1. 질의내용 요약

[사실관계]

- A주택 취득 및 보유

- 2003.6.15 B주택 취득(A주택 보유하던 중).

- 2003.6.30 A주택(재건축 대상 주택) 사업시행인가 승인됨.

- 2006.7.31 A주택 재건축 완공되었고 동 재건축 주택(아파트)에 입주.

[질의사항]

B주택을 3년 이상 보유하였고 1년 이상 거주한 경우 B주택을 양도 시 양도소득세에 관하여 질문함.

1. 재건축된 A주택을 신규 취득한 아파트로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세특례 여부

2. 재건축 시행에 따라 대체주택 비과세 규정 적용 시 대체주택의 취득시점이 사업승인일 또는 이주비 등 지급시점인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다.)를 과세하지 아니한다.

1, 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다.)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득.

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 비과세】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.

○ 소득세법시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 󰡒대체주택󰡓이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005.12.31. 신설)

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산 46014-10135,2002.11.22

(1) 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축으로 새로이 준공된 이후에 재건축하지 않은 다른 주택 양도시 비과세 여부?

(사례)

① A주택 취득 ; 1990.07.05

② B주택 취득 ; 1991.05.12

③ A주택 멸실 ; 1999.05.12

④ A주택 멸실후 준공 ; 2001.12.28

⑤ B주택 양도 ; 2002.11.30

(문 1) 2002.11.30 양도한 B주택이 양도소득세 비과세대상인지?

(새로운 예규적용시) ; B주택은 과세대상이다. (비과세 배제)

(이유) ; A주택을 멸실후 재건축한 경우에는 이를 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세특례 규정이 적용되지 않으므로 B주택은 과세된다.

○ 서면4팀 -611,2005.04.22

< 질의 내 용 >

○ A주택 : 1996년 취득하여 2003.06.30 양도(소유자 : 본인)

○ B주택

ㆍ 서울 □동 소재

ㆍ 1996.02월 취득

ㆍ 2001.01.19 재개발사업 승인

ㆍ 2002.05.11 재개발철거 승인

ㆍ 2002.07.25 조합원 공급계약

ㆍ 현재 재개발 공사 중으로 2005.08 입주예정이며, 취득시부터 철거시까지 거주하였음(소유자 : 배우자).

- 재개발 공사 중인 B주택을 현재 양도하는 경우 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있는지 여부?

- 현재 양도시 비과세를 받을 수 없는 경우 비과세를 받을 수 있는 양도시기?

< 회신 내 용 >

1. 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(관리처분계획의 인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 것임.

2. 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 재개발사업으로 취득한 재개발주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 판정시 보유기간 및 거주기간을 소득세법시행령 제154조 제8항의 규정에 의하여 기존주택과 재개발한 주택을 통산하여 계산하는 것으로, 귀 문의의 경우 재개발 주택이 완성된 후 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 비과세되는 것임.

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀 -2508, 2006.07.27

[ 질의 ]

(내용)

- A.B. 주택을 소유하다 A 주택이 2003.6월에 재건축사업승인후 이주비를 받고 B주택에 거주이전하여 3개월정도 거주하다가 B주택을 매도하였으며 C주택을 구입하여 거주이전 하였습니다.(A : 89년 취득, B : 99년 취득)

(질문내용)

위의 경우 A주택의 재건축이 완료되어 전세대원이 재건축주택으로 거주이전을 하고 현재 거주하고 있는 C주택을 양도하는 경우 재건축기간중에 취득한 대체주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는지 여부에 대하여 질의합니다.

[ 회신 ]

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한('대체주택'이라함)경우로서 「소득세법시행령」 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 보유기간 및 거주지간의 제한없이 양도소득세가 비과세되는 것이나, 주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 「동법령」 제156조의2 제5항의 적용대상에 포함하지 않는 것입니다.

○ 서면4팀 -1596, 2005.09.02

[ 질의 ]

○ 10여년전부터 잠실의 아파트에 살고 있었는데 재건축을 시작하였으며 입주는 2년이 남았음. 처의 명의로 잠실의 아파트가 재건축 시작 전에 취득한 경기도 용인시 소재 아파트가 있음.

- 소득세법시행규칙 제71조 제2항 제4호에 의하면 재건축사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 그 다른 주택을 팔게 될 때 보유기간 또는 거주기간에 제한없이 양도소득세가 과세되지 않는다고 규정되어 있는데, 경기도 용인시 소재 아파트를 매도하는 경우 상기의 규정을 적용받을 수 있는지?

[ 회신 ]

「소득세법시행규칙」제71조 제2항 제4호의 규정은 당초 1세대 1주택인 자가 당해 주택이 주택건설촉진법(현행 도시및주거환경정비법)에 의한 주택 재건축사업이 추진됨에 따라 일시 거소지를 마련할 이유로 부득이하게 취득하는 다른 주택에 대한 보유기간 등의 특례 규정이므로, 귀 사례와 같이 주택 재건축사업의 시행계획승인(현행 도시및주거환경정비법의 경우 사업시행인가)당시에 1세대 2주택 이상에 해당하는 자에게는 당해 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀 -1837 (2004.11.12)

< 질의 내 용 >

○ 1세대가 2주택(A, B)을 보유하다 그 중 1주택(A)이 주택건설촉진법에 의한 재건축사업으로 재건축조합의 조합원으로 참여하게 됨. A주택 재건축공사기간 중에 잔여주택(B)을 양도(1세대 1주택으로 비과세적용 받음)하고, 새로 1주택(C)을 취득하였고, A재건축아파트가 완공됨에 따라 그 주택으로 세대전원이 이사하고 재건축 공사기간 중에 취득한 C주택을 양도하는 경우,

- 양도하는 C주택에서 1년 이상 거주한 사실이 있다면 보유ㆍ거주기간에 미달하더라도 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는지?

< 회신 내 용 >

소득세법 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정, 동법시행령 제154조 제1항 단서 및 제2호 다목, 동법시행규칙 제71조 제2항 제4호의 규정의 취지, 제반사실관계를 종합하여 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성을 고려하여 합리적으로 적용해야 하는 바, 소득세법시행규칙 제71조 제2항 제4호의 규정은 당초 1세대 1주택인 자가 당해 주택이 주택건설촉진법(형행 도시및주거환경정비법)에 의한 주택 재건축 사업이 추진됨에 따라 일시 거소지를 마련할 이유로 부득이하게 취득하는 다른 주택에 대한 보유기간 등의 특례규정으로 보아야 하므로, 이 사례와 같이 주택 재건축사업 시행당시 1세대 2주택 이상에 해당하는 자는 소득세법시행규칙 제71조 제2항 제4호의 규정이 적용되지 아니하는 것임.