1. 질의내용 요약

아파트 재건축으로 인하여 2004. 7월에 1차로 사업시행인가가 났으며 2005. 2월에 변경인가가 났음. 2005. 9월경에 관리처분계획인가가 났음.

몇 년 전에 본인은 상기 재건축사업 단지 내의 상가를 취득하여 재건축 상가입주권을 2005년 8월에 양도하였음.

이주비 받고 이주하여 현재 건물은 비어 있음.

상가라서 평가액(상가분양가액도 없음)이 없고 현재 건물에서 3평을 더 주는 것으로 계약되어 있음.

취득일로부터 사업시행인가일까지와 사업시행인가일로부터 양도일까지로 구분하여 양도차익을 계산한다는데 종전건물인 상가 및 그 부수토지의 취득가액은 어떻게 계산하는 것인지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (2005. 2.19. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

1. 청산금을 납부한 경우 (2001.12.31. 개정)

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

2. 청산금을 지급받은 경우 (2001.12.31. 개정)

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

                    취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조

    기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

    그 부수토지 × ─────────────────────────

    의 평가액 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일

                    현재 기존 건물과 그 부수토지의

                    법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

③ 제1항 제1호 ․ 제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. (2005. 5.31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

* 2001.12.31. 개정된 구법 시행령 제166조 제3항

③ 제1항 제1호 ․ 제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제48조 【관리처분계획의 인가 등】

① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장 ․ 군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경 ․ 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장 ․ 군수에게 신고하여야 한다. (2002.12.30. 제정)

1. 분양설계 (2002.12.30. 제정)

2. 분양대상자의 주소 및 성명 (2002.12.30. 제정)

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 (2002.12.30. 제정)

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (2002.12.30. 제정)

5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 (2002. 12.30. 제정)

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

② ～ ④ 생략

⑤ 주택재개발사업에서 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산을 평가할 때에는 다음 각호의 방법에 의한다. (2002.12.30. 제정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

1. 제1항 제3호의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시 ․ 도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장 ․ 군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다. (2005. 1.14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙)

2. 제1항 제4호에 규정된 사항 중 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장 ․ 군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. (2005. 1.14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙)

3. 제1호 및 제2호의 규정에 불구하고 관리처분계획을 변경 ․ 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지 등의 소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. (2002.12.30. 제정)

⑥ 주택재건축사업에서 사업시행자가 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산에 대하여 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각호의 규정을 준용하여 할 수 있다. (2005. 1.14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙)

⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 ․ 기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002.12.30. 제정)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-38, 2005. 1. 5. 〔기존조합원이 재건축 상가입주권을 취득하여 양도하는 경우 양도차익의 산정방법〕

주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 상가입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항의 규정에 따라 산정하는 것이며, 동 상가입주권을 2001년도에 양도하는 경우에도 이를 적용할 수 있는 것임.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1873, 2004.11.19.

【회신】도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도한 경우 당해 입주권의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항에 의하는 것이며, 이 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법(현행 도시및주거환경정비법)에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임.

→ (보충설명) 여기에서 “정하여진 가격”이라 함은 현행 도시및주거환경정비법 제48조 제1항 제4호의 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물에 대한 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격을 말하며, 이는 관련서류인「분양대상자별 분양예정내역서」에 의거 확인됨. 〔분양예정 대지 또는 건축물의 추산액(재건축 아파트 분양가액) - 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(분양기준가액) ＝ 추가 부담금 징수액(지급액)〕

○ 국심2004중811, 2004.11.02.

【제목】재개발조합 또는 재건축조합의 조합원이 입주권을 양도하는 경우 청산금을 납부하였으나 기존건물과 그 부수토지의 실제취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령 제166조에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 계산방법으로 양도차익을 계산함.

○ 국심2005서1808, 2005.07.21.

【제목】도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 양도차익은 분양권 프레미엄과 부동산 양도차익을 합하여 산정하는 것임.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 국세청 재산세과-3699, 2004.12.29. 〔기존조합원이 재건축 입주권을 취득하여 양도한 경우의 양도차익〕

주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 상가 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항의 규정에 따라 산정하는 것이며, 위 상가 입주권을 2001년도에 양도하는 경우에도 이를 적용할 수 있음(이하 생략)

○ 서면4팀-1664, 2005. 9.16. 〔기존조합원이 재건축 입주권을 양도한 경우의 양도차익 산정방법〕

주택재건축사업을 시행하는 조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 당해 입주권의 양도차익은 「소득세법 시행령」 제166조 제1항의 규정에 따라 산정하는 것임. 이 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획(구 주택건설촉진법에 의한 사업계획을 포함함)에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임.