1. 질의내용 요약 |
【내용】 - 본인은 1999년 7월 ○○시에 전용면적 18평의 미분양 아파트 5채 이상을 최초 분양받아 관할구청 및 세무서에 임대사업자등록을 하고 있으며 - 본인의 배우자 또한 2002년 8월에 ○○시에 주택임대사업자신고를 필한 후 본인과 같은 방법으로 미분양아파트 5채 이상을 구입하여 주택임대사업을 하고 있습니다. 【질문】 - 위의 경우 95년에 취득한 본인과 배우자가 거주하고 있는 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부에 대하여 질의합니다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 2. 생략. 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) |
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○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001. 12.29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) ② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001.12.29. 개정) ③ ④ 생략. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001.12.31. 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998.12.31. 개정) |
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③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) 1. 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998.12.31. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998.12.31. 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998.12.31. 개정) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998.12.31. 개정) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998.12.31. 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998.12.31. 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998.12.31. 개정) 2. 삭 제 (2001.12.31.) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12.31. 개정) 3의 2. 삭 제 (2001.12.31.) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998.12.31. 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001.12.31. 개정) |
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○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정)
2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (200312. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60. ○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) |
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1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2.19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5.31. 개정) 3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2.19. 개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 제도46014-10614, 2001.04.17. 【회신】1. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고 2. 같은 법 제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 을 적용받기 위하여는 1호 이상의 신축임대주택〔임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8.20. 이후 취득(1999. 8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택〕을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것으로서 3. 위의 1. 및 2.에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀 -769, 2005.05.16. 【제목】 장기임대주택과 일반주택을 보유한 경우 장기임대주택은 1세대 3주택 판정 시 주택 수에 포함되며, 중과세율은 적용하지 않음 【질의】 본인은 1995년도에 ○○시 ○○구 ○○동 소재 아파트를 일반분양 받아서 수년간 거주하고 현재는 보유하고 있음. 그러나 2003년 11월에 ○○시 ○○구 ○○동에 소재하는 다세대 주택(18평 이하)를 신축하여 1동안에 7세대를 임대하고 있음. 본인은 세무서에 2003.12. 1. 임대사업자 등록증을 내고 임대하고 있는 상태고 임대기간은 계획이 10년 이상임. 이런 경우, 본인의 ○○동 소재 아파트를 매매하여 양도 시 1세대 1주택으로 비과세로 보는지, 아니면 기준시가에 의해서 기본세율을 적용하여 과세가 되는지 등의 여부 【회신】 1. 소득세법 시행령 제162조의 2 제5항(1세대 3주택 실가과세) 규정을 적용함에 있어 거주자가 보유하고 있는 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 가목에 해당하는 장기임대주택은 거주자의 보유 주택 수에 포함하는 것이며, 2. 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 가목에 해당하는 장기임대주택을 제외하고 1개의 일반주택만을 소유하고 있는 1세대가 당해 일반주택을 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 따라 중과세율이 적용되지 않음. 3. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(서면4팀-1964, 2004.12. 1.)을 참고바람. ○ 서면4팀 -2086, 2005.11.04. 【제목】 기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전에 사업자등록을 하고 2호 이상 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 당해주택 및 부수토지의 기준시가가 일반주택 양도당시 3억원을 초과하지 아니한 경우 중과세율을 적용하지 아니함 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 (내용) - 현재 4주택(단독주택ㆍ공동일반주택ㆍ국민임대주택2호)을 소유하고 있으며 국민주택2호를 5년 이상 임대를 한 기존임대사업자에 해당함. - 임대주택 2호가 재건축사업으로 멸실되어 향후 23평 내지 26평의 국민주택 이상의 주택으로 분양받게 된 후에 다른 일반주택을 양도하고자 함. (질의) - 위의 경우 재건축 임대주택은 중과세율 대상 주택에 포함되는지 여부 【회신】 1. 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제1항 제2호 나목에 의하여 기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 소득세법 제104조 제2의 3에 의한 중과세율을 적용하지 아니함. 2. 위 1.에서 국민주택에 해당하는 여부에 대하여는 양도당시 주택의 현황에 따라 판단하는 것임. |