주 문

○○세무서장이 2020.12.31. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 23,768,450원의 과세예고통지는 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

이 유

1. 사실관계 및 통지내용

가. 청구인은 2016.7.21. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구○○동 B-1블록 AAA 아파트 101동 304호의 분양권(전유부분 면적 74.4654㎡, 이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 2017.8.16. 홍길동 외 1인에게 395,990,000원에 양도하고 2017. 10. 18. 양도차익을 10,000,000원(프리미엄)으로 하여 양도소득세 3,000,000원을 신고․납부하였다.

나. ○○시 ○○구청은 쟁점분양권의 실제 거래가격이 430,990,000원(분양권 프리미엄 45,000,000원)임에도 395,990,000원(분양권 프리미엄 10,000,000원)으로 허위신고(다운계약) 한 사실을 확인하고, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제28조 및 같은 법 시행령 제20조에 따라 거래당사자에게 과태료를 부과하고, 2019.5.15. ○○○세무서에 관련 자료를 통보하였다.

다. ○○○은 2020.8.18.부터 2020.9.4.까지 통지관서에 대한 감사결과, 청구인의 부동산 실거래 위반 과세자료에 대해 양도소득세를 경정하여야 함에도 이를 누락한 사실을 확인하고 처분지시 하였으며, 이에 따라 통지관서는 2020.12.31. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 23,768,450원을 부과하겠다는 내용의 과세예고통지를 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.21. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

매수인이 공인중개사에게 전달한 현금 등 35백만원은 중개수수료로 추정되고 청구인이 이를 수령한 사실이 없으므로, 쟁점분양권의 프리미엄을 45백만원으로 보아 한 이 건 과세예고 통지는 부당하다.

가. 청구인과 매수인은 2017.8.6. 甲부동산의 중개인을 통해 쟁점분양권 매매계약을 체결하였고, 그 과정에서 중개인이 청구인에게 당사자 간 직접계약을 통한 매매거래로 신고할 것을 유도하였다.

나. 청구인은 2017.8.16. 매수인에게 잔금 49,470,000원을 이체 받고, 프리미엄 10,000,000원을 기재하여 실거래가 신고 및 양도소득세를 신고하였다.

다. 그 후 2019.6.17. ○○시 ○○구청장으로부터 부동산거래 허위신고에 따른 과태료 수납 및 재신고 안내를 받았으며, 매수인은 매매대금에 포함된 프리미엄 10,000,000원 뿐만 아니라 중개인에게 전달한 백만원권 수표 20장(20,000,000원) 및 현금 15,000,000원 합계 35,000,000원을 추가하여 실거래가 신고를 다시 하였다.

라. 그러나 매수인이 부동산 중개인에게 지급한 현금 상당액은 청구인에게 실제 전달되지 않았고, 위 금액은 부동산 중개보수로 추정된다. 매수인 또한 은행에서 수표와 현금을 수령하여 부동산 중개인에게 전달하였다고 확인하였다.

3. 통지관서 의견

매수인이 현금 등으로 추가 지급한 금액을 포함하여 쟁점분양권의 프리미엄은 45백만원으로 확인되고, 이를 포함하여 양도가액을 430,990,000원으로 보아 한 이 건 과세예고통지는 정당하다.

가. 계약서 상 매매금액을 계좌이체 받은 후 실제 거래가액과의 차액을 현금으로 지급받는 것은 다운계약서 작성 시 통상적으로 이용되는 방식이다.

 - 매수인은 공인중개사를 통해 프리미엄 45백만원으로 쟁점분양권의 매수계약을 진행하였고, 청구인이 부담한 계약금과 프리미엄, 중개수수료를 합한 87,970,000원을 청구인과 공인중개사에게 지급한 것으로 미루어 볼 때 청구인이 공인중개사에게 중개수수료를 추가 지급한 것이라기보다는 쟁점분양권의 양수대금으로 지급하였다고 봄이 합리적이다.

나. 이 건 과세전적부심사청구시 제출된 매수인의 확인서는 공인중개사에게 현금 등으로 38,500,000원(중개수수료 포함)을 지급하였다는 내용으로, 그 현금 등이 청구인에게 전달되지 않았다는 내용까지 입증되는 것은 아니다.

