주 문
OOO서장이 2022.10.7. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO(이하 “분할전토지”라 한다)를 aaa․bbb로부터 OOO원에 매매(등기원인일 2017.3.29.)로 취득하여 2017.3.31. 소유권이전등기를 하였다.
이후 청구인은 2017.6.23. 분할전토지OOO 중 OOO를 OOO(이하 “분할토지”라 한다)로 이기하여 2017.6.28. 주식회사 CCC(이하 “CCC”라 한다)에 OOO에 양도하였고, 분할전토지 중 분할토지를 제외한 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.8.7. 청구인이 대표이사인 주식회사 DDD(이하 “DDD”라 한다)에 OOO원에 양도하였다(양도소득세 무신고).
나. OOO국세청장은 2022.4.18.부터 2022.5.17.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 특수관계법인 DDD에게 양도한 쟁점토지 양도가액 OOO원(㎡당 OOO원)은 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항에 따라 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 볼 수 없고, 청구인이 CCC에게 양도한 분할토지의 양도가액 OOO원(㎡당 OOO원)을 시가로 보아 분할전토지의 양도가액을 OOO원으로 하는 내용의 과세자료를 처분청에게 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2022.10.7. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2022.11.29. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인이 분할전토지를 취득한 목적, 소유권 이전과정, 매매대금 출처 및 지급 내역, 개발 주체인 DDD가 받은 사업 및 공장건축허가 등을 종합하여 보면, 쟁점토지는 2017.11.9. 답에서 공장용지로 지목변경되었으므로 쟁점토지의 양도는 농지의 양도로서 부당행위계산의 대상으로 볼 수 없다.
(가) 청구인은 분할전토지를 ‘농지’로 사용하기 위해 취득한 후 DDD가 쟁점토지를 공장부지로 사용할 수 있도록 잔금청산 전에 양도인으로부터 분할전토지의 소유권을 이전받아 농지로 사용한 점, DDD에게 ‘토지사용승낙서’를 발급하여 분할전토지에 공장부지를 사용할 수 있도록 허락한 사실 이외에 쟁점토지를 개발하기 위한 어떠한 행위나 비용을 지출한 사실이 없는 점, 청구인이 아닌 DDD가 쟁점토지를 공장부지로 하는 개발행위 협의를 하였음이 ‘창업사업계획승인서’에서 확인되는 점, DDD가 쟁점토지의 용도변경 수혜자임이 ‘농지취득자격증명’과 ‘건축․대수선․용도변경 허가서{OOO)’로 확인되는 점 등으로 볼 때 분할전토지의 개발 주체는 DDD이며, 청구인은 단지 분할전토지를 ‘농지취득자격증명’과 같이 ‘농지’로 취득하여 DDD가 ‘공장부지’로 사용할 수 있도록 승낙하는 역할만 하였다.
(나) 청구인이 분할전토지를 매입하기 위해 양도인에게 지출한 자금의 원천에 대해 보면, ① 계약금 OOO원은 2017.3.29. 청구인이 양도인에게 지급(DDD가 양도인에게 지급한 계약금을 같은 날 청구인이 반환받음), 잔금 OOO원은 ② 2017.6.30. DDD가 양도인에게 OOO원을 입금, ③ 2017.8.7. DDD가 분할전토지의 양도인 bbb의 근저당권 해지를 위해 법무사에게 OOO원을 입금, ④ 같은 날 청구인이 DDD로부터 송금받은 OOO원 중 OOO원을 양도인에게 입금하였다.
(다) 청구인은 양도인과 분할전토지의 부동산매매계약을 체결하고 그에 따른 계약금 및 잔금을 지급함에 있어 청구인의 자금이 아니라 DDD가 OOO은행 등 외부로부터 조달한 ① 진흥기금시설자금대출 OOO원과 ② 중소기업시설자금대출 OOO원으로 DDD가 청구인에게 또는 양도인에게 지급한 것으로 청구인의 개인적인 자금의 지출이 없었다(OOO은행의 ‘금융거래확인서’와 ‘거래처원장’ 참조).
(라) 처분청은 청구인이 DDD에게 쟁점토지의 소유권을 이전하면서 본인의 자금부담 없이 분할전토지를 매입하여 단기간(3개월)에 OOO원의 이득을 취하였다는 의견이나, 처분청이 쟁점토지가 취득 및 양도 당시 ‘농지’임을 전제로 과세한 것이라면, 과세요건에 대한 입증책임이 있는 처분청이 취득가액이 과소하게 산정되었다던가 아니면 양도 당시 가격이 급격하게 상승한 구체적인 증거를 제시하여야 할 것이다.
