주 문

이건 심사청구는 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 부산 연제구 월드컵대로 **, ***동 ****호(연산동, ****캐슬)에 거주하는 개인으로, 2014.12.19. 부산 금정구 **동 *** 래미안** ***동 ***호 아파트(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 분양권 상태로 父 김CG(이하 “김CG”이라 한다)으로부터 증여¹⁾받아 분양대금 361,186천원을 납입하고, 2017.10.19. 취득(잔금청산일, 2018.5.15. 소유권이전 등기)하였다.

 1) 청구인은 아파트 준공 후 2년이상 거주하다 2020.8.7. 쟁점아파트를 800,000천원에 서*환에게 양도하고 2020.8.7. 양도소득세 예정신고를 하면서 일시적 1세대2주택 비과세 신고하였다.

 2) 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 2014.8.6. 분양권을 취득한 후, 2014.10.8. 소유권이전 등기한 부산 동래구 **동 **** ***대원칸타빌 ****호 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)과 2015.8.11. 분양권 취득하여 2018.10.26. 취득(2019.8.22. 소유권이전 등기)한 부산 연제구 ***동 ****, ****캐슬엔데시앙 ***동 ****호 아파트(이하 “신규아파트”라 한다)를 보유하고 있었다.

  - 청구인은 쟁점오피스텔에 대하여 2014.8.29. 관할 KK구청에 주택임대사업자로 등록하였으나 세무서에 사업자등록 미등록인 상태로 주거용 오피스텔로 임대업 운영하였으며, 쟁점아파트를 매각한 2020.8.30. KK구청에 주택임대사업자등록 폐업하였다.

나. 처분청은 2021.4.28.부터 2021.5.15.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점아파트에 대한 일시적 1세대2주택 비과세 신고를 부인하고, 2020년 과세연도 양도소득세 155,478,808원을 부과한다는 세무조사결과통지서를 2021.5.21. 발송하고 2021.7.1. 고지서를 발송하였다.

  - 쟁점오피스텔은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제2호에 따라 주택수에서 제외되는 장기임대주택의 요건(임대주택 등록 및 사업자등록)을 갖추지 못한 것으로 보아 양도소득세 비과세신고를 부인하였다.

다. 청구인은 고지서를 2021.7.1. 수령하였고, 이에 불복하여 2021.9.16. 이건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

가. 청구인은 부친 김CG의 국민임대주택 거주 요건을 충족시키기 위하여 김CG이 구매한 쟁점오피스텔에 명의를 대여한 것이다.

 1) 쟁점오피스텔은 김CG의 재산으로 취득하였다.

  가) 쟁점오피스텔은 2014.8.8. 청구인 명의로 분양업체 CC개발(이하 “분양업체”라 한다)와 계약하였으나, 양수대금은 2014.7.28.부터 2014.9.16.까지 46,000,000원을 김CG 명의의 우체국 통장에서 지급하였다.

     * 5. 조사내용 ‘김CG 우체국 계좌거래내역’ 참조

  나) 그리고, 총 취득자금 91,000,000원 중 나머지 45,000,000원은 청구인이 청구인 고모의 사위인 이SS으로부터 2014.8.7. 청구인의 부산은행계좌로 이체 받아 분양업체에 지급하였는데, 해당 금액은 김CG이 과거 동생에게 금전 대차한 것을 동생의 사위와 청구인의 계좌를 통하여 변제받은 것이다.

     * 별첨 참고자료2 ‘청구인 계좌 거래내역조회서’ 참조

  다) 김CG은 부산 북구 만덕동 소재 국민임대주택에 거주중인 바 국민임대주택의 자격 요건을 유지하기 위하여 청구인 명의를 이용하여 쟁점오피스텔을 구입한 것이다.

     * 별첨 참고자료1 ‘국민임대주택 임대차계약서’ 참조

 2) 김CG은 쟁점오피스텔을 다수의 임차인에게 임대를 하고 이에 따른 임대보증금 및 임대료를 김CG의 계좌로 수수하였다.

  가) 김CG은 쟁점오피스텔을 2014.9월부터 임대보증금 5,000,000원 및 월 임대료 450,000원으로 임대하였다.

