1. 질의내용 요약

[상황]

o 당사는 주택신축판매 및 공사용역을 제공하고 있는 건설회사로 분양은 100%로 완료되었지만 공사가 진행 중인 상태이므로 작업진행률에 따라 공사수익(매출)과 공사원가(매출원가: 투입원가+용지×작업진행률)를 인식하고 있음.

o 따라서 당해 건설 중인 건물에 대한 원가 상당액은 당해 평가기준일 현재 모두 원가로 대체되었으며, 용지는 진행률로 계산된 부분만 원가로 대체되고 잔액만 용지로 대차대조표에 남아 있음.

[질의내용]

위와 같은 상황에서 용지에 대하여는 재경부재산46014-47(2002. 2.22.)호와 같이 평가할 수 있으나 당해 용지 위에 건설 중인 건물은 어떻게 평가해야 하는 것인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제54조【비상장주식의 평가】

① 법 제63조 제1항 제1호 다 목의 규정에 의한 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자 지분(이하 이 조 및 제56조의 2에서 󰡒비상장주식󰡓이라 한다)은 다음의 산식에 의하여 평가한 가액(이하 󰡒순 손익가치󰡓라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중 평균한 가액에 의한다. 다만, 부동산과다보유법인(「소득세법 시행령」 제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순 손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다. 1주당가액 = 1주당 최근 3년간의 순 손익 액의 가중평균액÷금융기관이 보증한 3년 만기회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하는 이자율(이하 󰡒순 손익 가치 환원 율󰡓이라 한다.)

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2003.12.30. 개정)

1주당 가액＝당해 법인의 순자산가액÷발행 주식총수(이하 󰡒순자산가치󰡓라 한다)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제55조【순자산가액의 계산방법】

① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 무형고정자산․준비금․충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다. (2002.12.30. 개정)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제59조 제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산 가액에 이를 합산한다. 다만, 제54조 제4항의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2003.12.30. 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면인터넷방문상담4팀-2156, 2005.11.11.

비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축․분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하는 것임(이하생략)