만약 양도당시 가격이 급격하게 상승한 사유가 분할전토지의 개발에 있다면 그 사유가 청구인이 분할전토지를 ‘농지’에서 ‘공장용지’로 사용하기 위한 개발행위가 있었음이 전제되어야 할 것이나, 청구인이 아닌 DDD가 분할전토지의 토지사용승낙서를 받아 OOO시장으로부터 ‘창업사업계획승인서, 쟁점토지를 공장용지로 사용할 수 있는 ‘농지전용’을 승인하는 ‘농지취득자격증명서’ 및 공장 건축을 위한 ‘건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 허가서’에서와 같이 쟁점토지의 개발 이익은 DDD가 향유하여야 할 이익이지, 당초 구입 목적인 ‘농지’로 사용하여야만 하는 청구인이 받았어야 할 이익은 아닌 것이다.
(2) 분할토지(OOO)의 매매가격은 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제2항의 불특정 다수인 사이에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가격으로 볼 수 없다.
(가) 청구인, DDD 및 CCC가 교환이 아닌 매매에 의한 양․수도를 한 사유는 각각 거래상대방의 취득가액으로 단순히 교환하는 경우 청구인은 ㎡당 OOO의 이익이 발생하나, CCC에게는 ㎡당 OOO의 손실이 발생하여 교환의 의미가 없어지므로 CCC의 취득가액에 취득세 등을 합산한 ㎡당 OOO원으로 하여 CCC에게 손해가 발생하지 않도록 한 것일 뿐 일반적인 토지거래를 위해 당사자간에 책정한 가격은 아니며(아래 <표1> 거래가액 참조), CCC도 그 내용을 확인서를 통해 확인하고 있다.
<표1> 이 건 토지 거래가액 비교표
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또한, DDD가 분할전토지에 공장설립을 전제로 OOO시장으로부터 받은 2017.6.29.자 “창업사업계획승인 통지”의 첨부서류인 “개발행위협의조건(OOO)”의 “착공 전 및 공사 중 이행사항”에는 진입도로확보가 이행사항으로 기재되어 있고, 2017.7.3. DDD가 CCC 소유의 OOO를 도로로 이용하기 위해 ㎡당 OOO에 매입한 날, OOO의 매입단가(OOO)를 비교해 보아도 ㎡당 OOO의 차이가 발생하고 있는 사실로 볼 때 분할토지가 매매가 아닌 교환 목적의 거래임을 알 수 있다.
(나) 청구인은 분할전토지에 대해 DDD에 ‘토지사용승낙서’를 제공하여 개발행위가 가능하도록 한 점, 분할토지와 OOO는 연접하며 별도의 접근로가 없는 점, 분할토지와 OOO는 위치, 면적, 가액(OOO)이 유사 또는 동일하여 교환이라는 주장에 무리가 없으며 성원 역시 거래의 실질이 교환임을 확인한 점, 성원의 취득가액을 기준으로 매매(교환)가액을 산정하였다는 주장이 타당해 보이는 점 등으로 볼 때 1㎡당 OOO원을 분할토지의 시가로 본 처분청의 이 건 과세처분은 부당하다.
(다) DDD가 의뢰한 ㈜EEE감정평가법인의 감정평가서(기준시점 2017.7.21., 조사기간 2017.7.20.∼2017.7.21., 작성일 2017.7.25.)에 따르면, 분할전토지 감정가액은 OOO원(OOO)인바, 2017.7.10.자로 신축허가를 득하여 기준시점 현재 신축공사가 진행 중에 있고 청구인이 취득한 당시 지목인 ‘답’이 아닌 ‘공업용’으로 보아 감정을 하고 있어 취득 및 양도 당시의 현황이 동일하지 아니하므로 위 감정가액은 시가로 볼 수 없다.
또한 위 감정평가서를 보면, 감정대상이 지목상 ‘답’이나 이용상황은 ‘공업용(신축공사 중)’이며, 용도지역 역시 ‘계획관리’이고, 부정형의 완경사라 하였으며, 감정평가는 건축허가를 득하고 계획관리로 사실상 공장용으로 보아 감정가액을 산정하고 있으며, OOO는 도로로 감정평가에서 제외하였고, 감정평가시 쟁점토지의 형상에 대하여 북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지라 하여 쟁점토지는 청구인이 매입할 당시의 상황과 달리 평탄화 공사가 있었다고 하였으며, 분할토지와 OOO은 CCC와 DDD의 연접부분이며, ‘지적개황도’에서와 같이 도로를 접하지 아니하여 두 회사를 거치지 아니하고는 접근이 불가하고, 분할전토지는 북측으로 완만한 경사를 이룬 토지로 분할토지와 OOO는 옹벽을 설치하여 DDD의 공장용지의 평탄화와 CCC의 토사유입 방지 역할 및 경계의 직선화 역할을 할 뿐이다.
(3) 처분청의 답변에 대한 항변내용은 아래와 같다.
(가) OOO시장으로부터 취득한 창업사업계획승인서, 건축･대수선･용도변경 허가서와 OOO의 농지취득자격증명의 귀속 주체인 DDD가 얻은 배타적인 권리는 ｢소득세법｣ 제21조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제41조 제3항의 행정관청으로부터 허가를 받아 얻은 경제적 이익에 해당하며, 그 소유권은 명의자인 DDD에게 있음에도 처분청이 청구인을 DDD와 동일시 한 것은 사실관계를 오인한 것이다.
