가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
라. 주택 (2005.12.31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ○ 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 개정) ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000.12.29. 개정) 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율 ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-70, 2006.01.18. 【회신】 1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 양도차익을 기준시가로 산정함에 있어서 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에 의하여 산정하는 것이며, 이 경우 토지를 먼저 취득하고 건물을 나중에 취득한 경우의 취득 당시 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산하는 것임. ※ 취득 당시의 기준시가＝ⓐ－ⓑ ⓐ 건물 취득 당시의 기준시가 ＝ 최초공시개별주택가격 × 건물취득 당시 토지ㆍ건물기준시가 합계 / 최초고시 당시 토지ㆍ건물기준시가 합계 ⓑ 건물취득 당시와 토지취득 당시의 토지가액 차이 ＝ 건물취득 당시 토지기준시가 － 토지 취득 당시 토지기준시가 2. 위 1.의 경우에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득 당시 기준시가의 3％ 상당액으로 하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-2198, 2005.11.15 〔주택투기지역 내 개별주택가격이 공시되어 있는 단독주택의 환산취득가액 산정방법〕 【회신】 주택투기지역 내의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 실지취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것임. 이 경우 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항 제2호의 산식에 의하여 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가는 당해 개별주택가격이 되는 것이며, 취득당시의 기준시가는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액으로 하되, 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하는 것임. ※ 취득 당시의 기준시가 ＝ ⓐ - ⓑ ⓐ 건물 취득당시의 기준시가 ＝ 최초공시 개별주택가격 × 건물 취득 당시의 토지․건물 기준시가 합계액/최초공시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액 ⓑ 건물 취득 당시와 토지 취득 당시의 토지가액 차이 ＝ 건물 취득 당시의 토지 기준시가 - 토지 취득 당시의 토지 기준시가 |