1. 질의내용 요약 |
[사실관계] - 갑은 1세대 1주택을 보유하고 있던 중 2002.11. 3일 수도권 대도시에 있는 A, B, C 3채의 주택을 상속인 4인이 1/4씩 공동상속을 받음. - 동 공동상속 주택을 임대하여 오던 중 2005. 9월에 3개의 공동상속 주택 모두를 을에게 일괄하여 양도함. - A주택은 피상속인이 취득한지 가장 오래된 주택이며 갑은 호주상속인이 아님. [질의사항] 1. 1세대 3주택 이상에 해당하여 양도소득세의 중과세율 적용 시 A, B, C 3채의 주택 중 임의로 2주택을 선택하여야 하는지 아니면 A주택은 중과세율 적용대상에서 제외하고 나머지 2주택 중 임의로 선택한 1주택만 중과세율을 적용하는지 2. 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우 A, B, C 3채의 주택 중 임의로 2주택을 선택하여 적용하는지 3. 상속주택의 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가로 하여 계산하는지 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003.12.30. 신설) ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003.12.30. 신설) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 일반주택이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ⑨ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002.12.18. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조의 2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003.12.30. 후단신설) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1192, 2005.07.12. 【회신】 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상의 양도소득세의 중과세율(양도소득과세표준의 60％) 적용대상에서 제외하는 것임. 이 경우 상속개시일 현재 1세대 1주택을 보유한 피상속인이 사망하여 동 주택이 배우자에게 상속되는 때에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정이 적용되지 않는 것임. 【회신】 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 양도가액 및 취득가액은 소득세법 제96조의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것임. ○ 서면4팀-739, 2005.05.11. 【회신】 부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 증여를 원인으로 취득하는 부동산의 경우 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것으로 수용․공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임. |