1. 질의내용 요약

[내용]

- ○○동 ○○아파트를 5년간 보유하고 6개월 정도 거주한 주택이 재건축 사업승인됨.

- 부모님을 모시고 자녀들의 양육문제로 ○○시에 33평 아파트의 입주권을 매입. 완성되어 입주하였습니다.

[질의]

1. ○○동 재건축아파트가 5년 이상 보유한 경우에도 2년 이상 거주하지 않으면 양도소득세가 비과세 되지 않는지요?

2. 재건축 설립인가 이후에 33평 분양권을 구입했고 2005. 9.10일 입주예정입니다. 재건축 아파트 멸실 후 준공되는 시점에 현재 입주한 아파트를 3년 보유 후 매도할 경우 1세대1주택 비과세에 해당하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정)

1. 2. 생략.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002.12.18. 개정)

4. 생략.

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2003.12.30. 개정)

1. 2. 생략.

3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정)

② ③ ④ 생략 .

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995.12.30. 개정)

⑥ 제1항에서 󰡒가족󰡓이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학․질병의 요양, 근무 상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998.12.31. 개정)

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실․도괴․노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의 매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일 부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002.12.30. 후단개정)

②～ ⑮

(16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5.31. 개정)

○ 소득세법 시행규칙 제71조 【1세대 1주택의 범위】

① 영 제154조 제1항 본문에서 규정하는 보유기간의 확인은 당해 주택의 등기부등본 또는 토지․건축물대장등본 등에 의한다. (1996. 3.30. 개정)

② 영 제154조 제1항 제2호 다목에서 󰡒국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우󰡓라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 사유로 당해 주택이 그 보유기간 및 거주기간에 미달하게 되는 경우를 말한다. (2003. 4.14. 개정)

1. 「해외이주법」에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 (2005. 3. 19. 개정)

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규

2. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 (1996. 3.30. 개정)

3. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업의 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 그 주택재개발사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 (2005. 3.19. 개정)

4. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 그 주택재건축사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 (2005. 3.19. 개정)

③ 이하생략

○ 소득세법 기본통칙 89-15 【대체취득에 따른 일시 1세대 2주택 비과세요건】

① 1세대 1주택자인 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 새로이 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에도 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

1. 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족할 것

2. 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도할 것

② 1세대 1주택을 소유한 자가 다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 종전의 주택이 영 제154조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 1세대 1주택으로 본다.

③ 제2항의 경우에 있어서 주택을 신축하는 때에는 그 주택을 준공한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로 본다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-797, 2005.05.21.

【제목】

1세대 1주택 판정 시 거주기간의 계산은 원칙적으로 세대 전원이 당해 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것이나, 그 내용이 불분명한 경우 주민등록표상 전입일로부터 전출일까지로 함.

【회신】

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임.

이때 거주기간의 계산은 원칙적으로 세대 전원이 당해 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것이나 그 내용이 불분명한 경우에는 주민등록표상 전입일로부터 전출일까지로 하는 것으로,

귀 상담의 경우 2년 이상 거주여부에 대하여는 거주당시의 상황을 종합하여 거주사실을 판단할 사항임.

귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-1534, 2004. 9.30.)을 참고바람.

○ 서면4팀-1908, 2004.11.25.

【제목】

1세대 1주택의 비과세 판정 시 재건축주택의 경우에는 당초 주택의 보유기간 및 거주기간을 합산하여 계산하는 것이며, 재건축아파트의 취득시기는 사용검사필증교부일(사실상의 사용일 또는 사용승인일 중 빠른 날)이 되는 것임.

【질의】

1982년 ○○시 ○○구 소재 아파트를 취득하여 거주하다가 1992년도에 ○○구에 아파트를 분양받아 현재 ○○구 아파트에 거주중임.

○○구의 아파트는 재건축으로 현재 공사 중에 있으며 2005년 중순경에 완성될 예정임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

(질의사항)

1. 현재 거주중인 아파트를 재건축 완성 후에 양도하고 재건축아파트 1채만을 보유하고 있다가 양도하는 경우 재건축 이전의 종전주택에 대하여 보유기간 및 거주기간을 인정받아 1세대 1주택 비과세요건이 되는지 여부

2. 현재 아파트를 소유하고 있는 상태에서 재건축아파트가 완성되면 2주택이 되는 시기

【회신】

1. 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 규정된 1세대 1주택의 비과세 판정 시 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어서 도시및주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 재건축주택의 경우에는 당초 보유기간 및 거주기간을 합산하는 것임.