 - 설령 청구인이 공인중개사로부터 전달받지 못했다 하더라도 양도가액에서 차감할 것이 아니라 공인중개사에게 구상권을 행사하여야 할 문제이다.

다. 한편, ○○시 ○○구청에서 2019.5.14. 청구인에게 발송한 부동산거래 허위신고 과태료 부과 사전예고통지서에 실거래금액이 430,990,000원으로 기재되어 있음에도 이의제기 없이 과태료를 납부하였는바, 청구인도 양도가액이 430,990,000원임을 인정한 것으로 볼 수 있다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 매수인이 중개인에게 지급한 현금 등은 중개수수료일 뿐 분양권 프리미엄으로 볼 수 없다는 주장의 당부

나. 관련 법령

 1) 소득세법 제96조【양도가액】([2016.12.20-14389 호] 일부개정)

  ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

 2) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】([2016.12.20-14389 호] 일부개정)

  ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

  ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. <개정 2014.1.1>

  ⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

  ⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

 3) 부동산 거래신고에 관한 법률【부동산 거래의 신고】

  ① 거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

  ② 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

  ③ 제1항 또는 제2항에 따라 신고를 받은 등록관청은 그 신고내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 즉시 발급하여야 한다.

  ④ 부동산등의 매수인은 신고인이 제3항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

  ⑦ 제1항 및 제2항에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

 4) 부동산 거래신고에 관한 법률 제4조 【금지행위】

  누구든지 제3조에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

  1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위

  2. 제3조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위

  3. 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위

 5) 부동산 거래신고에 관한 법률 제8조【과태료】

  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.

  1. 제3조제1항, 제2항 또는 제5항을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)

  2. 제4조제1호를 위반하여 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자

  3. 제4조제3호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자

  4. 제5조를 위반하여 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 외의 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자

  ③ 제3조제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 다음 각 호의 구분에 따른 금액의 과태료를 부과한다.

  1. 부동산을 매매한 경우: 해당 부동산에 대한 취득세(취득세가 비과세ㆍ면제ㆍ감경되는 경우에는 비과세ㆍ면제ㆍ감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세의 상당액을 말한다)의 3배 이하에 상당하는 금액

  2. 부동산을 취득할 수 있는 권리를 매매한 경우: 해당 권리 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액

  ④ 제1항부터 제3항까지에 따른 과태료는 제3조에 따라 신고를 받는 관청이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 개업공인중개사에게 과태료를 부과한 관청은 부과일부터 10일 이내에 해당 개업공인중개사의 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 관할하는 등록관청에 과태료 부과사실을 통보하여야 한다.

다. 사실관계

 1) 쟁점분양권에 관한 양도소득세 예정신고 및 경정내용

  가) 청구인은 2016.7.21. 쟁점분양권을 385,900,000원에 취득하고, 2017.8.16. 홍길동과 김○○에게 쟁점분양권을 취득가액에 프리미엄 10,000,000원 더한 395,990,000원에 양도한 것으로 하여 2017.10.18. 양도소득세 3,000,000원 예정신고를 하였다.

  나) 이후 ○○○은 ○○시 ○○구청장의 부동산거래가격 허위신고자 통보자료에 따라 청구인이 쟁점분양권의 양도가액을 과소신고 한 것으로 보아 양도소득세를 경정할 것을 처분지시하였고, 이에 따라 통지관서는 2020.12.31. 아래와 같이 청구인에게 양도소득세 23,768,450원을 부과한다는 내용의 감사결과 과세예고 통지를 하였다.

[ 양도소득세 신고 및 경정 ]

 2) 양도소득세 신고 시 첨부된 계약서 등

  가) 분양권 매매 계약서

  2017.8.3.자 분양권 매매 계약서는 중개인의 기재 없는 계약당사자의 쌍방합의에 의한 계약서로 되어 있고, 분양금액 385,990,000원 중 청구인이 납부한 금액 114,410,000원과 여기에 프리미엄 10,000,000원을 더한 금액 124,410,000원이 분양권 매매금액으로 기재되어 있다.

  나) 계약서 신고필증

  ○○구청장이 2017.8.16. 발급한 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인은 쟁점분양권의 실제 거래가격을 395,990,000원(분양권 공급가격 374,700,000원 + 발코니 등 옵션비용 11,290,000원 + 추가지불액 10,000,000원)으로 하여 쟁점분양권을 매도한 것으로 구청에 신고하였다.