  나) 청구인에게 지급되었던 임대보증금은 청구인이 실제소유자인 김CG에게 지급하였고, 김CG이 쟁점오피스텔을 임대하여 2014.9월부터 2021.3월까지 받은 임대료 총액은 약 32,000,000원에 이른다

     * 5. 조사내용 ‘김CG 우체국 계좌거래내역’ 및 ‘국민은행 계좌거래내역’ 참조

  다) 또한, 김CG은 쟁점오피스텔의 실질적인 소유자로서 쟁점오피스텔 임대 시 총 4회 중 3회에 걸쳐 대리인으로 계약서를 작성하는 등 실질적인 소유자 역할을 하였다.

     * 별첨 참고자료3 ‘쟁점오피스텔 임대차계약서’ 참조

 3) 이러한 사실은 청구인은 단순하게 공부상의 명의자에 불과하고 실소유자는 김CG이라는 증거임에도 불구하고 처분청은 청구인이 등기부상 소유자라는 이유만으로 쟁점아파트의 1세대1주택 비과세 신고를 부인한 것이다.

  - 이는 ｢국세기본법｣ 제14조 실질과세 원칙에 반하는 처분으로 부당하다.

나. 처분청 의견에 대한 추가의견

 1) 매수대금

  가) 처분청은 김CG이 동생에게 금전대차한 현금 45,000천원에 대한 객관적인 증빙자료를 제출하지 않았다는 이유로 쟁점오피스텔이 청구인의 소유주택이라고 판단하였다.

  나) 이에 청구인은 금전대차한 고모 김OO의 자필 사실확인서와 고모와 고모의 사위인 이SS의 관계를 확인할 수 있는 가족관계증명서를 제출한다.

     * 별첨 참고자료4 ‘사실확인서’ 참조

  다) 또한, 처분청은 취득자금 전부가 김CG의 소유라 할지라도 김CG이 고령이고, 청구인이 쟁점오피스텔 이외 쟁점아파트 및 신규아파트의 분양권을 취득하였다는 이유로 차명재산이라고 보기 어렵다고 주장하였다.

  라) 하지만, 쟁점아파트의 분양권은 김CG이 국가유공자로서 특별분양 받아 청구인에게 2014년도에 증여를 하였고, 신규아파트는 청구인 본인이 2015년도 일반청약을 통하여 분양을 받은 것으로 청구인은 1세대1주택 비과세를 적용 받기 위하여 쟁점아파트를 2020년도에 처분하였던 것이다.

  마) 따라서, 처분청 의견은 불합리한 것으로 청구인이 제출한 객관적인 증거인 금융거래내역서 및 사실확인서 등으로 명의신탁 여부를 판단하여야 할 것이다.

 2) 쟁점오피스텔의 임대 및 관리

  가) 처분청은 청구인이 울산광역시에 소재하는 회사에 계속하여 근무한 사실을 들어 쟁점오피스텔의 임대차계약 및 임대료 수령을 김CG이 청구인을 위하여 대리한 것이라고 주장한다.

  나) 그러나, 청구인은 부산시에 소재하고 있는 회사에 과거부터 현재까지 근무하고 있고, 처분청이 주장하는 울산 소재 근무처는 청구인이 근무하는 회사의 울산지점이다.

  다) 또한, 처분청은 양도소득세 비과세를 목적으로 장기임대사업자등록을 하고 1주택을 양도한 후 임대등록을 폐지하였다고 주장한다.

  라) 그러나, 김CG은 쟁점오피스텔의 임대료를 노후 생활자금으로 하고, 임대사업자등록을 할 경우 취득세도 감면이 된다고 하여 임대사업자등록을 하였고, 이후 임대등록은 관련법에 따라 자동말소가 되었다.

    - 청구인이 양도소득세 비과세를 목적으로 하고 쟁점오피스텔이 청구인의 소유라고 한다면 추후 신규아파트의 양도 시 양도소득세 비과세(주택임대사업자 거주주택 비과세)를 위하여 임대사업자등록을 유지하는 것이 합리적인 판단이라고 할 수 있다.

  마) 즉, 쟁점오피스텔이 김CG의 차명재산이기 때문에 임대사업자등록 여부는 청구인과 김CG에게는 취득세 이외에는 중요하지 않았던 것이다.

다. 따라서, 처분청이 쟁점오피스텔을 청구인의 소유로 보아 쟁점아파트의 일시적 1세대2주택 비과세신고를 부인한 것은 부당하다.

3. 처분청 의견

가. 쟁점오피스텔은 명의신탁 재산이 아니라 청구인이 아버지 김CG으로부터 취득대금을 현금증여 받아 취득한 청구인 소유의 주택으로 봄이 타당하다.

