택과 비교대상인 쟁점주택이 상증세법상 ‘유사한 다른 재산’에 해당하지 아니함에도 통지관서가 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점주택의 11개월 전 매매가액을 수증주택의 증여일 현재 시가로 보아 이 건 증여세를 과세예고하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 다음과 같은 이유에서 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

    첫째, 수증주택(평가대상주택)과 쟁점주택(비교대상주택)은 ① ○○아파트단지로 동일한 공동주택단지 내에 있고, ② 주거전용면적은 각각 73.36㎡로 동일하며, ③ 2017년부터 2019년까지 매년 두 주택의 공동주택가격 차이비율이 1.5% 내외이어서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 요건을 충족하여 쟁점주택은 수증주택과 ‘유사한 다른 재산’에 해당하는 것으로 보인다.

    둘째, 평가대상주택과 비교대상주택의 유사성 비교는 주택마다 다른 기준일(수증주택은 2019.10.21. 증여일, 쟁점주택은 2018.11.26. 매매계약 체결일)이 아닌 같은 기준일(2018년, 2019년) 현재로 하여 유사성을 비교하는 것이 당연해 보이고 이렇게 비교하는 경우 두 주택은 상증세법상 ‘유사한 다른 재산’요건을 충족한다.

    셋째, 공동주택가격은 매년 새로이 고시되고 있고, 이 가격은 공동주택의 가격변동요인뿐만 아니라 공동주택가격의 현실화 제고라는 정책적 목적도 반영하여 정하는 것이어서 두 주택의 가격 유사성을 비교함에 있어 각기 다른 연도의 공동주택가격을 적용하는 것은 합리적이지 아니하다.

    따라서 통지관서가 쟁점주택을 수증주택과 ‘유사한 다른 재산’에 해당한다고 보아 이 건 증여세를 과세예고한 것에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 평가기준일(증여일)과 11개월 전 유사매매사례 계약일(쟁점주택의 매매계약일) 간 주택가격 변동의 특별한 사정이 있어 유사매매사례가액을 수증주택의 시가(증여재산가액)로 보는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 다음과 같은 이유에서 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

    첫째, 쟁점주택의 매매계약일(2018.11.26.)과 수증주택의 증여일(2019.10.21.) 사이에 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있고, 주위환경의 변화가 없으며, ‘○○은행 시세현황’ 및 ‘○○ 시세현황’을 보아도 그 기간 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기는 어렵다.

    둘째, 청구인이 ○○○ 아파트가격 정보를 토대로 제시하고 있는 아파트(405동 1406호) 거래가액 490백만원은 수증주택과 기준시가가 5%이상 차이나 ‘유사한 다른 재산’에 해당되지 아니한 것으로 나타나고, 나머지 거래사례들도 특수관계자 간 매매거래이어서 쟁점주택 매매계약일 이후 같은 단지 안의 다른 유사한 아파트의 매매가격이 하락하였다는 청구주장은 사실과 달라 보인다.

    따라서 통지관서가 쟁점주택의 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아 수증주택의 시가로 한 이 건 통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결론

이 건 과세전적부심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 「국세기본법」제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.