1. 질의내용 요약 |
【내용】 - 현재4주택(단독주택. 공동일반주택. 국민임대주택2호)을 소유하고 있으며 국민주택2호를 5년 이상 임대를 한 기존임대사업자에 해당합니다. - 임대주택 2호가 재건축사업으로 멸실되어 향후 23평 내지 26평의 국민주택 이상의 주택으로 분양받게 된 후에 다른 일반주택을 양도하고자 합니다. 【질의】 위의 경우 재건축 임대주택은 중과세율 대상 주택에 포함되는지 여부에 대하여 질의함. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
1. 수도권정비계획법 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 ․ 제4항의 규정에 의한 (2003.12.30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률 주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자 등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
다. 「임대주택법」에 의하여 대지 면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5.31. 개정) 3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2.19. 개정) 4 ～ 10 생략. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003.12.30. 신설) ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2.19. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ감면대상 장기임대주택 또는 장기사원용 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택 등”이라 한다)의 의무임대기간 또는 의무무상기간의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택 또는 사원용 주택(이하 이 조에서 “임대주택 등”이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다. (2003.12.30. 신설) ⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택 등의 의무임대기간 또는 의무무상기간의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준 신고 시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간 또는 의무무상기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택 등을 계속 임대하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. (2005. 2.19. 단서개정) 1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택 등을 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액 (2003.12.30. 신설) 2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액 (2003.12.30. 신설) ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003.12.30. 신설) ⑦ 제1항 제2호ㆍ제3호 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고서와 재정경제부령이 정하는 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2003.12.30. 신설) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2.19. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (2003.12.30. 신설) 3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본 (2003.12.30. 신설) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지ㆍ건축물대장등본 (2003.12.30. 신설) 5. 그 밖의 재정경제부령이 정하는 서류 (2003.12.30. 신설) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재일46014-777, 1995. 3.29. 【제목】 장기임대주택에 대한 양도세 감면 적용 시 임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 그 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니함. 【질의】 질의 1. 1986년 1월 1일 이후 준공된 아파트를 매입하여 임대 중에 있을 때 그 아파트의 재건축으로 임차인을 퇴거시켜야 할 경우, 재건축공사 기간을 임대기간으로 인정받을 수 있는지. 질의 2. 질의1의 경우, 재건축 시행 전에는 국민주택이었으나 시행 후 주택의 규모가 국민주택을 초과했을 경우에도 양도소득세를 감면 받을 수 있는지. 【회신】 조세감면규제법 제67조 "장기임대주택에 대한 양도소득세 감면"의 규정을 적용함에 있어서, 임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것이며, 또한, 국민주택에 해당하는지 여부에 대하여는 소득세법시행령 제53조의 규정에 따른 양도당시의 현황에 따라서 판단하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1029, 2004. 7. 6. 【제목】 60％ 양도세율 적용배제 소형주택 판정기준중 기준시가 4천만원 이하란 양도당시에 당해 소형주택 및 부수토지의 기준시가 합계액을 의미함. 【질의】 2003.12.31. 이전에 취득한 주택으로서 기준시가 4천만원 이하이고 전용면적 18평 이하인 소형주택을 양도하면 1세대 3주택 이상이더라도 60％ 양도세 중과세율 적용이 배제되는 바, 이 경우 「기준시가 4천만원」의 기준은 주택(건물)의 기준시가인지 아니면 주택과 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액인지 여부 【회신】 60％ 양도소득세율 등의 적용이 배제되는 소형주택의 판정기준 중 소득세법시행규칙(2004. 6. 3. 신설된 것) 제82조 제1항 제3호에서 규정한 「기준시가 4천만원 이하」란 「당해 소형주택 양도당시 소득세법 제99조의 규정에 의한 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 4천만원 이하인 것」을 말하는 것임. ○ 서면4팀-1069, 2005. 6.28. 【제목】 양도소득세 중과세율(60％)을 적용되는 주택 판정은 양도일을 기준으로 판단함. 【회신】 1. 자산의 양도 또는 취득 시기는 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날이 되는 것이며, 그 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
2. 양도소득세 중과세율(60％)을 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 소득세법 시행령 제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위는 동법 시행령 제154조 규정의 1세대별로 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 판정하는 것임. ○ 서면4팀-1361, 2005. 8.01. 【제목】 소득세법상 사업자등록과 임대사업자등록을 한 거주자의 장기임대주택은 1세대3주택 이상의 중과세율을 적용하지 아니하며 임대하는 주택이 재건축되는 경우 공사기간은 임대기간에 포함하지 아니함. 【회신】 1. 「소득세법」 제168조에 의한 사업자등록(2003.10.29. 현재 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자등록을 하였으나 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004. 6.30.까지 사업자등록을 한 때에는 임대사업자 등록일에 사업자등록을 한 것으로 본다)과 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％)적용 대상에서 제외되는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어서 임대기간의 계산은 국민주택을 임대하는 기간에 한하는 것이며, 임대하는 주택이 재건축되는 경우 재건축 공사기간은 임대기간에 포함하지 아니하는 것임. |