 3) ○○구청으로부터 수보한 쟁점분양권 거래신고 소명자료

  가) 청구인의 부동산거래신고 소명서

  청구인이 2017.11.28. 관할 구청에 분양권 전매거래에 대해 소명한 자료에 의하면, 청구인은 매수인 김○○와 대학모임에서 알게 된 지인으로, ** 분양사무실 근처 카페에서 만나 계약서를 작성하였고, 쟁점부동산의 매도가격은 395,990,000원(프리미엄 1천만원 포함)이라고 소명하였다.

  나) 매수인 홍길동의 당초 부동산거래신고 소명서

 쟁점분양권의 매수인 홍길동은 2017.11.29. 관할 구청에 남편인 김○○의 대학모임에서 만난 청구인으로부터 쟁점분양권을 매수하게 되었고, 낮은 층이라 프리미엄을 1,000만원으로 결정하였다는 내용으로 부동산 거래 사실을 소명하였다.

  다) 매수인의 거래가격 허위신고 자진신고서 등

   (1) 매수인 홍길동과 김○○는 2018년 10월경 관할구청에 아래와 같이 쟁점분양권의 실제 거래가격이 430,990,000원(프리미엄 45,000,000원 포함)임에도 당초 거래가격을 낮게 신고한 사실을 자진신고 하였다.

   (2) 자진신고서에 첨부된 매수인의 %%은행 통장(630-91****-4****) 거래내역에 의하면, 2017.8.16. 분양계약금 49,470,000원(프리미엄 10백만원 포함)이 청구인에게 송금되고, 같은 날 20,000,000원을 백만원권 수표 20장(#40988730-8749)으로, 18,500,000원을 현금으로 출금한 사실이 확인된다.

   (3) 자진신고서에 첨부된 매수인 홍길동과 공인중개사 박중개가 서로 주고받은 문자를 보면, 청구인은 박중개로부터 쟁점분양권의 매매대금이 총84,470,000원(프리미엄 45백만원)으로 기재된 서류 사진을 받고, 박중개의 계좌에 계약금 10백만원 중 1백만원을 이체한 내용, 매매계약서상의 프리미엄 10백만원이 포함된 49,470,000원은 청구인의 계좌로 이체하고, 나머지 금액 40백만원(청구인의 양도세 3백만원과 중개수수료 2백만원이 포함된 금액으로 보인다)은 현금으로 지급하여 달라고 요청받은 내용 등이 나타난다.

   (4) 매수인은 구청에서 2017년 말 자료제출 요구를 받았을 당시 공인중개사가 소명내용을 작성해 주었다며, 아래와 같이 수기로 작성된 서류를 첨부하였다.

 4) ○○시 ○○구청장의 과태료 부과 통보

  ○○시 ○○구청장은 2019.5.14. 청구인에게 거래가격 허위신고 조장‧방조한 행위와 관련하여 「부동산거래신고 등에 관한 법률」제28조 제3항 및 시행령 제20조의 규정에 의거하여 과태료가 부과될 예정이라는 예고통지를 하였다.

  청구인은 위 과태료부과예고통지에 따라 과태료 400만원을 납부 완료한 것으로 확인된다.

  - 심리담당자가 2021.3.2. 15:00경 청구인과 유선통화하여 위 과태료에 대해 이의신청을 하지 아니하고 자진 납부한 이유에 대하여 묻자, ① 청구인은 당초 ○○구청장이 발송한 공문에 의하면 ‘부동산거래 허위신고 조장‧방조 과태료’ 라고만 기재되어 있어, 중개인을 통한 거래임에도 불구하고 당사자 간 계약을 체결한 것으로 거짓 신고한 것에 대해 과태료가 부과된 것으로 인지하고 과태료를 납부하였으며, ② 이후 2019.6.17. 부동산거래신고 재신고 안내 통지를 받고 나서야 거래가격 허위신고에 관한 과태료임을 알게 되었다고 답변하였다.

