[회 신] |
부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)의 매매차익이 있는 자(소득세법 시행령 제122조의 규정에서 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 ①소득세법 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액과 ②[㉠주택매매차익에 동법 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계에 ㉡종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 동법 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액(즉, ㉠ + ㉡ = ②)] 중 많은 것(즉, ①과 ② 중 많은 것)에 의하는 것입니다. 소득세법 제96조 제1항 제7호(1세대 3주택 이상인 경우 실거래가액 과세) 및 동법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 중과세율 등) 적용 시 다가구주택을 가구별로 구분 등기(다세대주택 포함)한 후 양도하는 경우 구분 등기된 각 가구를 1주택으로 보고 주택수를 계산하는 것입니다. 위의 경우 양도소득세 중과세율(60%)의 적용이 배제되는 소형주택의 판정은 소득세법시행규칙(2004. 6. 3. 신설된 것) 제82조의 규정에 의하는 것으로써, 공동주택의 경우 2003.12.31. 이전에 취득하고 전용면적 60제곱미터 이하이며 동 주택 양도당시 기준시가 4천만 원 이하인 것을 말하는 것이며, 다가구주택을 용도 변경하여 다세대 소형주택으로 양도하는 경우 소형주택으로 보는 시기는 다세대주택으로 용도 변경하는 때로 하는 것입니다. 다만, 이에 해당하는 소형주택을 보유한 상태에서 나머지 일반 주택을 먼저 양도하는 경우에는 주택 수에 포함하는 것이며, 소득세법 제96조 제1항 제7호에 의한 실거래가액 과세대상 1세대 3주택에는 포함되는 것입니다. |
1. 질의내용 요약 |
1. 1세대 3주택자인 부동산매매업 중 주택 매매사업의 양도소득에 대하여 소득세율 적용상 종합소득세율을 적용하는지 또는 양도소득세 중과세율을 적용하는지 여부? 2. 다가구주택을 신축하거나 매입하여 다세대주택으로 전환하는 경우 단독주택의 소유자가 다주택 소유자가 되어 1세대 3주택이 적용되는지? 3. 1세대 3주택은 국민주택규모(25.7평) 이하인 경우에도 중과세율이 적용되는지? |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하다가구주택이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법시행령 제162조의2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택 수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003.12.30. 후단신설) |
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○ 소득세법시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003.12.30. 신설) ○ 소득세법시행규칙 제82조 【소형주택의 범위】 ① 영 제167조의 3 제1항 제9호에서재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(건축법시행령 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업 부지를 포함한다)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2004. 6. 3. 신설) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) |
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2. 대지 면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2004. 6. 3.신설) ③ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서재정경제부령이 정하는 부득이한 사유라 함은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다. (2004. 6. 3. 신설) ○ 소득세법시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서재정경제부령이 정하는 다가구주택이라 함은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (1999. 5. 7. 개정) ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 자진납부】 ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하부동산매매업자라 한다)는 토지 또는 건물(이하토지 등이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다. (1995.12.29. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 신고를 토지 등 매매차익예정신고라 한다. |
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③ 부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. (1994.12.22. 개정) ④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고 ․ 납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(이하 토지 등 매매차익예정신고납부세액공제라 한다)한다. (1994.12.22. 개정) ⑤ 토지등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정 ․ 경정에 관하여는 제107조 및 제109조의 규정을 준용한다. (1994.12.22. 개정) ⑥ 토지 등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995.12.29. 개정) ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2003. 12.30. 신설) 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 (2003.12.30. 신설) 2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액 (2003.12.30. 신설) 가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2003.12.30. 신설) 나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액 (2003.12.30. 신설) ② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2003.12.30. 신설) |
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○ 소득세법기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매 사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지 ․ 공업단지 ․ 상가 ․ 묘지 등으로 분할 판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③ 부동산매매 ․ 저당 ․ 임대 등에 따라 행하는 부동산 감정 업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. |
