1. 질의내용 요약 |
【사실관계】 - A주택 : 2003년 1월 11일 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 소재 20평형 아파트 매입 2003년 6월 27일 주거환경 정비법에 의해 재건축 사업계획승인 2006년 6월 30일 준공검사 및 사용승인(7월1일부터 입주) 매도인 명의 보존등기는 조합원지분 정리관계로 준공검사 후 약 2개월 정도 소요된다고 함 - B주택 : 배우자 명의로 2005년 7월 27일 무허가 주택 취득 【질의】 재건축아파트를 매도 시 2006년 7월 25일 전에 잔금수령(보존등기전)을 하고 등기이전 절차는 매도인(조합원)의 명의로 보존등기가 난 후 매수인에게 등기이전을 해주는 조건으로 계약서를 작성하고 이행을 한다면, 미등기전매에 해당하지 아니하여 비과세 적용을 받을 수 있는지 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
4. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002.12.30. 후단개정) ② 이하생략 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① ~ ② 생략 ③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12.29. 개정) ④ 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 (2000.12.29. 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 (2006. 2. 9. 개정) 4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005.12.31. 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2.19. 개정) ② 이하생략 ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29 .개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000.12.29. 개정) 나. 지상권 (2000.12.29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000.12.29. 개정) 3. 이하생략 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-868 2006.04.07 【질의】 직장조합에 참여한 당초조합원이 취득한 신축아파트의 취득시기 및 미등기 양도자산의 범위 【회신】 1. 자기가 건설한 주택의 취득시기는 사용검사필증 교부일이 취득시기가 되는 것이나, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하는 것임 2. 「소득세법」 제104조(양도소득세 세율) 제3항의 규정에 의한 “미등기양도자산”이라 함은 동법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것이나, 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산의 경우에는 미등기양도자산으로 보지 않음 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-832, 2004.06.10. 【질의】 (사실관계) 1. 2003.12.31. 이전부터 1세대 3주택이며, 2004.12.31. 이전까지 1주택을 처분할 예정이나 현재 미등기상태임. 2. 미등기 사유 - 1997년 분양받은 아파트로서 2000.8월 취득세를 납부하고 입주도 정상적으로 이루어졌으나, 조합원간의 이권다툼으로 준공허가(2004.5.11.)가 늦어졌으며, 등기허가가 내년이 지나야 가능할 수도 있음. (질의) 1. 분양받은 아파트가 준공이 나지 않아 등기하지 못하고 매도한 경우 미등기전매에 해당하는지 여부(혹은 분양권전매) 2. 위 아파트를 등기허가가 떨어지기 전에 처분하게 될 경우, 고의에 의한 미등기가 아니므로 양도소득세 계산은 일반세율을 적용해도 되는지 여부 【회신】 1. 귀 질의에 대하여 기 질의회신문(재일 46014-1886, 1999.10.27.; 재일 46014-1428, 1998. 7.29.)을 참고하기 바람. 2. 주택이 완성된 후 건축법상 사용검사(준공검사)를 받지 못하여 그 취득에 관한 등기가 불가능한 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우에는 미등기 양도자산에 해당하지 아니하나, 준공허가(2004. 5.11.)를 받은 귀 질의의 경우 미등기 양도자산에 해당하는지에 대해서는 소관세무서장이 사실판단할 사항임. 【질의】 1) 1984. 5.11. ○○동 토지, 건물 취득 2) 1989. 6.29. 재개발사업관계로 세대전원 이주 3) 1991.12.24. 재개발사업으로 건물 멸실 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
4) 1992.12.24. ○○구청으로부터 관리처분계획 인가 5) 1995. 6.30. ○○공영 건설회사와 잔금정산 납부 6) 1995. 6.29. ○○구청에 취득세 납부 7) 1995. 8. 4. ○○아파트 입주 상기와 같이 아파트가 재개발사업추진으로 완공되었지만 준공은 물론 구청으로부터 가사용승인조차 득하지 못한 상태로 재개발조합으로부터 1995. 6. 24 부터 입주통보를 받고 4500세대 중 약 80％가 입주하였음. 1. 이 경우 재개발사업시행 전 1가구 1주택의 거주기간 5년 이상과 현재 1가구 1주택의 입주기간의 합산으로 가사용승인 전 양도 시 비과세 여부 2. 가사용승인 후 양도 시 비과세와 미등기 자산의 조합원 승계여부 3. 양도 시 최초 조합원은 아파트준공 후 조합원 승계로 인하여 등기의무가 면제되는지에 관하여 질의함. 【회신】 도시재개발법에 의한 재개발사업지구 내의 1세대 1주택 비과세요건(3년이상 보유)을 갖춘 주택을 소유하던 거주자가 재개발사업시행 완료로 동법 규정에 의한 관리처분계획에 따라 분양처분받은 재개발아파트를 미등기 상태로 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것이나, 양도일 현재 동 아파트에 대한 사용검사를 받지 못하여 취득에 관한 등기가 불가능한 상태에서 양도하는 것이면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것임. 그러나 귀 문의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 소관세무서장이 사실을 조사하여 판단할 사항임. 조합원에 대한 등기의무 면제여부에 대하여는 관할등기소로 문의하기 바람. |