또한 청구인이 분할토지를 CCC에게 양도한 것은 쟁점토지의 진입로와 상관없이 CCC와 DDD의 경계선을 단순화하기 위해 분할토지와 OOO 토지를 교환한 것임이 CCC의 확인서와 지적도를 통해 확인되고, 분할토지와 OOO에는 옹벽 이외에 DDD나 CCC에 접근하기 위해 외부와 연결되는 도로가 없고, 쟁점토지의 진입로는 DDD가 쟁점토지 개발에 따라 청구외 OOO시장의 ‘개발행위협의조건(OOO)’의 ‘착공 전 및 공사 중 이행사항’의 첫 번째에 “허가시 진입도로 확보계획에 따른 진입도로확보 후 준공신청이 가능”하는 조건을 제시하여 DDD가 주도적으로 진행할 수밖에 없는 것임에도 마치 청구인이 진입로와 상관이 없는 분할토지를 CCC에 양도하면서 진입로를 취득한 것이라는 처분청의 의견은 근거과세 원칙에 어긋난다.
(나) 분할전토지의 매입자금 출처에 대하여 처분청은 DDD로부터의 차입이라는 의견이나, DDD가 분할전토지를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받아 청구인에게 지급할 정도로 자금의 여력이 없는 상황임에도 청구인이 DDD로부터 분할전토지의 양수대금을 대출받아 취득한 후 DDD의 양도대금과 상계한 것으로 보아야 한다는 것은 오히려 DDD로부터 대금을 받아 양도인에게 지급하였다는 청구주장을 인정하는 것이라 하겠다.
(다) 분할전토지와 OOO 토지의 2016년 및 2017년 토지공시지가는 OOO원에서 OOO원으로 거의 동일하고, DDD가 2017.7.18. OOO으로부터 쟁점토지와 OOO에 대하여 ‘농지전용’ 목적의 ‘농지취득자격증명’을 발급받은 이후 OOO원에서 OOO원으로 수시 공시되었으며, CCC의 경우 2017.1.2. 착공하여 2017.7.19. 사용승인을 받아 공장건립을 마친 OOO 토지는 OOO원에서 OOO원으로 대폭 상승한 사실로 볼 때 토지의 개발 및 용도변경 여부가 토지가격 상승의 주요인임을 확인할 수 있다.
따라서 개발허가를 받은 DDD에게 쟁점토지의 가격 상승의 이익이 있는 것이고, 단지 쟁점토지의 소유권자였던 청구인은 농지 이외의 목적으로 사용할 수 없고, 단기간 양도하며, 특별한 사정이 없는 한 당초 양도인으로부터 취득할 당시의 목적인 ‘농업경영’이 용도이고, 비록 2017.3.31. 청구인이 소유권을 이전받았으나, 잔금은 쟁점토지를 DDD에게 받아 2017.8.7.에 청산하였으므로 이를 청구인과 DDD의 거래가액으로 보아야 하고, 청구인의 취득가액에 취득세 등 취득관련비용을 가산한 가액이 양도가액에 해당한다.
(라) 청구인은 분할토지에 대하여 매수인인 CCC가 제출한 확인서와 같이 동일한 면적인 OOO와 교환한 것이며, 그 가액을 산정함에 있어 OOO의 실지거래가액(OOO)에 취득관련 비용을 합산한 가액으로 정한 구체적인 사유가 있어 이를 일반적으로 형성된 정상적인 거래 가액으로 볼 수 없고, ㈜EEE감정평가법인의 감정가액은 쟁점토지에 대하여 취득당시 현황인 ‘답’으로 감정하지 아니하고, 개발 이후인 ‘공업용’으로 평가하고 있어 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 가목 “일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가”한 것에 해당하므로 쟁점토지의 소유권이전일인 2017.8.7. 현재의 ‘시가’로 볼 수 없다는 것이지 감정 자체를 부인하는 것은 아니다.
(마) 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 정함에 있어 DDD가 행정관청으로부터 받은 허가의 경제적 이익을 감안하지 아니한 토지가격 자체만을 감안하여야 한다는 것이며, 이러한 경제적 이익이 과연 있었는지 여부는 분할토지를 인수한 CCC가 OOO의 토지에 2016.12.13. 공장건축허가를 얻어 2017.1.2. 착공을 함에 따라 2017.1.1. 쟁점토지의 공시지가 OOO와 같았다가 2017.7.1. OOO으로 2.96배가 상승한 것을 보아도 충분히 추정이 가능하며, 쟁점토지 역시 2017.7.10. 공장건축허가를 얻어 2017.7.24. 착공함에 따라 2017.7.1. 공시지가가 OOO에서 2018.1.1. OOO으로 2.52배가 상승한 것을 보아도 공장건립이 지가 상승에 중요한 요인이 됨을 알 수 있다.