 1) 청구인은 김CG이 쟁점오피스텔 매수대금 중 일부를 이체하였다는 사실만으로 쟁점오피스텔 실소유주가 김CG이라고 주장하나 받아들이기 어렵다.

  가) 쟁점오피스텔 등기부등본상 기재된 총 거래금액은 93,000천원으로 김CG이 2014.7.28.부터 2014.9.16.까지 46,000천원을 분양업체에 직접 이체하고, 45,000천원은 청구인 고모의 사위라고 주장하는 이SS이 청구인의 계좌로 입금하고 다시 분양업체로 이체된 사실이 확인된다.

  나) 쟁점오피스텔의 실질적 소유자가 김CG이라고 주장하기 위해서는 채무변제라고 하는 45,000천원이 이SS의 계좌에서 김CG의 계좌로 직접이체를 하였어야 하나, 이건은 이SS이 청구인 계좌로 이체한 후 청구인 계좌에서 다시 분양대금으로 납부되었으므로 김CG이 분양대금을 지급하였다고 보기 어렵다.

  다) 아울러, 김CG이 과거 동생(청구인의 고모)에게 금전대차한 것을 동생의 사위로부터 변제받아 분양대금으로 납부하였으므로 김CG의 소유라고 주장한다면 금전대차 관련 객관적 증빙이 있어야 할 것이나, 이와 관련한 증빙자료는 제출되지 아니하였다.

  라) 설령, 쟁점오피스텔 분양대금 전부가 김CG의 대금으로 납부가 되었다 하더라도, 청구인 명의로 2014년부터 2015년까지 3개의 분양권(분양금액 804백만원)을 집중적으로 취득하는 점, 김CG의 연령(1946년생)이 고령인 점 등에 비추어 보았을 때 청구인이 김CG으로부터 현금을 증여받아 쟁점오피스텔 등 소유권을 취득한 것으로 보일 뿐 차명재산에 해당한다고는 보이지 아니한다.

 2) 쟁점오피스텔의 임대차 계약, 임대료 수령을 김CG이 직접하였다고 하더라도 이러한 사실만으로는 쟁점오피스텔이 김CG 소유임이 입증되었다고 보기 어렵다.

  가) 청구인은 쟁점오피스텔 취득일 수년 전부터 울산광역시 소재에 계속하여 근무처를 둔 근로소득자로 쟁점오피스텔의 임대차 관리를 쉽게 할 수 없는 반면에, 김CG은 별다른 근무처가 없어 활동이 비교적 자유로운 상태로 대리인의 자격으로 임대차 계약, 임대료 수령을 하였다고 보아야 한다.

  나) 연로한 부친이 당시 무주택자인 청구인 명의로 쟁점오피스텔을 구입해 주는 것이 더 현실적이라고 판단되므로 쟁점오피스텔 매매대금 중 일부가 김CG에게서 이체되었다고 하여 쟁점오피스텔이 김CG의 소유라고 주장하는 것은 적정하지 않다.

  다) 청구인이 양도소득세 비과세를 적용받을 목적으로 장기임대사업자등록을 하고 5년 이상 임대등록 하다가 1주택을 양도 한 후 임대등록을 폐지한 사실로 보았을 때, 청구인은 쟁점오피스텔이 본인 소유임을 인지하고 있었던 것이다.

    - 만약, 쟁점오피스텔이 김CG의 소유라 한다면 5년 동안 임대사업자로 등록할 이유가 없었을 것이다.

 3) 따라서, 쟁점오피스텔은 명의신탁 재산이 아니라 김CG의 현금 증여에 의해 취득한 청구인 소유의 주택임이 명백하다.

나. 따라서, 처분청이 쟁점오피스텔을 청구인의 소유 주택으로 보아 쟁점아파트 양도에 대하여 일시적 1세대2주택 비과세신고를 부인하고 양도소득세를 과세한 것에는 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔은 아버지로부터 명의수탁한 것으로 청구인의 소유로 보는 것은 부당하다는 주장의 당부

나. 관련 법령

 1) 국세기본법 제14조【실질과세】(2019.12.23. 법률 제16841호로 일부 개정된 것)

  ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

1-1) 국세기본법 기본통칙 14-0…6【명의신탁자에 대한 과세】

  명의신탁부동산을 매각처분한 경우에는 양도의 주체 및 납세의무자는 명의수탁자가 아니고 명의신탁자이다.