[○○구청 과태료 부과 예정통지 공문]

  5) 매수인의 확인서

 청구인은, 청구인의 계좌로 입금된 49,470,000원(프리미엄 10백만원) 외에 매수인이 부동산 중개인에게 전달한 현금을 수령한 사실이 없어 이를 양도가액에 포함할 수 없다고 주장하며, 아래와 같이 2021.1.12.자 매수인 김○○의 확인서를 제출하였다.

 - 위 확인서에는 매수인이 甲부동산 중개인에게 현금 등으로 38,500,000원을 인출하여 전달하였다는 내용만이 기재되어 있고, 위 금액이 중개수수료인지 또는 분양권 프리미엄으로 지급하였는지에 관한 것은 아니다.

 - 확인자의 신분증 등이 첨부되지 아니하여 본인의 의사에 의해 작성된 문서인지 확인하고자 심리담당자는 2021.2.5. 17:20경 매수인 홍길동과 유선통화를 하였고, 홍길동은 남편인 김○○가 청구인에게 확인서를 작성하여 준 사실이 있다고 답변하였다.

 6) 기타사항

  가) AAA 아파트 분양권 전매 관련

  국세청 전산시스템(NTIS)에서 2017년경 ○○도 ○○시 ○○구 ○동 리슈빌 아파트의 분양권 전매거래 관련 양도소득세 신고 자료를 조회한 결과, 분양권 거래 사례는 아래와 같이 확인된다.

  나) 심리담당자는 2021.2.5. 17:20경 매수인 홍길동과 쟁점분양권 전매거래에 대해 유선통화하였고, 홍길동이 진술한 내용은 아래와 같다.

라. 판단

 청구인은 매수인이 중개인에게 현금 등으로 전달하였다는 35백만원을 실제 수령한 사실이 없으므로 이를 쟁점부동산의 양도가액에 포함할 수 없다고 주장한다. 상기의 사실관계 및 아래와 같은 사정을 종합하여 살피건대, 매수인이 중개인에게 전달한 현금 등 35백만원이 쟁점부동산의 양도대금으로 청구인에게 실제 귀속되었는지 여부가 불분명하므로, 이를 재조사하여 양도가액을 확정할 필요가 있다고 판단된다.

  ① 앞서 본 사실관계에 의하면, (ⅰ) 매수인은 당초 ○○구청에 쟁점부동산의 거래가격을 395백만원(프리미엄 10백만원 포함)으로 신고하였다가 그 후 실제 거래가격이 430백만원(프리미엄 45백만원 포함)이라고 자진신고한 사실, (ⅱ) ○○구청에서 청구인에게 부동산 거래가격 허위신고(실거래금액 430백만원)에 따른 과태료를 부과하여 청구인이 이를 납부한 사실, (ⅲ) 매수인과 부동산 중개인이 주고받은 문자 내용에 의하면 쟁점분양권의 프리미엄이 45백만원으로 기재된 사실은 확인된다.

  ② 그러나 매수인이 구청에 제출한 자진신고서, 매수인의 계좌 출금내역 등에 의하면, (ⅰ) 매수인은 공인중개사 박중개를 통해 쟁점분양권 거래를 진행하였고 위 중개인의 요구에 따라 계약금 10백만원 중 1백만원을 중개인의 계좌에 입금한 점, (ⅱ) 매수인은 잔금일인 2017.8.16. 중개수수료 2백만원 등을 포함하여 현금 및 수표로 38백만원을 출금하여 이를 중개인에게 전달한 점, (ⅲ) 위 현금 등을 전달받은 공인중개사는 청구인 측의 중개인이 아닌 매수인 측의 중개인으로 보이는 점, (ⅲ) 매수인은 위 분양권 양도 거래에 여러 중개인이 개입되어 있어 프리미엄 전액이 매도인에게 전달되지 못한 것으로 알고 있다고 일관되게 진술하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 매수인이 중개인 등에게 현금 등으로 지급한 35백만원 전액이 청구인에게 귀속되었다고 단정하기 어렵다.

  ③ 또한 쟁점분양권과 동일 아파트의 2017년 분양권 전매 신고 사례에 의하면, 프리미엄 가액이 20백원 또는 그보다 하회하고 있어 쟁점분양권의 경우에만 청구인이 유독 높은 프리미엄을 받을 만한 사정이 있었다고 보기도 어렵다.

  따라서 쟁점부동산의 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준 및 세액을 산정함이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조의 15 제5항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.