(바) 분할토지는 DDD와 CCC의 경계선에 위치하고 있고, DDD에서 CCC 방향으로 하향한 완만한 경사지(감정평가서 25쪽의 ‘토지감정평가 요약표’ 토지상황 참조)로 CCC의 토지 효용성을 높이기 위해 석축이 설치된 곳이고, 토지 자체의 가치보다는 위치와 기능으로서의 역할을 수행하기 때문에 청구인, DDD 및 CCC가 직선화를 통한 경계선 확보 차원에서 매매의 형태로 이루어진 교환 거래이며, 매수인인 CCC 역시 확인서를 통해 확인하고 있으므로 처분청이 과세근거로 제시한 분할토지의 가액은 일반적으로 형성된 정상적인 가격으로 볼 수 없다.
나. 처분청 의견
(1) 부당행위계산이라 함은 “특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”로서 청구인은 쟁점토지를 특수관계법인에게 실제 가치보다 저가로 양도하여 조세부담을 회피하였다.
(가) 청구인은 쟁점토지를 농업경영을 위하여 취득하였을 뿐 쟁점토지의 개발 이익의 주체는 본인이 아닌 특수관계법인이라고 주장하나, 청구인은 당초부터 쟁점토지 형질변경의 장애물을 제거하기 위해 쟁점토지 소유주로서 재산권을 행사하여 토지의 가치를 상승시킨 후 특수관계법인에 양도할 목적으로 취득하였으며, 쟁점토지 취득이후 양도과정은 아래와 같다.
① 청구인은 쟁점토지를 2017년 3월 전 소유주(aaa, bbb)로부터 OOO원에 취득하여 1모작 이상 경작행위를 통하여 농업경영목적으로 사용하겠다고 국가기관에 신고, ② 2017년 3월 특수관계법인 DDD는 쟁점토지에 ㈜FFF과 공장건물 신축공사 계약, ③ 2017년 4월 청구인은 특수관계법인에게 쟁점토지를 사용할 수 있도록 토지사용승낙서를 작성, ④ 2017년 4월 특수관계법인은 OOO시장에게 창업사업계획승인 신청(증 제7호) 및 개발행위허가 신청, ⑤ 청구인은 쟁점토지에서 분할하여 이기된 분할 토지(OOO)를 CCC에게 양도하고, 특수관계법인은 연접토지인 OOO를 CCC로부터 양수하여 쟁점토지 진입로를 확보, ⑥ 특수관계법인은 2017년 7월 OOO시장으로부터 공장신축 건축허가 취득(OOO), ⑦ 청구인은 2017년 8월 쟁점토지를 특수관계법인에 OOO원에 양도하였다.
(나) 위와 같은 청구인의 노력을 통해 당초 농지였던 쟁점토지에 특수관계법인이 공장을 신축(2017년 7월 건축공사 착수 및 2017년 11월 준공)하였고, 이로 인해 쟁점토지의 가치는 상승하여 2017년 7월 청구인이 특수관계법인에게 쟁점토지를 양도할 당시 쟁점토지의 감정평가액은 OOO원에 달하는 것으로 확인된다.
또한 청구인은 농지취득자격증명상 ‘농지’인 토지를 취득하여 특수관계법인이 쟁점토지를 ‘공장부지’로 사용할 수 있도록 승낙하는 역할만 하였을 뿐이라고 주장하나, 이는 청구인이 합법적 농업인의 지위로 쟁점토지를 취득한 후, 이를 바탕으로 특수관계법인이 쟁점토지에 건축허가를 득하는 절차를 용이하게 하기 위한 목적이 있었다고 볼 수 있고, 청구인이 특수관계법인에게 토지사용승낙서를 작성하여 주고 CCC에 분할토지를 양도함으로써 특수관계법인이 진입로를 확보하여 쟁점토지를 공장부지로 조성하는데 결정적인 역할을 한 것으로 보인다.
「소득세법 시행령」 제167조 제3항은 부당행위 계산의 요건으로 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때로 규정하고 있고, 같은 조 제5항은 시가를 상증세법 제60조 규정을 준용하도록 규정하고 있는바, 처분청이 분할토지를 불특정다수인과 자유롭게 교환한 가액인 OOO원(OOO)을 ‘농지’와 ‘공장용지’의 양도와는 무관하게 양도 당시 쟁점토지의 시가로 적용한 것은 정당하고, 청구인은 쟁점토지 취득 후 공장 부지조성 등을 통하여 가치가 상승한 토지를 특수관계법인에게 시가(OOO원)보다 저가(OOO원)로 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당하므로 처분청이 「소득세법 시행령」 제167조 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 과세한 것은 정당하다.