 2) 소득세법 제88조【정의】(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정된 것)

  이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

    7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

 3) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정된 것)

  ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2018.12.31>

    3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

     가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

     나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

3-1) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(2020.2.11 대통령령 제30395호로 일부개정된 것)

  ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2020.2.11>

3-2) 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】(2020.2.11 대통령령 제30395호로 일부개정된 것)

  ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (후략) <개정 2020.2.11>

    1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

  ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택[같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다] 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (중략)<신설 2020.10.7>

    2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

 4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조【실권리자명의 등기의무 등】(2013.7.12. 법률 제11884호로 일부개정된 것)

  ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

  ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.

 5) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조【명의신탁약정의 효력】(2013.7.12. 법률 제11884호로 일부개정된 것)

  ① 명의신탁약정은 무효로 한다.

  ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

  ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

다. 사실관계

 1) 다툼이 없는 사실관계

  가) 쟁점아파트 취득 및 양도내역

    (1) 쟁점아파트 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2014.11.11. 매매를 원인으로 2018.5.15. 소유권을 취득하였고, 2020.6.26. 매매를 원인으로 2020.8.7. 서*환에게 800백만원에 양도한 사실이 확인된다.

<쟁점아파트 등기사항전부증명서 내역 발췌 >(표 생략)

     (가) 2014.11.11.자 쟁점아파트 공급계약서에 따르면 당초 쟁점아파트는 김CG이 분양계약을 하였고, 2014.12.23. 증여를 원인으로 청구인에게 분양권을 승계한 사실이 확인된다.

     (나) 청구인과 김CG은 2014.12.19. 쟁점아파트 ‘증여계약서(검인번호 002053, KK구청장)’를 작성하였으나, 증여가액 등은 기재되어 있지 아니한다.

     (다) 청구인은 2015.3.30. 쟁점아파트 프리미엄 30,000,000원을 증여재산가액, 증여재산공제 30,000,000원(직계존비속), 증여세과세표준 0원으로 하여 증여세신고를 하였고, 처분청은 2016.6.12. 신고 시인 결정한 사실이 확인된다.

    (2) 청구인은 2020.6.26. 쟁점아파트를 서*환에게 800,000,000원에 양도한다는 부동산매매계약서를 작성하였다.

<2020.6.26. 부동산매매계약서 내용 발췌 >(표 생략)

  나) 쟁점아파트 양도소득세 예정신고 내용

    - 청구인이 2020.8.7. 제출한 양도소득세 예정(간편)신고서에는 ‘일시적 1세대 2주택(종전주택을 취득하고 1년 이상을 경과한 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득하고 3년 내 종전주택 양도)’으로 비과세 사유가 기재되어 있다.

<양도소득세 간편신고서 내용 발췌 >(표 생략)

* 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 쟁점아파트공급계약서, 증여계약서를 첨부

  다) 양도소득세 조사 및 결정

    (1) 처분청은 2021.4.26.부터 2021.5.15.까지 청구인의 2020년 과세연도 양도소득세에 대한 실지조사를 실시하였고, ‘쟁점오피스텔은 임대주택법에 의거 임대사업자 등록을 하였으나 사업자등록은 미등록하여 장기임대주택에 해당하지 아니하므로, 장기임대주택보유자의 거주주택 특례 비과세요건 미비’를 사유로 청구인의 일시적 1세대2주택 비과세 신고를 부인하였다.

<2021.5월 양도소득세 조사종결 보고서 발췌 >(표 생략)

     - 처분청은 청구인이 쟁점아파트 양도당시 쟁점아파트, 쟁점오피스텔, 신규아파트 등 3주택을 보유하고 있었고, 쟁점오피스텔은 임대주택법에 따라 2014.8.29. KK구청에 임대사업자 등록을 하였으나 사업자등록은 미등록 상태인 것으로 확인하였다.

< 쟁점아파트 양도 당시 청구인 소유주택 현황 >(표 생략)

    (2) 처분청은 2021.5.21. 취득가액 361,186천원, 필요경비로 37,874천원을 인정하여 2020년 과세연도 양도소득세 155,478천원을 경정․고지한다는 세무조사결과를 통지하고, 2021.7.1. 고지서를 발송한 사실이 확인된다.

< 양도소득세 경정결정내역 >(표 생략)

 2) 청구인 주장 관련 증빙자료 검토

  가) 청구인은 ‘김CG이 국민임대주택 거주 요건을 충족하기 위하여 청구인에게 쟁점오피스텔을 명의신탁한 것이다’라고 주장하면서, 2019.12.20. ‘국민임대주택 임대차계약서’를 제출하였다.

