1. 질의내용 요약

건물신축판매 목적으로 기존 상가건물 및 부속토지를 구입하면서 매입대금 중 일부를 전 소유자가 가지고 있는 은행융자금 채무를 승계하였음. 기존 건물을 구입한 후에 곧바로 기존건물을 멸실하고 건물을 신축한 후 사용승인을 받았는 바,

소득세법 제69조에 의한 토지 등 매매차익예정신고와 관련하여 토지 등 매매차익 계산 시 토지잔금지급일로부터 건물사용승인 일까지 지급한 기존 건물 매입 시 승계한 차입금에 대한 이자비용이 새로 신축한 건물의 건설자금이자에 해당하여 재고자산의 취득원가에 해당하는지, 아니면 지출한 연도의 필요경비에 해당하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등)

○ 소득세법 시행령 제128조【토지 등 매매차익의 계산】

① 법 제69조 제3항의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다. (94.12.31. 개정)

1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액 (98.12.31. 개정)

2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자

3. 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액

② 토지 등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다. (94.12.31. 개정)

③ 부동산매매업자는 토지 등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다. (94.12.31. 개정)

가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등)

○ 소득세법 시행령 제75조【건설자금의 이자계산】

① 법 제33조 제1항 제10호에서 "대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자"라 함은 그 명목 여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입․제작․건설(이하 이 조에서 "건설"이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. (94.12.31. 개정)

② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 재정경제부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적지출금액에서 이를 차감한다. (98. 4. 1. 개정)

③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다. (94.12.31. 개정)

④ 차입한 건설자금의 연체로 인하여 발생한 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를 당해연도의 자본적지출로 하고 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 필요경비로 한다. (94.12.31. 개정)

⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 연도의 필요경비로 한다. (94.12.31. 개정)

⑥ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 자본적 지출 또는 필요경비의 계산에 있어서 법 제33조 제1항 제11호의 규정에 의한 이자는 이를 자본적 지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다.

○ 소득세법시행령 제89조【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. (94.12.31. 개정)

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등)

2. 자기가 행한 제조․생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비․노무비․운임․하역비․보험료․수수료․공과금(취득세와 등록세를 포함한다)․설치비 기타 부대비용의 합계액

○ 소득46011-21227, 2000.10.12.

【회신】

1. 사업소득의 필요경비는 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 함.

2. 차입금 중 사업용 고정자산의 매입․제작․건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은 법 제33조 제1항 제10호 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 처리하는 것이나, 재고자산에 해당하는 부동산매매업용 토지의 매입․개발에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하는 것임.

○ 재무부소득46074-263, 1994.10.31.

【회신】

귀 질의에 대해서는 국세청 기회신문(소득1264-1359, 1981. 4.16.)을 참고하기 바람.

참고예규 : 소득1264-1359(1981. 4.16.)

건설자금이자는 소득세법시행령 제98조 및 동법시행규칙 제51조 제2항의 규정에 의하여 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입․개량․제작 또는 건설에 소요되는 차입금에 대한 지급이자로서 당해 건설 등의 목적물이 그 목적에 실제로 사용된 날까지의 지급이자를 자본적지출로 보아 원본에 가산하는 것인바, 이 경우에 실제로 사용된 날이라 함은 당해 신설공장에서 정상제품을 생산하기 위하여 실제로 가동되는 날을 말하는 것임.

가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등)

○ 재법인46012-9, 1998.03.31.

【회신】법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산함에 있어서 제조 또는 건설에 장기간 이 소요되는 재고자산의 취득에 사용된 차입금의 지급이자 등은 법인세법 제17조 제3항 단서 및 동법시행령 제37조의 2 제1항 제2호의 규정에 의하여 당 해 재고자산의 취득원가에 산입하지 아니하는 것이므로 귀 질의의 경우 󰡒을 설󰡓이 타당함.

○ 법인46012-1845, 1997.07.08.

【회신】법인이 매매를 목적으로 매입 또는 건설하는 주택 및 아파트에 대하여는 법인세법시행령 제33조의 규정에 의한 건설자금이자를 계산하지 아니하는 것임.