[회 신] |
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것으로써, 귀 질의상의 수리비 등이 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적지출에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 그리고 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 전세와 관련한 소개비와 이사비용은 양도비에 해당하지 아니하는 것입니다. |
1. 질의내용 요약 |
【현 황】 ① ○○시 상가건물 : 주택부분은 건물연면적의 23%이고 주택부분의 기준시가는 226,000,000원임 ② ○○시 ○○구 ○○동 아파트 자녀, 친척만 거주, 현재는 전세를 줌 - 2005.12.24. 대도계약 - 실거래가 ; 830,000,000원 - 잔금일 ; 2006. 2.28. 예정 ③ ○○시 ○○구 ○○동 아파트 【질 의】 위 경우 ○○시 ○○구 ○○동 아파트를 매도함에 있어서 1. 양도소득세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 1세대3주택에 해당하는지 여부? 2. 도배, 씽크대교체, 수리비, 소개비(매입, 매도, 전세, 이사비용) 등에 대한 필요경비 인정 여부? |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | ||||||||||
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003.12.30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005.12.31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005.12.31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항·제4항의 규정에 의한 읍·면 (2005. 2.19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ② 제1항에서 장기보유특별공제액이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994.12.22, 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005.12.31. 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005.12.31. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12.31. 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12.29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2.19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29. 개정) ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 대통령령이 정하는 금액이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (199712. 31. 개정) 1. 토 지 (1997.12.31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
2. 건 물 (1997.12.31. 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999.12.31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) ○ 소득세법기본통칙 97-12 【양도비용의 범위】 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 포함한다. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-2648, 2005.12.28. 【회신】 제목 : 겸용주택의 1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 포함여부 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항의 규정에 의하여 중과세율(양도소득과세표준의 100분의60)이 적용되는 1세대3주택 이상 해당 여부를 판정함에 있어, 귀 질의의 주택이 「지방자치법」제3조제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍․면 지역에 소재하고 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의한 개별주택가격)이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원 이하인 주택은 ‘1세대3주택 이상에 해당하는 주택’에 포함하지 아니하는 것임 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-383, 2005.03.14. 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 귀 질의의 경우 개축으로 인한 지출비용이 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실판단할 사항임. ○ 국심2005서1342, 2005.07.19. 【사실관계 및 판단】 (1) 청구인은 쟁점주택에 대한 내부공사(인테리어공사)를 하였으므로 동 공사비용에 소요된 쟁점비용은 양도소득세를 과세함에 있어 필요경비로 공제해야 한다는 주장을 하고 있으며, 청구인이 자본적지출이라고 주장하는 인테리어 공사비용 32,955,800원의 내역은 아래와 같다. (표 생략) (2) 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 규정 등에 의하면 거주자의 양도차익을 계산함에 있어 양도자산의 용도변경 및 개량을 위하여 지출한 비용과 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당하는 설비비와 개량비, 그리고 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 등은 자본적지출로 보아 양도차익을 계산할 때 필요경비로 인정하도록 규정하고 있다. (3) 처분청이 제시하는 과세자료와 심리자료 등에 의하면, 청구인이 주장하는 보일러비용과 바닥시공 비용 5,200천원, 목재 5,200천원은 각각 자본적 지출에 해당하는 것으로 보아 필요경비로 인정하면서 시공업체인 ○○○의 매출누락으로 각각 자료통보를 하였고, 또한 거래상대방인 ○○○에서 매출로 기히 신고한 샷시비용 6,900천원도 자본적 지출로 인정한 것으로 확인된다. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
(4) 반면, 처분청은 청구인이 자본적지출에 해당한다고 주장하는 싱크대 설치비용 6,700천원은 수익적 지출에 해당하는 것으로 보아 필요경비로 인정하지 않았고 싱크대 설치공사를 한 거래처 ○○○의 매출누락 과세자료 통보를 하였으며, (주)○○에서 매출누락으로 수정신고한 바닥재 시공비용 2,205천원도 수익적 지출로 판단하였으며, 이외 나머지 비용지출은 수익적 지출로 판단하거나 지출증빙이 불명하여 필요경비로 인정하지 않은 것으로 확인된다. (5) 청구인이 실제로 공사비를 지출했는지에 대해 처분청에서 조사한 내용을 보면, 청구인은 공사대금을 청구 외 임○○ 명의의 담보를 제공하고 대출을 받았으며, 공사비지급은 청구인의 배우자 통장에서 인출하여 대부분 현금으로 지급한 것으로 되어 있고, 청구인은 공사비 절감을 위해 인테리어공사를 시공업체에게 맡기지 않고 건자재를 직접 건축 자재상에서 현금으로 구입하고 세금계산서는 대부분 수취하지 않은 것으로 확인된다. (6) 위 사실관계 및 관련규정을 종합해 볼 때 청구인이 주장하는 도배공사비용, 타일·욕조·변기공사비, 원목문 및 도색비 등은 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적지출로 볼 수 없는 것으로 판단되며, 또한 청구인이 실제 공사비로 지출한 것으로 인정할 수 있는 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다. |