1. 질의내용 요약

【매매조건】

- 유상양도 하려고 하는 주택의 국세청기준시가는 3억원이고, 시세는 3억8천만원에서 4억2천만원 정도이며 ○○은행의 부동산시세를 검색한 결과 일반적인 거래가는 4억 원 정도임.

- 제 자식은 1974년생으로서 대학을 졸업하고 2000년도에 취업하여 현재까지 계속하여 직장생활을 하고 있으며 2004년도 연봉이 3천5백만 원 정도임.

- 제 자식은 2005년 8월에 소형주택을 판돈과 예금액을 합쳐 약 1억 3천만원 정도의 돈을 가지고 있으며 나머지 금액은 금융기관에서 대출받아서 매매잔금을 지불할 예정임.

【질의】

위와 같은 조건으로 동 주택을 제 자식에게 3억 2천만 원에 유상양도(매매)하고 그에 따라 양도소득세를 신고, 납부하려고 하는데

1. 이럴 경우 정당한 양도소득신고로 인정이 되는 지요?

2. 아니면 특수관계자간의 증여로 보아 증여세를 납부해야 하는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995.12. 29. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】 (1999.12.31. 제목개정)

③ 법 제101조 제1항에서 󰡒조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때󰡓라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 본문 중 󰡒평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간󰡓은 󰡒양도일 또는 취득일 전후 각 6월의 기간󰡓으로 본다. (1999.12.31. 개정)

○ 상속세및증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】 (2003. 12.30. 제목개정)

① 다음 각 호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다. (2003.12.30. 개정)

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (2003.12.30. 개정)

○ 상속세및증여세법시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】 (2003.12.30. 제목개정)

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억 원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. (2003.12.30. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다. (2000.12.29. 개정)

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 (2000.12.29. 개정)

2. 3억원 (2003.12.30. 개정)

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1965(2004.12.01.)

양도소득세를 계산함에 있어 부가 자에게 토지를 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하는 것임.

이 경우 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하며 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 함) 이내의 기간”은“양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보는 것이므로, 양도일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 토지 또는 당해 토지와 면적ㆍ위치ㆍ용도가 동일하거나 유사한 다른 토지에 대하여 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액 및 공매ㆍ경매가액 등 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시규정하고 있는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것임.

○ 서면4팀-1629(2004.10.14.)

【회신】

1. 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 양도차익이 발생하지 않는 경우 양도소득세는 부과되지 않으나 소득세법 제101조 및 동법시행령 제98조의 규정에 의한 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하는 경우 양도소득의 부당행위 계산에 대한 부인을 적용하여 관할세무서장은 귀하의 신고 또는 계산에 관계없이 양도소득세를 경정ㆍ결정할 수 있는 것임.

2. 상속세및증여세법 제35조 및 같은 법 시행령 제26조의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자로부터 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수함으로써 이익을 얻거나, 특수관계자 이외의 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수함으로써 이익을 얻은 경우에는 증여세가 과세되는 것임. 다만, 그 시가와 대가의 차액이 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임.