(다) 청구인은 특수관계법인의 사업목적이 농업경영이 아니어서 농지를 취득할 수 없었던 상황에서 본인이 쟁점토지를 취득하였을 뿐, 본인 소유의 쟁점토지 개발 이익을 향유한 주체는 특수관계법인이라고 주장하나, 어떤 재산에 관한 등기나 등록 그 밖의 공시방법을 갖춘 명의인이 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 명의인의 재산으로 보는 것이 합리적이며, 본인 소유 재산의 개발 주체가 본인이 아닌 타인이라는 청구주장은 이유가 없다.
「농지법」 제6조 제2항 제7호에 따르면 농지전용허가(개발행위허가)를 받은 자는 같은 법 제6조 제1항에도 불구하고 농지를 소유할 수 있다고 규정하고 있는바, 청구인은 2017년 3월 쟁점토지 취득 직후 2017년 4월에 특수관계법인에게 토지사용승낙서를 발급하였으며, 특수관계법인은 이를 토지 형질변경을 위한 서류에 첨부하여 2017년 4월 OOO시장에게 공장신축을 위한 개발행위허가를 신청하였다.
이후 청구인은 2017년 6월 CCC에게 분할 토지를 교환하였고, 교환의 대가로 특수관계법인이 2017년 7월 CCC로부터 OOO, OOO를 취득함으로써 쟁점토지에 진입로가 확보되었고, 2017년 7월 특수관계법인이 쟁점토지 건축허가 승인 및 쟁점토지 농지취득자격증명을 발급받게 된 사실로 볼 때 특수관계법인은 당초에도 충분히 농지를 취득할 수 있었으나 청구인 및 특수관계법인의 행정적 편의를 위하여 청구인이 쟁점토지를 취득 및 쟁점토지의 소유주로서 재산권을 충분히 행사 후 특수관계법인에 양도한 것이다.
(라) 청구인은 쟁점토지 취득시 본인 자금부담 없이 쟁점토지를 매입하였다고 주장하나, 쟁점토지 취득가액 자금출처조사 과정에서 청구인은 특수관계법인의 쟁점토지 양도대금을 원천으로 쟁점토지를 취득하였다고 소명하였고, 청구인은 2017년 3월 전 소유주(aaa 외 1인)에게 계약금을 지급하면서 특수관계법인으로부터 OOO원 차입하는 등 쟁점토지 양도대금을 담보로 특수관계법인으로부터 자금을 차입하는 방식으로 쟁점토지를 취득하였으며, 청구인은 특수관계법인으로부터 자금을 차입하여 쟁점토지를 취득한 후 쟁점토지 양도대금으로 차입금을 상환한 것으로 본인의 자금을 부담하지 않고 오로지 특수관계법인의 자금만으로 쟁점토지를 취득하였다는 청구주장은 근거가 없다.
(마) 청구인은 취득가액이 과소하게 산정되었다는 입증책임은 처분청에 있다고 주장하나, 쟁점토지 전 소유주(aaa 외 1인)와 청구인은 특수관계가 전혀 없는 비특수관계인으로 취득가액 OOO원은 자유로운 경제인으로서 매매가액을 상호 인정되는 가액으로 확인되고, 취득가액과 관련하여 청구인이 이의제기한 이력은 없다.
이 건 양도소득세 조사 당시 확보한 거래사실확인서상 쟁점토지 전 소유주는 도로 교환의 과도한 금액요구 등 제약조건 때문에 건축허가가 나지 않아 쟁점토지를 당초 목적에 맞게 사용하지 못하는 상황에서 이자부담 등 개인적인 사정으로 청구인에게 OOO원에 양도하였다고 진술하였고, 이는 청구인과 전 소유주 간 합의에 따라 자유로이 이뤄진 거래로 취득가액 OOO원은 상증세법 제60조에 따른 적정한 시가로 볼 수 있다.
또한 처분청이 쟁점토지 취득 후 공장 건축을 위한 제반 절차를 밟아 이미 특수관계법인의 공장건물 신축을 위한 기반이 완성된 쟁점토지에서 분할된 토지의 양도 당시(쟁점토지 양도일부터 1개월 전) 단위면적당 거래가액(㎡당 OOO원)을 적용하여 쟁점토지 양도가액(OOO원)으로, 전 소유주(aaa 외 1인)와의 거래가액인 OOO원을 취득가액으로 본 것은 정당하다.
