1. 질의내용 요약 |
부동산매매업을 하는 개인사업자로 부동산을 매입 건설하기 위한 차입금의 지급이자를 처리함에 있어 ○ 질의1 주택 또는 주택 외 부동산의 매입 건설이 완료되기까지 발생한 이자비용과 매입건설이 완료된 후에 발생하는 이자비용 모두 필요경비에 산입이 되는지 여부 ○ 질의2 토지와 공장건물을 구입한 후 건물이 노후화되어 철거한 후 토지만을 매매한 경우 공장건물 취득가액을 부동산매매업의 원가에 산입할 수 있는지 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
○ 소득세법 시행령 제55조 【필요경비 불산입】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 ○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (1995. 12.29. 개정) 10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 |
가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
○ 소득세법 시행령 제75조 【건설자금의 이자계산】 ① 법 제33조 제1항 제10호에서 "대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자"라 함은 그 명목 여하에 불구하고 당해 사업용고정자산의 매입⋅제작⋅건설(이하 이 조에서 "건설"이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. (94.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. (94.12.31. 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세⋅등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조⋅생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비⋅노무비⋅운임⋅하역비⋅보험료⋅수수료⋅공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정) ○ 소득46011-21227, 2000.10.12. 1. 사업소득의 필요경비는 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 함. 2. 차입금 중 사업용 고정자산의 매입·제작·건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은 법 제33조 제1항 제10호 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 처리하는 것이나, 재고자산에 해당하는 부동산매매업용 토지의 매입․개발에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임. |
가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
○ 소득46011-435, 1999.12.04. 【질의】업무용 건물을 신축하여 분양하는 사업자가 분양용 건물을 신축하는 데 3년이 소요되었으며 토지 취득 자금 중 일부를 외부로부터 차입(금융기관 등)하여 지급이자가 발생하였으나 이자지급 년도에는 분양수입이 발생되지 않은 경우 이를 차후 분양수입이 발생한 사업연도의 원가로 계상이 가능한지에 대하여 질의함. 【회신】 사업소득금액(부동산매매업)의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 소득세법 제27조 제1항의 규정에 의하여 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 같은 법 시행령 제89조 제1항에 의하여 계산한 부동산의 양도 당시의 장부가액 등 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 하는 것이며, 이 경우 자산의 취득가액에는 지급이자는 포함되지 아니하는 것임. ○ 대법2000두10724, 2003.04.25. 부동산매매업자의 종합소득 산출세액을 종합소득세 과세방식에 의하는 경우, 판매용 토지 및 건물의 매입ㆍ건설에 소요된 차입금 이자는 그 토지대금 완납일 또는 건물 준공일 이후 분이더라도 필요경비에 해당함 ○ 서면1팀-1387, 2005.11.15. 【질의】건물신축판매 목적으로 기존 상가건물 및 부속토지를 구입하면서 매입대금 중 일부를 전 소유자가 가지고 있는 은행융자금 채무를 승계하였음. 기존 건물을 구입한 후에 곧 바로 기존건물을 멸실하고 건물을 신축한 후 사용승인을 받았는 바, 소득세법 제69조에 의한 토지 등 매매차익예정신고와 관련하여 토지 등 매매차익 계산 시 토지잔금지급일로부터 건물사용승인일까지 지급한 기존 건물 매입 시 승계한 차입금에 대한 이자비용이 새로 신축한 건물의 건설자금이자에 해당하여 재고자산의 취득원가에 해당하는지, 아니면 지출한 연도의 필요경비에 해당하는지 여부 |
가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
【회신】 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 건설자금이자로서 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 하여 당해 자산의 원본에 가산하는 것이나, 귀 질의의 판매목적으로 신축한 부동산매매용 건물은 재고자산으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임. |