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④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지 ․ 분합 ․ 조성 ․ 변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호 ․ 제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정)
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003.12.30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 |
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2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제55조 【세 율】 ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 당해연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 종합소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. (2004.12.31. 개정)
○ 건축법시행령 [별표 1] <개정 2003. 2.24.> 용도별 건축물의 종류 (제3조의4관련) 1. 단독주택 가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다) 나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다. (1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것 (2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것 (3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것 |
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다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. (1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다. (2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것 (3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 라. 공관 2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다) 가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택 나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택 다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택 라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원등을 위하여 사용되는 것으로서 공동 취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추 지 아니한 것 10. 업무시설 가. 공공업무시설 : 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나. 일반업무시설 : 금융업소 ․ 사무소 ․ 신문사 ․ 오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것을 말한다) 그밖에 이와 유사한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면1팀-959, 2005.08.16. 【질의】 o 10년간 가방 제조업을 영위하다가 2004. 3월에 폐업을 하고 보유하고 있던 2필지의 부동산(임야)을 처분한 후 전원주택단지 조성목적으로 3필지의 부동산(임야, 답)을 취득하였음. o 위의 2필지 부동산을 양도하고 양도소득세 신고 납부를 상태인데 양도소득이 양도소득세 과세대상인지 또는 사업소득세(부동산매매업) 과세대상인지. 【회신】 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우에도 당해 부동산매매가 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 사업자등록관계 및 판매목적 유무, 부동산취득 및 양도 등을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임. ○ 소득46011-2191, 1999.06.08. 【질의】 2주택을 소유하고 있으며 그 중 1주택은 7가구가 사는 다가구 주택으로 이미 건축되어 있는 주택을 1997. 8.에 취득하여 임대하다가 형편상 양도하게 되었는바 다가구 주택도 세대별로 등기가 가능하다 하여 7가구를 7명에게 동시에 매도할 경우 부동산매매업에 해당하는지 여부 【회신】 타인이 신축한 다가구주택을 매입하여 세대별로 구분 등기 후 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의한 부동산매매업에 해당하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-772, 2004.06.01. 【질의】 - 1982년 취득한 ○○구 소재 단독주택 2003. 3.31. 양도 - 2002. 6.14. ○○구 다가구주택 취득(현재 소유 중) - 16년간 사실상 별거중인 남편 소유 부동산 대지 약 37평 2003.12.26. 양도 본인은 위 2004. 1. 1. 현재 위 다가구주택을 소유하고 있는 바 1세대 3주택 이상 해당자가 기존주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세에 해당하는지 여부 【회신】 소득세법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 세율) 적용 시 주택수의 계산에 있어서 다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임(이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한하는 것임). ○ 재재산-198, 2004.02.13. 【질의】 공부상 다세대주택을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 판정할 수 있는지. * 1989. 5.24. 다세대주택을 취득하여 15년간 거주하던 중 2003. 9.30. 1인에게 전체를 양도 * 질의상 다세대주택 현황 : 지하1층 지상3층 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【회신】 1세대 1주택 양도세 비과세 특례 규정(소득세법시행령 제155조 제15항)을 적용함에 있어서 다가구주택은 건축법시행령 별표1 제1호 다목의 규정에 의한 주택이어야 하고, 가구별로 부양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에 단독주택으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 여부를 판단함. ○ 서면4팀-557, 2005.04.12. 【질의】 - 1997년 2월에 취득한 다가구주택을 2005년 1월에 다세대주택으로 용도 변경하여 이를 각 세대별로 양도하는 경우 중과세율이 적용 배제되는 소형주택에 해당하는지. - 소득세법 시행규칙의 취득요건이 2003.12.31. 전에 취득한 주택으로 볼 수 있는지. 【회신】 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제9호의중과세율 적용대상에서 제외되는 소형주택이란 2003.12.31. 이전에 취득한 소형주택으로서 대지 면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하이며 동 주택 양도당시 동법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하인 주택을 말하며, 다가구 주택을 용도 변경하여 다세대 소형주택으로 양도하는 경우 소형주택으로 보는 시기는 다세대주택으로 용도 변경하는 때가 되는 것임. |