    - 청구인의 주민등록초본에 따르면, 김CG은 2003.12.1.부터 부산 북구 만덕동 만덕3주공아파트 106동 1205호 국민임대주택에 거주한 사실이 확인되고, 국민임대주택 입주자격 조건은 가족구성원 모두 ① 무주택자, ② 자동차 포함 소유자산 총액이 280백만원 이하인 것으로 확인된다.

  나) 청구인은 ‘쟁점오피스텔은 김CG 재산으로 취득하였고, 임대보증금 및 월세를 받았다’는 증빙으로 김CG의 부산**동우체국 계좌(601336-02061***)와 국민은행 계좌(56920-01-375***)의 ‘계좌거래내역 조회서’를 제출하였다.

  - 김CG의 계좌거래내역에 따르면 김CG은 쟁점오피스텔 분양대금 중 46,005천원을 지급하고, 임대보증금 수령(3회) 및 반환(4회), 월세수수 33,729천원을 수수한 사실이 확인된다.

<김CG 우체국 계좌거래내역 발췌 >(표 생략)

<김CG 국민은행 계좌거래내역 발췌 >(표 생략)

  다) 청구인은 ‘쟁점오피스텔 잔금도 김CG의 채권을 변제 받아 지급하였다’고 주장하면서 ‘청구인 계좌 거래내역조회서’, ‘사실확인서’, ‘가족관계증명서’를 제출하였다

    (1) ‘거래내역조회서’에 따르면, 2014.8.7. 이SS(청구인 고모의 사위)으로부터 45,000천원을 이체받아 2014.8.8. 분양업체에 이체한 사실이 확인된다.

    (2) 청구인의 고모 김OO의 ‘사실확인서’에 따르면, ‘2014년 이전에 사천오백만원을 금전대차하였고, 김CG의 변제요청으로 사위 이SS에게 계좌이체 시킨 것이다’라고 기재되어 있고, ‘가족관계증명서’에는 김OO의 녀 김현의 배우자로 이SS이 기재되어 있음이 확인된다.

  라) 청구인은 ‘김CG이 쟁점오피스텔 임대차 계약서를 작성하였다’는 증빙으로 ‘임대차계약서’ 3매를 제출하였다

    - 쟁점오피스텔의 2019.4.20., 2021.5.12., 2021.7.30. 월세계약서에는 특약사항으로 ‘월차임 입금계좌 김CG 국민은행 계좌(569201-01-375***)’이라고 기재되어 있고, 청구인 대리인으로 김CG이 사인 또는 날인한 사실이 확인된다.

 3) 처분청 의견 관련 증빙자료 검토

  가) 처분청은 ‘청구인이 쟁점오피스텔 취득일 수년 전부터 울산광역시 소재 사업장에 근무하였으므로 김CG에게 임대차계약 등을 위임한 것이다’라고 주장하였다.

    (1) 국세청 전산시스템에 따르면 청구인은 2010년부터 2019년까지 근로소득이 발생한 대륙금속(주)(610-8*-23***)의 사업장소재지는 부산 사하구(2006.12.19. 이전함)로 확인된다.

    (2) 청구인이 울산광역시 소재 대륙금속(주)(276-8*-00***) 사업장에서 근로소득이 발생한 것은 2020년부터인 것으로 확인된다.

  나) 처분청이 제출한 제출한 쟁점오피스텔 ‘임대사업자 등록신청서’ 및 ‘분양계약서’ 등의 글씨체 등을 비교하면 아래와 같다.(표 생략)

  다) 처분청은 ‘다툼이 없는 사실관계’ 이외에 제출한 증빙자료는 없다.

4) 사전열람 결과

 가) 청구인 사전열람 후 추가의견 없음

 나) 처분청 사전열람 후 추가의견

    (1) 청구인은 쟁점아파트 양도당시 청구인 명의 3주택인 상태를 알고 있었으며, 쟁점오피스텔은 주택임대업 등록하였으므로 주택 수에 제외되고, 나머지 주택은 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용될 것을 예상하고 양도하였다.

    (2) 청구인은 양도소득세 신고서나 세무조사 종결 시까지도 쟁점오피스텔이 부친의 차명재산이라고 주장하거나 관련된 증빙자료를 제출한 사실도 없었고, 장기임대주택의 요건 미비로 양도소득세 고지서가 발송되자 쟁점오피스텔은 명의 대여한 차명재산으로 청구인의 소유가 아니라고 주장하고 있다.

