1. 질의내용 요약 |
- 소득세법시행령 제166조 제5항의 규정에 의한 기준시가에 의한 양도차익 계산 시 청산금에 상당하는 양도차익을 차감해야하는 이유는 무엇이며, 청산금수령액에 대하여 별도로 양도소득세를 신고 납부해야하는지 와 양도차익 산정방법에 대하여 질의함. - 소득세법시행령 제166조 제1항 제2호의 규정에 의한 실가 신고 시 지급받는 청산금은 구 건물 및 토지의 평가액에서 차감하여 결과적으로 양도차익을 증가시킴에도 별도로 양도소득세를 신고해야 하는지 와 양도차익 산정방법에 대하여 질의함. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도 시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (1999. 12.31. 개정) 4 ～ 6호 생략② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득 시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도 시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2.19. 개정) ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수 토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 청산금을 납부한 경우 (2001.12.31. 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］ 2. 청산금을 지급받은 경우 (2001.12.31. 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］ |
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② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 5. 31. 개정) 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ───────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 ③ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산한다. (2005. 2.19. 개정) 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. (2005. 5.31. 개정) ⑤ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수 토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수 토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2005. 5.31. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 (2005. 5.31. 개정) 3. 신축건물의 준공일 부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수 토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2005. 8. 5. 개정) ○ 소득세법시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 ① 삭 제 (2000. 4. 3.) ② 삭 제 (1996. 3.30.) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 재정경제부령이 정하는 장기할부조건이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부 ․ 연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2001. 4.30. 개정) 1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (1999. 5. 7. 개정) 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3. 개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면인터넷방문상담4팀-251, 2005.02.14. 【회신】 1. 도시및주거환경정비법에 의한 주택사업에 참여한 조합원이 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새 아파트를 취득할 입주권과 청산금을 교부받은 경우로서 당해 청산금 수령액에 상당하는 종전 부동산의 양도일은 원칙적으로 대금청산일로 하는 것이나 다만, 소득세법 시행규칙 제78조의 규정에 의한 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소유권이전등기접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것으로 귀 질의의 경우 사용수익일이 언제인지는 사실 판단할 사항임. 2. 위 1.의 양도일에 청산금이 확정되지 아니하고 이후 최종정산의 조건에 따라 일정금액을 가감하기로 하는 경우에는 양도일 현재 지급하기로 한 금액을 양도가액으로 하는 것이며, 양도일 이후에 가감하기로 한 일정금액에 대하여는 그 일정금액을 각각 받기로 한 날에 양도가액을 경정하는 것임. ○ 서일46014-11025, 2003.07.29. 【회신】 구 주택건설촉진법에 의한 주택사업에 참여한 조합원이 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새 아파트를 취득할 입주권과 청산금을 교부받은 경우로서 당해 청산금 수령액에 상당하는 종전 부동산의 양도 시기는 원칙적으로 대금청산일로 하는 것이며, 대금청산 전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 등기부상에 기재된 등기접수일로 하는 것이므로 귀 질의의 경우에는 청산금 수령일을 양도시기로 보는 것임.양도라 함은 소득세법 제88조의 규정에 의하여 등기 또는 등록에 관계없이 매도 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 자산의 양도 또는 취득 시기는 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 됨. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1791, 2004.11.04. 【회신】 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 소득세법시행규칙 제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것임. ○ 재일46014-1298, 1999. 7. 2. 【회신】 1. 도시재개발법의 관리처분계획을 토지구획정리법의 환지계획으로 보는 것이며, 2. 도시재개발법에 의한 환지처분으로 환지 전 토지 및 건축물(이하 토지 등이라 함)의 평가액(귀 질의의 경우 분양기준액에 해당함)이 권리면적의 추산액(귀 질의 경우 아파트분양가액에 해당함)을 초과하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등이 유상으로 이전된 것이므로 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 3. 위 2의 경우 양도되는 토지 등의 면적은 환지 전 토지 등의 면적에 환지청산금이 분양기준액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임. |