[질 의]

당사는 한국토지개발공사 등에서 조성중인 용지(토지)를 장기할부조건으로 구입하여 아파트의 신축판매업 또는 장기임대업을 영위하는 건설회사임

상속세법상 비상장법인의 주식평가시 상속세법시행령 제5조 제6항 다목 및 상속재산평가준칙에 따라 취득한 조성중인 토지를 평가할 경우에 아래의 경우와 같이 평가시점에 해당토지의 준공여부와 소득세법시행령 제162조의 규정에 따라 취득시기가 완료되었는지에 따라서 그 평가방법도 달라야 할 것 같음

다음의 경우 해당토지의 평가방법

① 토지조성공사의 준공전, 계약금만 지불한 경우

② 토지조성공사의 준공전, 첫회 이상 중도금을 지불한 경우

③ 토지조성공사의 준공후, 계약금만 지불한 경우

④ 토지조성공사의 준공후, 첫회 이상 중도금을 지불한 경우

1) 갑 설

토지의 조성공사가 준공되지 않은 토지를 계약한 경우에는 해당 토지의 취득시기가 완성되지 않았기 때문에 중도금의 1회 이상 지불된 여부에 관계없이 불입금액인장부가액으로 평가되어야 하고, 토지조성공사가 준공된 토지는 첫회 이상 중도금을 지불한 경우는 상속재산평가준칙 제12조에 따라 동 준칙상의 평가액에서 미상환금을 공제한 금액으로 하고, 계약금만 지불한 경우는 그 불입금액 즉 장부가액으로 평가함

2) 을 설

해당 토지의 토지조성공사와 준공되었는지 여부에 관계없이 첫회 이상 중도금을 지불한 경우는 동 준칙상의 평가액에서 미상환금을 공제한 금액이고, 계약금만 지불한 경우는 그 불입금액인 장부가액으로 평가함

3) 병 설

해당 토지가 장기할부조건으로 계약한 경우는 그 취득시기가 완성되었는지 여부에 관계없이 계약금을 지불하고 계약한 경우는 동 준칙에 따라 동 준칙상의 평가액에서 미상환금을 공제한 금액으로 평가함

[질 의]

또한, 상기 질의와 관련한 해당 토지의 상속재산평가준칙상 평가액에 대하여 그 토지의 상황에 따라 그 평가액도 여러 가지가 있을 것 같으며, 다음의 경우에는 어떻게 평가해야 하는지

① 토지가 준공되었으나, 토지의 공시지가의 고시일과의 시차로 인하여 해당 토지의 공시지가가 고시되지 않고, 구지번에 대한 공시지만 고시되어 있는 경우

1) 갑설 : 구지번에 대한 공시지가로 평가한 가액

2) 을설 : 동 준칙 제15조에 따라 단서조항에 따라 표준지와의 비교표에 의해 평가한 가액. 만약, 표준지의 공시지가가 없을 경우는 구지번의 공시지가 가액으로 평가함

3) 병설 : 공시지가가 고시되지 않았으므로 장부가액으로 평가한 가액

② 만약 토지의 취득시기가 미완성토지의 경우 토지의 준공시점 또 완성된 토지의 경우는 첫회 중도금 납부시점과 일치한다면, 상속세법상의 평가시점에 해당 토지가 위의 토지의 취득시기가 완성되었고 평가기준일이 동 취득일(준공일 또는 첫회 중도금 지불일) 전후 6개월내인 경우

1) 갑설 : 동 평가준칙 제6조에 따라 매매사실과 그 거래가액이 확인되므로 해당 토지의 총불입액 즉, 장부가액으로 평가함

2) 을설 : 장기할부취득의 경우는 일반적인 매매인 경우에만 적용할 수 있는 동 평

가준칙 제6조 󰡒시가의 범위󰡓를 적용할 수 없고, 동 평가준칙 제12조에 따라 그 평가가액에서 미상환금을 공제한 금액으로 평가함