(2) 청구인은 분할토지의 양도가액을 쟁점토지의 양도 당시 시가로 보아 과세한 것은 부당하다고 주장하나, ① 쟁점토지와 분할토지는 동일 필지였다가 2017.6.23. 분할된 연접한 토지로서 모두 지목이 답으로 동일한 점, ② 청구인이 분할토지를 CCC에 양도한 이후 약 1개월 후에 특수관계법인인 DDD에 쟁점토지를 양도하였으며, 그 사이 가격변동의 사유가 있었던 것으로 보이지 않는 점, ③ 동일한 필지의 토지 중 분할된 토지가 양도로 인하여 그 가액이 확정되었다면 특별한 사정이 없는 한 나머지 토지도 이용현황 또한 동일하다고 보는 것이 타당한 점 등을 감안하면, 분할토지의 양도가액을 시가로 보아 부당행위계산 부인하고 쟁점토지의 양도가액을 재계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(가) 「소득세법 시행령」 제167조는 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우 시가의 산정에 관하여 상증세법을 따르도록 규정하고 있으며, 상증세법 제60조 제2항은 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점토지를 특수관계법인에게 양도하기 2달 전(평가기간 이내)에 분할 토지를 ㎡당 OOO원에 비특수관계자인 CCC에 양도하였으며, CCC와 청구인은 자유로운 경제인으로서 매매가액을 상호 인정되는 가액으로 결정하였다고 보아 ㎡당 OOO원을 쟁점토지 시가로 본 것은 정당하다(OOO).
<표2> 토지별 거래가액 비교표
◯◯◯
(나) CCC는 DDD에게 양도한 OOO 토지(OOO)를 2017.2.3. ㎡당 OOO원에 취득하였는데, 이는 분할토지와 교환당시 시가(㎡당 OOO원)와 큰 차이가 없고, CCC는 위 토지의 시가를 취득당시 시가(㎡당 OOO원)보다 조금 높은 수준인 ㎡당 OOO원으로 책정하였고, CCC와 DDD는 비특수관계인으로 상호 경제적 이익을 추구하는 관계에서 분할토지와 교환하는 토지의 가액을 합의하여 결정하였으며, 쟁점토지 취득가액(㎡당 OOO원)을 제외한 감정가액(㎡당 OOO원) 및 교환 토지 모지번인 OOO거래가액(㎡당OOO원)은 모두 분할토지의 시가를 상회하는 사실이 확인된다.
또한 2017년 7월 DDD가 CCC로부터 양수한 OOO 도로의 거래가액은 ㎡당 OOO원으로 위 거래 당사자들은 쟁점토지 인근 토지의 시가를 분할토지의 시가(㎡당 OOO원) 이상으로 인지하고 있었던 것으로 보이고, 교환의 사전적 의미는 “서로 바꿈”이고, 일종의 양도행위로서 자유로운 경제인이라면 하지 않았을 거래 상대방의 손해를 보전하기 위하여 거래가액을 책정한 것으로서 분할토지의 교환가격이 시가가 아니라는 청구주장은 합리적인 이유가 없다.
(다) 대출을 받기 위해 토지소유자가 확인한 감정가액을 시가로 볼 수 없다는 청구주장은 이유가 없다.
DDD는 쟁점토지를 담보로 대출(OOO 채권최고액 OOO원)을 받았으며, OOO은 2017년 7월 쟁점토지 담보자산평가를 위하여 ㈜EEE감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 쟁점토지의 담보가치를 OOO원으로 평가받았는바, 금융기관은 채권 회수를 위하여 담보자산의 평가를 정확하게 하고 있고, 위 감정평가법인은 2021년 기준으로 국내 감정평가법인 중 매출액 5위를 기록하는 대형 감정평가법인인 점을 고려하면 해당 감정평가액은 신뢰할 수 있는 가액이라 하겠다.
2017년 8월 쟁점토지 양도당시 상증세법 제60조는 감정가액을 시가로 결정할 시 둘 이상의 감정가액 평균액을 시가로 본다고 규정하고 있어 위 감정가액을 시가로 적용할 수는 없으나, 2018년 4월 상증세법이 개정되어 하나의 감정가액을 시가로 볼 수 있도록 한 입법취지를 고려하면, 위 감정가액은 처분청이 쟁점토지의 시가를 OOO원으로 보는 근거가 될 수 있고, 청구인과 DDD는 양도일(2017.8.7.)과 채 1개월 차이가 나지 않는 감정평가 당시(기준시점 2017.7.21.)에는 감정가액에 이의를 제기하지 않다가, 취득당시 지목인 ‘답’이 아닌 ‘공업용’으로 보아 감정하였음을 근거로 위 감정가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하는 것은 근거가 없다 하겠다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
분할토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 부당행위계산부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 등 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실이 확인된다.
(가) 이 건 토지 거래과정을 요약하면 아래 <표3>과 같다.
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(나) 분할전토지 등 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2017.3.31. 분할전토지 답 OOO를 aaa 외 1인으로부터 OOO원에 취득하여 2017.7.28. 쟁점토지 OOO를 청구인이 대표이사이자 주식지분 100%를 소유한 1인 주주인 DDD(2017.2.10. 개업)에 OOO원에 양도하였다.
(다) DDD는 2017.6.23.(2017.6.28. 소유권이전등기) 분할토지 OOO를 CCC에게 매매대금 OOO원에 양도하였고, CCC는 2017.7.3.(2017.8.7. 소유권이전등기) DDD에게 인접토지인 OOO를 매매대금 OOO원에, OOO를 매매대금 OOO원에 양도하였다.
