[질 의]

1. 현황설명

서울 ○○동에 소재한 토지(약 1,000평방미터)는 A, B, C, D, E, F 6명의 공유임. B는 A의 처이고 C, D, E, F는 A와 B의 직계비속임. 토지의 지분율은 A가 30％, B가 16％, C, D, E, F가 각각 13.5％씩 소유하고 있음. 소유권에 대한 등기는 1990년 이전에 이루어져 있는 상태임. 그 후 동 토지 위에 부동산을 임대할 목적으로 1996년 건축허가를 받아 1998년 건물을 준공하였고 1999년 2월에 소유권 보존등기를 하였음. 건물에 대한 소유권은 A, D, E, F 4인의 공유로 되어 있으며 4인의 지분율은 각각 25％씩임

건물의 신축비는 위 4인이 건물 지분율대로 부담하였음. 위 6인은 모두 친족관계이므로 건물을 신축할 때 정식으로 동업계약을 체결한 것은 아니며 별도의 사업자등록을 한 것도 아님.

당기에 건물이 완공되어 건물을 임대함에 있어 토지소유자 건물소유자가 하나의 사업자로 등록을 하려 함에 있어 다음과 같은 의문사항이 있어 문의함

참고로 A와 B의 자 4인은 공동사업합산과세 대상에 해당하지 아니함

2. 질의

<사례1>

위 6인이 함께 임대차계약을 체결하고 토지소유주 6인과 건물소유주 4인이 내부적으로 토지와 건물가액을 시가로 환산하여 자기의 부동산 가액대로 임대수입을 수령하는 것으로 계약하고 사업자등록도 6인 앞으로 할 경우

(질의1)

공동사업 또는 조합에 대한 현물출자로 보아 양도소득세 과세대상에 해당하는지의 여부

[갑설] 공동사업에 대한 현물출자로 보아 토지와 건물 모두에 대하여 현물출자 시점에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세함

세법에서 공동사업에 현물출자하여 사업을 수행하는 경우에는 이를 조합 또는 법인격 없는 단체로 보아 과세하고 있음. 또 소득세법에서 공동사업장을 하나의 과세단위로 하여 장부기장의무를 부과하고 있음. 따라서 지분이 다른 토지소유자와 건물소유자가 공동으로 부동산임대업을 영위할 경우에는 이는 공동사업으로 간주하여야 하고 각자가 동 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 양도소득세가 과세됨

[질 의]

[을설] 조합이나 공동사업에 대한 현물출자로 볼 수 없음

이는 각자 자기가 소유한 부동산 가액대로 임대하고 자기의 임대수입을 수령하는 것일 뿐임. 단지 절차상의 간소화를 위하여 계약을 함께 체결하고 과세행정의 편의를 위하여 사업자등록을 하나로 하고 수입금액과 소득금액을 안분하는 것임. 토지소유자와 건물소유자 각자가 사업자등록을 하고 임대사업을 할 경우에는 양도소득세가 과세될 수 없으므로 이러한 절차상의 차이로 인하여 과세상 차이가 있어서는 안됨

(질의2) 위 갑설에 의할 경우 공동사업에 대한 현물출자 시점은 언제인지

[갑설] 건축허가 시점임

(재일 46014-2657, 1997. 11. 12)에 따르면 조합에 대한 현물출자의 경우 현물출자 하는날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산이 양도되는 것으로 보고 있는데 이 경우 건축허가 시점을 묵시적인 동업계약이 있었던 것으로 보아야 함.

[을설] 건물에 대한 소유권보존등기 시점임

현물출자한다는 계약이 있었던 것이 아니므로 등기접수일에 공동사업이 체결된 것으로 보아야 함

[병설] 임대차계약 체결 시점임

건물을 준공하고 소유권보존등기를 마칠 때까지는 실질적으로 사업자등록도 되어 있지 않았고 부동산임대업을 개시한 것도 아니므로 실질적으로 부동산임대업이 개시된 날을 현물출자 시점으로 보아야 함

<사례2>

건물소유주 4인만이 계약체결의 당사자가 되고 내부적으로 동 4인의 지분율인 25％씩 수입금액과 소득금액을 안분하고 사업자등록도 동 4인 앞으로 할 경우 (질의1)

공동사업 또는 조합에 대한 현물출자로 보아 양도소득세 과세대상에 해당하는지의 여부

[갑설] 공동사업에 대한 현물출자로 보아 토지와 건물 모두에 대하여 현물출자시점에 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세

[질 의]

위 <사례1>의 (질의1) 갑설과 같은 이유로 건물소유자 4인에 대하여 토지를 현물출자한 것으로 보아 양도소득세가 과세됨

[을설] 토지무상사용권리에 대한 증여세가 과세됨

이 경우에는 건물만 임대한 것으로 보아야 하고 토지는 특수관계자에게 무상으로 임차한 것으로 보아 토지지분율의 차이에 대해서는 상속세 및 증여세법 제37조 토지무상사용권리의 증여의제 규정에 따라 증여세가 과세되어야 함

(질의2)

위 을설에 의할 경우 토지무상사용이익의 증여시점은 언제인지

<사례3>

위 현황설명과 달리 만약 토지소유자와 건물소유자가 동일한 4인 공유로 되어 있으며 토지지분율과 건물지분율도 모두 25％씩 동일하고 수입금액은 지분율대로 안분하며 사업자등록은 4인 공동으로 할 경우 공동사업 또는 조합에 대한 현물출자로 보아 양도소득세 과세대상에 해당하는지의 여부

[갑설] 이 경우에도 공동사업에 대한 현물출자로 보아 토지와 건물 모두에 대하여 현물출자시점에 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세됨

[을설] 조합이나 공동사업에 대한 현물출자로 볼 수 없음

위 갑설에 의할 경우에는 4인 공유로 되어 있는 토지와 건물을 임대하고 있는 상태에서 동 부동산을 4인 명의로 분할등기하고 각자 임대차계약을 체결할 경우 실질은 동일한데도 과세는 다르게 된다는 차이가 발생하게 됨