1. 질의 요지
□ ○○공사와 ○○호텔이 합작으로(50:50)으로 ○○호텔을 설립함에 있어서, ○○공사 소유의 토지를 ○○호텔의 부지로 임대하되 호텔준공후 35년간(′80.6.30.~2005.6.30)임대료를 인상하지 아니하는 조건(연간 임대료 U＄210,000)으로 임대차계약을 체결한바 있으나,
○ ′83. 6월 ○○공사의 자산매각시 ○○백화점이 동 부지와 ○○호텔 발행 주식지분 12.6%를 취득한(′95. 6월 발행주식 전량을 취득함)한 이후부터
○ 당초계약을 변경하여 임차료를 인상하여 지급한 경우에 법인세법의 규정에 의한 부당행위계산 부인 규정의 적용대상이 되는 지
※ 임대료 인상내역
계약일 | 기 간 | 임 대 료 | 비 고 |
83.6.30 | 83.1~84.12 | U＄196 | |
85.4.12 | 85.1~86.12 | U＄491 | |
87.2.6 | 87.1~12 | U＄590 | |
88.12.23 | 88.1~12 | 505,900천원 | |
89.1.20 | 89.1~12 | 607,080천원 | |
90.1.30 | 90.1~12 | 728,496천원 | |
91.1.24 | 91.1~12 | 947,044천원 | |
92.12.8 | 92.1~95.6 | 1,120,992천원 | |
95.7.1 | 95.7~95.12 | 3,950,855천원 | |
96.12.31 | 96.1~현재 | 5,171,287천원 |
* ′95년도는 공시지가의 3%, ′95년부터는 재평가후 장부가액의 3%를 임대료 산정의 기준으로 함
※ 조사자는 당초계약금액에 재산세를 가산한 금액을 적정임대료로 봄
2. 질의내용에 대한 자료
가. 유사사례
○ 대법원 1996. 11. 12, 96다34061
[주문]
상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
[이유]
상고이유를 본다.
(2) 상고이유 제2점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은 거시 증거에 의하여 피고가 원고의 이 사건 건물 앞에 위치한 파출소 건물을 철거하여 주는 대신 원고가 이 사건 건물 일부를 파출소로 임대하기로 하되 원ㆍ피고는 실질적으로 피고에게 이 사건 임차 부분에 대한 영구적인 무상사용을 보장하기 위하여 기간 20년으로 하되 기간만료시 10년간씩 기간을 연장하기로 한 임대차계약을 체결하면서 임대차기간 존속 중에는 임료로 매년 1원을 받기로 명시적으로 약정한 사실을 인정하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 사실인정은 정당하고 거기에 소론과 같은 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다.
당사자 사이에 앞서와 같은 무상사용을 보장하기 위한 임대차의 약정이 있었다면 이는 차임불증액의 특약이 있었던 것이라고 할 것인데, 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액 청구를 인정하여 주어야 할 것이므로, 원심이 차임불증액의 합의가 있어 차임증액 청구가 불가능하다는 취지로 보이는 판시를 한 것은 잘못이라고 할 것이나, 한편 기록에 의하여 살펴보면 그 약정 후 위 차임불증액의 특약을 그대로 유지시킴이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 경제사정의 변동이 있었다고 볼 아무런 사정을 찾아볼 수 없으므로, 원심이 원고의 차임증액 청구를 배척한 것은 결과적으로 정당하다고 할 것이어서, 원심판결에 차임증액청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다는 소론의 주장도 받아들이기 어렵다.
논지는 이유 없다.
○ 대법원 92.11.24 선고 92다31163,92다31170 판결
[ 판시사항 ]
임대차기간 중 차임을 변경하는 방법과 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의할 수 없다고 한 약정의 효력 유무(소극)
[ 판결요지 ]
임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.
참조판례 대법원 1969.6.10.선고68다1343판결(집17(2)민169)
[ 판결전문 ]
주 문 상고를 기각한다.
상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.
이 유 상고이유를 본다.
제3점에 대하여
1. 임대차계약에 있어서 차임은 그 계약의 요소를 이루는 것으로서 당사자간에 합의가 있어야 하고, 따라서 일단 약정한 차임을 변경하는 경우에도 당사자간의 합의에 의하여 하여야 함은 당연한 것이다.
그러므로 임대차기간중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어서 하여야 할 것이며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로, 같은법 제652조에 의하여 효력이 없다고 보는 것이 옳을 것이다.
2. 원심판결이유에 의하면 원심은, 원,피고간에 이 사건 볼링장 임대차계약시 ′임대인은 임대차계약 기간중이라도 목적물에 대한 제세공과 부근 토지건물가격 및 임대료 점용료 물가상승등의 제반여건의 변동으로 인하여 보증금 및 임대료의 변경요인이 발생하였을 때에는 1개월전에 임차인에게 사전 통지하여 조정할 수 있으며, 임차인은 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다′고 약정한 사실은 인정되나, 민법 제628조, 제652조의 규정에 비추어 보면 위 약정은 임대인에게만 차임증액청구를 인정하는 약정으로 무효라고 판단하였는바, 위에서 본바에 의하여 원심의 위와 같은 판단은 옳다고 할 것이다.
3. 또 원심은 피고의 이 부분에 관한 주장을 민법 제628조에 의한 차임증액청구로 보아도 임대료인상 주장은 이유 없다고 배척하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 이 부분 설시이유도 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심의 이 부분 설시에 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 수 없다.
4. 원심판결에 민법 제628조나 제652조의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 채증법칙을 어긴 위법도 없으며 논지도 이유가 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.