(라) 처분청은 청구인이 2017.6.23.(2017.6.28. 소유권이전등기) 분할토지 OOO를 CCC에게 양도한 가액 OOO원(㎡당 OOO원)을 시가로 적용하여, 쟁점토지 OOO의 가액을 OOO원(OOO)으로 산정하였다.
(마) DDD는 청구인으로부터 2017.7.28. 쟁점토지 답 OOO를 양수한 후 OOO은행으로부터 쟁점토지를 담보로 대출(채권최고액 OOO원)을 받았는데, OOO은행이 2017년 7월(기준시점 2017.7.21., 작성일 2017.7.25.) 쟁점토지 등(OOO)의 담보자산평가를 위하여 ㈜EEE감정평가법인에 의뢰하여 받은 감정가액은 OOO원(㎡당 OOO원)으로 나타나고, 위 토지감정평가명세표상 건축허가를 득한 상태이고, OOO는 감정평가 외 현황도로로 기재되어 있다.
(2) 청구인이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구인이 제출한 매매계약서 및 토지등기사항전부증명서에 의하면, DDD(2017.2.10. 개업)는 2017.3.3. aaa 외 1인으로부터 분할전토지 OOO를 OOO원에 매수하는 내용으로 매매계약서를 작성하였다가, 2017.3.29. 청구인으로 매수인 명의를 바꾸어 매매대금 OOO원의 매매계약을 체결하였고(2017.3.31. 소유권이전등기), 2017.7.3. 쟁점토지 OOO를 DDD에 OOO원(계약금 계약시 OOO원, 잔금 2017.7.28. OOO원)에 양도하는 계약을 체결하고 2017.8.7. 소유권이전등기를 경료하였다.
(나) 예금거래내역서, 이체확인증, DDD 가지급금 원장 등에 의하면, 이 건 토지 매매대금 지급내역은 아래 <표4>ㆍ<표5>와 같다.
<표4> 전 소유자(aaa 외 1)와 청구인 간 매매대금 지급 내역
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<표5> 청구인과 DDD 간 매매대금 지급 내역
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(다) 청구인은 2017.3.30.(신청일 2017.3.29.) OOO으로부터 분할전토지 OOO에 대한 농지취득자격증명을 발급받았고, 2017년 4월 DDD에게 이에 대한 공장, 건축허가, 개발행위 허가, 농지전용, 군협의, 산지전용허가, 배수로, 도로, 목적외사용승인, 상수도시설설치 등을 목적으로 하는 토지사용승낙서를 작성하였다.
(라) OOO시장이 DDD(대표이사 청구인)에게 발급(2017.6.29.)한 창업사업계획 통보서에 의하면, 도로 OOO를 포함하는 OOO에 도장 및 기타 피막처리업을 업종으로 개발행위 및 농지전용을 승인(2017.6.29.〜2021.6.28.)한 내용이 확인된다.
(마) DDD는 2017.7.19.(신청일 2017.7.17.) OOO으로부터 쟁점토지 OOO에 대한 농지취득자격증명을 발급받았다.
(바) 청구인은 2017.6.23. 분할전토지 중 OOO(2017.7.25. 공장용지로 지목변경)를 OOO(분할토지)로 이기하여 CCC에게 OOO원에 양도하는 매매계약서를 작성하고 2017.6.28. 소유권이전등기를 경료하여 주었고, DDD는 2017.7.3. CCC로부터 쟁점토지에 인접한 OOO(2017.11.9. 도로로 지목변경)를 OOO원에, OOO(2017.11.9. 공장용지로 지목변경)를 OOO원에 취득하는 매매계약서를 작성하고, 2017.8.7. 소유권이전등기를 경료하여 주었다.
(사) 분할전토지(OOO), 분할토지(OOO) 및 인접토지(OOO) 등의 개별공시지가는 아래 <표6>과 같다.
<표6> 개별공시지가 내역
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(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」 제41조 및 제101조의 부당행위계산부인 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 법률상 유효·적법한 것이라 하더라도 그 행위나 계산이 같은 법 시행령 제167조 소정의 특수관계자 사이의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당되는 경우에는 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 실질과세원칙을 보충하여 공평과세를 실현하고자 하는 것이므로, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2002.1.11. 선고 2000두1799 판결 등 참조).
