1. 질의내용 요약 |
〔주택 보유현황〕 - A주택 : ○○동 아파트, 82～92년까지 거주함. ․ 2004.10.30. 사업시행인가. ․ 2005. 5.10.: 관리처분인가 및 동 호수 추첨. ․ 2006. 3.: 철거예정. ․ 2009. 3. : 준공예정. ․ 추가부담금1.5억원에 양도 예상가액 15억원임. - B주택 : ○○아파트, 92.11. ～ 현재까지 거주. 〔질의〕 1. ○○시의 아파트를 현재 양도하는 경우 언제 팔아야 양도소득세가 비과세되는지? 2. ○○동의 아파트는 언제 팔아야 세금을 가장 적게 낼 수 있는지? |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1.2. 생략. 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 부 칙 (2005.12.31. 법률 제7837호) 제1조 【시행일】 이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제156조의 4의 개정규정은 2006년 7월 1일부터 시행하고, 제95조 제2항(각 호 외의 본문 중 제104조 제1항 제2호의 5 내지 제2호의 8에 관한 부분에 한한다), 제101조 제2항 및 제104조 제1항(제2호의 4를 제외한다)의 개정규정은 2007년 1월 1일부터 시행한다. 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. |
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② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 제156조 【고가주택의 범위】 (2002.12.30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) ○ 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12.30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002.12.30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-2023, 2004.12.10. 【제목】 1세대2주택에 해당하던 자가 1주택이 멸실된 상태에서 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하나, 양도하고자 하는 주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세됨 【회신】 1세대2주택에 해당하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 주택을 양도 하고자 하는 경우 양도하고자 하는 주택이 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임. 다만, 이 경우에도 양도하고자 하는 주택이 소득세법시행령 제156조의 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제95조 제3항의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀 -2261, 2005.11.18. 【제목】 사업계획승인일 현재 1세대1주택 요건을 충족하지 아니한 경우 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 비과세대상에서 제외하는 것임 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【회신】 1. 구「주택건설촉진법」에 의한 재건축조합의 조합원 [사업계획승인일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정(1세대1주택)에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다] 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 제외)하는 것이나, 귀 질의의 경우 사업계획승인일 현재 1세대1주택의 요건을 충족하지 아니하여 비과세대상에서 제외되는 것임. 2. 구「주택건설촉진법」에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도하는 경우, 당해 입주권의 장기보유특별공제는 「소득세법」 제95조 제2항의 규정에 의한 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제104조에서 규정하는 양도소득세의 세율 적용 시 보유기간 계산은 기존주택과 그 부수토지의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것임. ○ 서면4팀-948, 2005. 6.15.〔2주택 중 1주택이 재건축되는 경우 1세대 1주택 비과세 여부 등〕 1.「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정 및 동법시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 1세대2주택의 비과세 특례는 동법시행령 제162조 규정에 의한 “양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재”를 기준으로 판단하는 것으로서, 1세대 2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용 불가능한 상태 포함)에서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 다른 주택을 재건축 주택의 완성일 전에 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이나, 다른 주택 양도일 현재 재건축대상 주택이 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임. 이에 해당하는지는 사실확인하여 판단할 사항임 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
2. 「소득세법 시행령」제162조의2 제5항(3주택 이상의 실가과세) 및 동법시행령 제155조 제1항(일시적 2주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어 동일자에 다른 1주택을 취득하면서 기존 1주택을 양도한 경우에는 기존 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 해당 조항을 적용하는 것임 |