2. 1세대 1주택의 비과세 판정 시 주택수 계산에 있어서 재건축 아파트의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.

○ 서면4팀-781, 2005.05.20.

【제목】

일시적 2주택인 경우에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 재건축주택의 완공시점에서 새로 취득한 주택으로 보는 것이 아니라 기존 주택의 연장으로 봄.

【질의】

(상황)

(1) 종전주택(양도예정주택)

- 소재지 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

- 취득일 : 1999. 6. 7.

- 거주여부 : 취득하여 2년 이상 거주

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

(2) 새로운 주택(연립주택을 헐고 재건축한 아파트)

① 소재지 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 연립주택

② 2003. 5. 1. : 재건축 허가 및 착공

③ 2003. 5.15. : 재건축 진행 중인 연립주택 취득

④ 2003. 5.29. : 연립주택 철거로 건축물관리대장 말소

⑤ 2004. 5.28. : 재건축 아파트 사용승인 인가

【질의】

위 경우 종전주택을 새로운 주택의 사용승인일(2004. 5.28.)로부터 1년 이내에 양도할 경우 소득세법 시행령 제155조 제1항에 의거 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있는지.

【회신】

1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 그 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)은 비과세(단, 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 과세)가 적용되는 것임.

2. 위 1.과 같이 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택인 경우에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용함에 있어서 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 재건축주택의 완공시점에서 새로 취득한 주택을 보는 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보는 것임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

3. 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 함. 다만, 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.

4. 귀 질의와 관련한 유사사례(서면4팀-354, 2005. 3. 9. ; 재산46014-10135 , 2002.11.22.)를 참고바람.

○ 재산46014-1370, 2000.11.17.

【제목】

1세대2주택 중 1주택이 재개발사업시행으로 멸실된 상태에서 재개발주택의 완성일 전에 나머지 주택 양도시 3년 이상 보유요건 등 충족시는 비과세됨

【질의】

본인은 현재 1992년도 분양받은 ○○구 ○○동 소재의 아파트에 살고 있음.

본인은 1997.11. 거주 이전의 목적으로 ○○구 ○○동 소재의 재개발지역 단독주택을 매입(1가구2주택이 됨)하였으나, 그 당시 IMF의 여파로 재개발 사업시행이 지연되어 오던 중 금년에 비로소 주택 철거 작업에 들어가 ○○동 소재 본인의 주택도 철거가 되었음.

금번에 건물 등기부등본을 열람해 보니, 2000.10.16.자로 ○○동 소재 본인의 주택이 멸실 등기 처리(다시 1가구1주택이 됨) 되어 있는 것을 확인하였음.

이럴 경우 본인이 현재 거주하고 있는 ○○동 소재 아파트를 매각하였을 때 양도소득세가 부과되는지 여부를 질의함.

【회신】

1세대2주택에 해당하던 자가 그 중 하나의 주택이 도시재개발법에 의한 재개발사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재개발주택의 완성일 이전에 나머지 주택을 양도하는 경우에는 양도주택이 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산46014-1066, 2000.09.05.

【제목】

1세대1주택인 자로서 재건축사업의 조합원으로 참여한 자가 재건축기간 중 다른 주택을 취득해 거주하다가 재건축한 주택으로 이사하게 됨으로써 다른 주택 양도시는 보유기간 제한 없이 비과세됨.

【회신】

주택건설촉진법에 의한 재건축사업의 조합원으로 참여한 자(1세대1주택자)가 그 재건축사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우로서 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유기간의 제한 없이 양도소득세를 비과세하는 것이며, 귀 질의의 경우, 다른 주택을 양도한 이후 재건축아파트를 양도하는 경우로서 종전주택보유기간, 재건축공사기간, 재건축아파트의 보유기간을 통산하여 3년 이상 보유하고 양도일 현재 1세대1주택이면 양도소득세가 비과세되는 것임.