처분청은 청구인이 쟁점토지의 가치를 상승시킨 후 청구인이 대표이사이자 1인 주주로서 특수관계자인 DDD에게 시가의 60%에 못 미치는 가액으로 양도한 것은 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우로서 부당행위계산 적용대상이라는 의견이나, 청구인은 2017.3.29. 개인 명의로 지목이 ‘답’인 분할전토지를 제3자로부터 취득한 점, 청구인은 DDD가 ‘공장부지’로 사용할 수 있도록 사용승낙을 하였을 뿐 쟁점토지에 대한 농지전용 승인 및 농지취득자격을 취득한 것은 DDD이고, 쟁점토지 지목이 답에서 공장용지로 변경된 일자는 청구인이 쟁점토지를 2017.8.7.자로 DDD에 소유권이전한 이후인 2017.11.9.인 점, 청구인이 분할토지를 CCC에게 양도한 것은 DDD가 쟁점토지와 연접한 토지 일부를 공장용지로 사용하고자 청구인이 소유했던 분할토지와 CCC가 소유했던 연접토지 일부를 교환할 필요가 있었고 그 가액은 CCC가 취득한 가액을 기준으로 CCC에게 손해가 없도록 조정하여 책정한 가액이라는 청구주장이 합리적인 것으로 보이고, DDD의 대표이사인 청구인이 DDD의 자금이 투입된 취득가액보다 고가로 양도한 경우 배임행위에 해당할 수도 있는 것으로 보이는 점, 2017.7.1.을 기준으로 2017.10.31.에 공시된 개별공시지가가 분할토지 및 인접토지가 ㎡당 OOO원인 반면 쟁점토지는 OOO원인 사실이 확인되는 점, ㈜EEE감정평가법인의 감정평가액은 쟁점토지가 건축허가를 득한 상황에서 공장용지임을 전제로 평가한 것이고, 그 밖에 부정형의 완경사, 맹지, DDD의 공장용지의 평탄화와 CCC의 토사유입 방지 및 경계의 직선화 역할 등이 고려되지 않은 가액으로서 이 건 양도당시 지목이 답이었던 쟁점토지의 시가로 적용하기 어려운 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 부당행위계산 부인하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지>
(1) 소득세법
제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
제41조【부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2 제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제167조【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다.
⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 ｢법인세법 시행령｣ 제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 ｢법인세법｣ 제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
(3) 상속세 및 증여세법
제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙
제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것5
2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(6) 농지법
제6조【농지 소유 제한】① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다).
2. ｢초ㆍ중등교육법｣ 및 ｢고등교육법｣에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지ㆍ연구지ㆍ실습지ㆍ종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우
7. 제34조 제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우
제8조【농지취득자격증명의 발급】① 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 “시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장”이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다.
1. 제6조 제2항 제1호ㆍ제4호ㆍ제6호ㆍ제8호 또는 제10호(같은 호 바목은 제외한다)에 따라 농지를 취득하는 경우
2. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우
3. 공유 농지의 분할이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 원인으로 농지를 취득하는 경우
② 제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 작성하고 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하여 농지 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 발급신청을 하여야 한다. 다만, 제6조 제2항 제2호ㆍ제7호ㆍ제9호ㆍ제9호의2 또는 제10호 바목에 따라 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 발급신청을 할 수 있다.
1. 취득 대상 농지의 면적(공유로 취득하려는 경우 공유 지분의 비율 및 각자가 취득하려는 농지의 위치도 함께 표시한다)
2. 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계ㆍ장비ㆍ시설의 확보 방안
3. 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당한다)
4. 농지취득자격증명을 발급받으려는 자의 직업ㆍ영농경력ㆍ영농거리
⑥ 제1항 본문과 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.
제10조【농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분】① 농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 그 사유가 발생한 날 당시 세대를 같이하는 세대원이 아닌 자에게 처분하여야 한다.
1. 소유 농지를 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
제34조【농지의 전용허가ㆍ협의】① 농지를 전용하려는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다. 허가받은 농지의 면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중요 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
1. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우
(7) 건축법
제2조【정의】① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
12. “건축주”란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 “건축물의 건축등”이라 한다)에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.
제11조【건축허가】① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
⑤ 제1항에 따른 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 ｢산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률｣ 제13조의2와 제14조에 따라 관련 법률의 인ㆍ허가등이나 허가등을 받은 것으로 본다.
3. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제56조에 따른 개발행위허가
⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우. 다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다.
(8) 국세기본법
제1조의2【특수관계인의 범위 】③ 법 제2조 제20호 다목에서 "주주ㆍ출자자 등 대통령령으로 정하는 경영지배관계"란 다음 각 호의 구분에 따른 관계(이하 "경영지배관계"라 한다)를 말한다.
1. 본인이 개인인 경우
가. 본인이 직접 또는 그와 친족관계 또는 경제적 연관관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인
(9) 농업경영에 이용하지 않는 농지 등의 처분관련 업무처리요령(개정 2012.7.18 농림수산식품부예규 제43호)
Ⅵ. 처분의무 부과농지 등에 대한 사후관리
1. 법 제10조 및 제11조에 따라 처분의무(처분명령 포함)가 부과된 농지
가. 농지처분의무가 부과된 상태에서 농지의 소유자(세대원 포함)가 농지전용허가(신고ㆍ협의) 신청 시
◦ 농지처분의무제도의 도입 취지에 비추어 농지전용을 허가하게 되면 해당 토지는 농작물의 재배에 활용할 수 있는 농지가 아니므로 농지상태로의 처분이 불가능하여 이를 허가해선 안된다.
