1. 질의내용 요약

o 부동산 임대업을 영위하는 개인사업자로서 본인 소유 건물 중 1개 층을 본인과 특수관계에 있는 법인에게 임대하려고 하는데, 해당 1개 층을 제3자에게 임대 시 통상적인 임대가격은 다음과 같음.

- 계약면적 100평 * 평당 임대가격 800만원 = 800백만원

- 통상임대내역 : 전세보증금 300백만원, 월세 750만원

(총가액 800백만원 - 보증금 300백만원)*월 1.5부 = 750만원

o 위와 같이 제3자에게 통상적으로 임대하는 내용을 기준으로 특수관계에 있는 법인에게 월세 없이 전세보증금만을 받을 경우 전세보증금을 얼마로 산정해야 부당행위계산부인규정에 저촉되지 않는 보증금인지 여부.

- 임대계약 시 통상적으로 평당 임대가액을 적용한 후 보증금을 차감하고 잔액에 월1.5부의 이자율을 적용하여 계산함.

- 월1.5부의 이자율은 시중에서 임대인과 임차인간에 사용되는 이율일 뿐 전세보증금에 적용되는 실질적인 이자율은 정기예금이자율(연 3.6%)을 적용해야 함.

- 월1.5부의 이자율은 시중에서 임대인과 임차인간에 사용되는 이율일 뿐 전세보증금에 적용되는 실질적인 이자율은 대출금이자율(5～6%)을 적용해야 함.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】

영 제89조 제1항 제3호에서 󰡒재정경제부령이 정하는 시가󰡓라 함은 「법인세법 시행령」 제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 3.19. 개정)

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998.12.31. 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000.12. 29. 개정)

나. 관련 통칙 및 예규

○ 서면1팀-1257, 2004.09.13.

특수관계인 간에 공유하고 있는 부동산을 그 특수관계인 중 1인에게 무상 임대하는 경우에는 소득세법 제41조의 규정에 의하여 부당행위계산의 대상이 되는 것이며, 부당행위계산에 있어 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계 없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나, 그 가격을 적용할 수 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산하는 것임.

○ 서면2팀-1334, 2005.08.18.

귀 질의의 경우 「법인세법」 제52조를 적용함에 있어서 시가는 불특정다수인간의 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 실례가 있는 경우 그 가액을 말하는 것이라 할 것이나,

법인이 부동산을 특수관계자에게 임대하고 받는 임대료가 적정한지의 여부를 판정함에 있어서 당해 부동산의 인근에서 거래실례가 없는 경우에는 「법인세법 시행령」 제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 기준으로 하는 것임.

나. 관련 통칙 및 예규

○ 서면2팀-1578, 2005.10.05.

「(구) 법인세법 시행령」 제46조 제2항 각호의 1의 규정(1998.12.31. 대통령령 제15970호로 개정되기 전의 것)을 적용함에 있어서 법인이 특수관계자에게 보유자산을 임대함에 따른 적정임대료라 함은 특수관계에 있지 아니한 자 간에 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료를 말하는 것이나, 임대 실례가 없는 경우 그 자산의 위치ㆍ입지조건ㆍ시설규모ㆍ노후정도 등 당해 자산의 특정 또는 개별요인을 참작하여 합리적으로 산정된 금액으로서 개별적으로 사실판단할 사항임.

○ 법인46012-1752, 1993.06.15.

법인이 특수관계자에게 보유자산을 임대함에 있어 적정임대료라 함은 특수관계에 있지 아니한 자 간에 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료를 말하는 것이나, 임대실례가 없는 경우 그 자산의 위치·입지조건·시설규모·노후정도 등 당해자산의 특정 또는 개별요인을 참작하여 합리적으로 산정된 금액으로서 개별적으로 사실판단할 사항인 것임.

○ 심사소득2004-7091, 2005.03.21.

전시 법인세법 시행령 제89조(1998.12.31. 개정법률) 개정이전 특수관계자간의 저가임대에 대한 부당행위계산 부인 시 시가에 대하여서는 특수관계 있는 자에게 부당하게 낮은 대가로 받은 경우에 있어서 과세표준이 되는 부동산임대 용역의 시가는 사업자와 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 하고, 그와 같은 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치, 주위환경, 이용현황, 인접 및 유사지역내의 부동산에 대한 적정거래 가능가격 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 하는 것이 합리적이라고 보여진다. (국심2000중1806, 2001. 3. 7. ; 대법원97누1570, 1997. 9. 9. 같은 뜻).

나. 관련 통칙 및 예규

또한 임대실례가액이 없는 경우, 정상거래가액은 당해 임대물건의종류․위치․주거환경․이용상황․사용범위 등 제반여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인을 감안한 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족한 것이라 하겠고, 1998년 귀속 이전분에 대하여 국유재산법 시행령 제26조에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 적정임대료 산정기준으로 원용함이 합당한 것으로 판단된다(대법원91누7637, 1992. 1.21.외 국심2002서2666, 2002.12.27. 같은 뜻).