1. 질의내용 요약 |
- 1979년부터 부모님과 농사를 짓고 있는 맹인으로 2000. 6.29일 어머니가 사망하고 2002. 4.29일 아버지가 사망하여 상속받은 농지를 양도하여 8년 자경 농지 감면신청을 하였으나 감면이 되지 않고 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 기준시가로 과세한다는 통지를 받고 질의합니다. - 상속 받은 지 1년 이내 양도하는 경우 기준시가에 의하여 신고할 수 있다는데 저의 경우 실지거래가액으로 계산하는지 기준시가에 의하여 계산하는지요. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999.12.28. 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002.12.18. 신설) ④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. (2002.12.18. 개정) |
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○ 소득세법시행령 제162조의 2 【양도가액】 ① 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 “대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 “지정지역”이라 한다)을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각 호의 1에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다. (2002.12. 30. 신설) ③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각호중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 주택(그 부속 토지를 포함한다) (2003. 7.10. 개정) 2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호외의 부동산 (2002. 12.30. 신설) 3. 제1항 제4호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호 및 제2호의 부동산 (2004. 8.30. 신설) |
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④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 인하여 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다. (2002.12.30.) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 2.19. 개정) 1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2.19. 개정) |
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2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2.19. 개정) ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】 및 경정】 ④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ─────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000.12.29. 개정) 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도․신축연도․구조․내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율 ○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12.31. 신설) |
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2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002.12.30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 의제취득일이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (1999.12. 31. 신설) 2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호, 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (1999.12.31. 신설) ○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. |
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③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12.28. 개정) 1. 토 지 (2005. 7.13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. ～ 4. 생략 ○ 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각 호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998.12.28. 개정) 1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 2. 양도담보재산 3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (1998. 12.28. 개정) 4. 삭 제 (1998.12.28.) |
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○ 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】 ①. ②. ③. ④. 생략 ⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방 국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정․평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (1999.12.31. 신설) ○ 소득세법시행규칙 제85조의 2 【생산자물가상승률 등】 ① 생략. ② 영 제176조의2 제5항의 규정에 의하여 국세청장은 관할세무서장 또는 지방 국세청장으로 하여금 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 평가 및 이와 관련 있는 사항을 당해 세무서 또는 지방 국세청의 과장급 공무원 3인 이상과 공무원이 아닌 자로서 부동산 감정평가에 관한 학식․경험이 풍부한 자 3인 이상에게 국세청장이 정하는 절차에 따라 자문하게 할 수 있다. (2000. 4. 3. 신설) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재산46014-1442, 2000.12.01. 【회신】 부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 상속을 원인으로 부동산을 취득하는 경우의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-482, 2005. 3.30. 〔상속받은 부동산을 실가 신고하는 경우 실지취득가액 산정방법〕 【회신】 상속받은 양도 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속받은 토지의 경우와 건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액이 고시되기 전에 상속받은 건물의 경우에는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 소득세법시행령 제164조 제4항 및 제164조 제5항의 규정에 의한 가액 중 각각 많은 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-456, 2005. 3.29. 〔상속받은 부동산을 실가 신고하는 경우 실지취득가액 산정방법〕 【회신】 1세대 3주택에 해당하는 주택을 양도하여 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 당해 주택이 상속받은 주택에 해당하는 경우의 취득가액은 상속개시일 현재의 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임. 다만, 상속개시일이 의제취득일(1985. 1. 1.) 전인 경우에는 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정을 적용하여 산정한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1551, 2004.10. 1. 〔의제취득일 전에 증여받은 투기지정지역내 토지의 취득가액 산정〕 【회신】 귀 질의와 같이 1981. 2.10.에 증여받은 토지를 투기지역지정 후에 양도(2004년도)하는 경우에는 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 의제취득일(1985. 1. 1.) 전에 증여에 의하여 취득한 토지의 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정을 적용하여 산정하는 것임. ○ 재재산46014-276, 2000.09.28. 【회신】 의제취득일전에 취득한 부동산을 2000. 1. 1. 이후 양도하고 소득세법 제96조 제1항 제6호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 신고하는 경우에 취득가액은 동법시행령 제176조의 2 제3항 제3호 및 제4항 제1호의 규정에 의하여 동조 제2항 제2호의 규정을 준용하여 계산한 환산가액을 적용할 수 있는 것임. 1. 단기매매차익을 목적으로 부동산을 취득하여 그 취득일부터 1년 이내에 당해 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제4항(☞현행 소득세법 제96조 제1항 제4)의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 산정하는 것이나, 2. 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등을 조사하여 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하는 것으로 소관세무서장이 인정되는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제6항(☞현행 소득세법시행령 제176조의 2 제5항)의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가로 양도소득세를 결정할 수 있는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【제목】 수용으로 인해 부동산 취득 후 1년 내 양도 시, 기준시가 과세대상으로 할 수 있으나, 단기매매차익목적으로 인정되는 때에는 실지거래가액 과세대상임. 【질의】 사업인정고시일 이후에 건물을 취득하여 1년 이내에 당해건물이 수용된 경우 소득세법 제96조 제4항 및 동법시행령 제162조의 2 제4항 규정을 적용하여 기준시가에 의하여 신고가 가능한 지 여부 【회신】 수용으로 인하여 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우 당해자산의 양도가액은 소득세법 제96조 제4항의 규정에 의하여 기준시가로 할 수 있는 것이나, 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이라고 인정되는 때에는 실지거래가액에 의하여 신고를 하여야 하는 것임. 【관련법령】 ․소득세법 제96조(양도가액) ․소득세법시행령 제162조의 2(양도가액) |