    (3) 쟁점오피스텔 취득자금 93,000,000원 중 약 절반인 46,000,000원을 김CG의 자금이 직접 이체하였다고 하여 김CG의 차명재산으로 보기는 어렵고, 김CG의 현금증여를 받아 청구인이 직접 쟁점오피스텔을 취득한 것이다.

    (4) 쟁점오피스텔 취득자금의 약 절반의 금액인 45,000,000원에 대하여 청구인의 고모의 사실확인서, 가족관계증명서를 제출하면서 부친이 대여한 금액을 반환받은 금액이라고 부친의 취득자금이라고 주장하고 있다.

    (5) 그러나, 대여금 반환이라면서 고모의 사위인 이SS이 입금한 사실, 김CG의 계좌로 입금해야 하는데 청구인의 계좌로 입금된 사실, 김CG의 당초 대여와 관련한 차용증 및 금융증빙 등이 아니한 점 등에 비추어 보았을 때 사실확인서 만으로 김CG의 자금이라고 보기는 어렵다.

    (6) 아울러, 쟁점오피스텔 임대차계약서 내용대로 김CG이 대리인 자격으로 계약서에 김CG의 국민은행 계좌를 표시한 것은 임대관리 편의상 김CG의 계좌로 직접 수령한 것으로 보일 뿐 쟁점오피스텔이 김CG의 차명재산이라는 직접적인 증거라고 하기 어렵다.

    (7) 따라서, 쟁점오피스텔은 청구인에게 명의신탁된 재산이라기 보다 김CG이 현금을 증여하여 청구인이 취득한 재산으로 봄이 타당하므로 당초 고지결정은 정당하다.

라. 판단

1) 관련 법리 및 규정

  ○ 부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 자신의 의사에 의해 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 구 국세기본법(2010.1.1. 법률 제9911호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항에서 규정하고 있는 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 그 납세의무자가 되는 것은 아니다(대법원 1997.10.10. 선고 96누6387 판결, 대법원 2014.9.4. 선고 2012두10710 판결 등 참조). 다만, 부동산의 소유권이전등기가 명의신탁에 의한 것이어서 그 부동산의 양도로 인한 소득을 실질적으로 얻은 자가 따로 있다는 점에 대한 증명책임은 그러한 사실을 주장하는 자에게 있다고 할 것이이다(대법원 1984.12.11. 선고 84누505 판결 등 참조).

 2) 쟁점오피스텔이 명의신탁 되었다는 주장에 대한 판단

  가) 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 따르면, 청구인의 쟁점오피스텔은 김CG이 실소유자로 청구인 명의로 명의신탁한 것이라는 주장은 받아들이기 어렵다.

    (1) 쟁점오피스텔이 청구인 명의로 소유권이전 등기가 마쳐진 이상 특별한 사정이 없는 한 청구인이 쟁점오피스텔의 소유권을 취득한 것으로 추정된다(서울고등법원 2016.5.25. 선고 2015누59084 판결 같은 뜻).

    (2) ① 쟁점오피스텔 취득대금 중 45,000천원을 청구인의 고모 김OO이 김CG에게 채무를 상환한 자금으로 지급하였다고 주장하나 사인간의 사실확인서외에는 객관적인 입증자료가 없는 점, ② 김CG이 쟁점오피스텔 임대차 계약, 월세 수령을 한 것은 관리의 편의를 위하여 위임한 것으로 보이는 점, ③ 청구인의 부친인 김CG이 당시 무주택자인 청구인에게 쟁점오피스텔을 명의신탁하였다고 하기 보다는 청구인에게 쟁점오피스텔을 구입자금을 증여하였다고 보는 것이 더 합리적이라는 점 등에 비추어 보았을 때 청구인이 쟁점오피스텔의 소유자라는 추청을 번복하기에 부족하고 달리 쟁점오피스텔이 명의신탁되었음을 입증하였다고 보기도 어렵다.

    (3) 아울러, 청구인은 양도소득세 조사 시에는 쟁점오피스텔이 청구인 소유의 장기임대주택에 해당한다고만 주장하였고, 쟁점오피스텔이 장기임대주택 요건 미비로 고액의 양도소득세가 고지되자 비로소 명의신탁된 주택이라고 주장하는 것으로 신뢰하기도 어렵다

  나) 이에 따라 처분청이 쟁점오피스텔을 청구인 소유의 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 결정한 것에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

  이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

별첨 참고자료1~4까지 생략