1. 질의내용 요약

［사실관계］

당사는 당사의 차입금에 대하여 당사의 토지 건물을 담보로 금융기관에 저당권이 설정되어 있으며, 근저당설정현황 및 차입금 내역 등은 다음과 같음

근저당 설정금액 832억원 중 455억원은 A은행에 기존 차입금과 관련하여 제공된 1순위 담보제공이며, 나머지 377억원은 B은행에 당사와 당사의 계열사인 M사의 ABS(총290억원)발행 관련하여 당사와 M사의 매출채권을 선 담보 제공하고, B은행에서 부동산 담보제공을 추가로 요구하여 당사가 보유한 부동산을 2순위로 담보 제공한 상태임(B은행에 담보 제공한 377억원은 당사와 M사의 ABS 290억원과 관련한 담보제공임)

［질의내용］

이 경우 상속세 및 증여세법상 평가 시 토지, 건축물의 평가방법은

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 󰡒수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 󰡒매매 등󰡓이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2003.12.30. 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 󰡒감정기관󰡓이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조․법 제62조․법제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우 (100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원 회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 󰡒세무서장 등󰡓이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2003.12.30. 단서개정)

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000.12.29. 개정)

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인․증여자․수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 󰡒주주 등 1인󰡓은 󰡒상속인 등󰡓으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동 일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경 우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 상속세및증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】

다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 상속세및증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 󰡒대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액󰡓이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (1998.12.31. 개정)

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

○ 상속세 및 증여세법 기본통칙 66-0…1 【담보제공된 재산의 평가방법】

① 자동차저당법등에 의하여 담보제공된 자동차등 단기소모성 재산에 대하여도 법 제66조 및 영 제63조의 규정을 적용한다.

② 법 제66조 및 영 제63조에 규정하고 있는 담보제공재산에 대한 채권액등은 평가기준일 현재 설정되어 있는 채권액등에 한하여 적용한다.

○ 상속세 및 증여세법 기본통칙 66-63…3 【공동담보된 재산의 평가방법】

① 영 제63조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 근저당권이 설정된 재산이 공유물로서 공유자와 공동으로 그 재산을 담보로 제공한 경우에는 당해 재산이 담보하는 채권액 중 각 공유자의 지분비율에 상당하는 금액을 그 채권액으로 한다. (2000.10.12. 개정)

② 평가할 재산과 그 외의 재산에 동일한 공동저당권등이 설정되어 있거나 동일한 채무를 담보하기 위하여 양도담보된 경우 평가할 재산이 담보하는 채권액은 전체 채권액을 평가할 재산과 그 외 재산의 가액(평가기준일 현재 법에 의한 평가액을 말한다)으로 안분하여 계산한다. (2000.10.12. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1667, 2004.10.19.

근저당권 설정 및 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)은 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액(등기되지 않은 전세금 채권을 포함한다)의 합계액과 같은 법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것임.

○ 재산상속 46014-67, 2001. 1.16.

근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액은, 2 이상의 재산에 공동근저당권이 설정된 경우에는 당해 재산들이 담보하는 채권액을 평가기준일의 각 재산별 가액으로 안분하여 계산하고, 동일한 재산이 2 이상의 채권을 담보하는 때에는 그 재산이 담보하는 채권액(공동근저당권도 설정된 재산은 채권액을 포함하며, 임대차계약이 체결된 재산은 임대보증금을 포함한다)을 합계하여 계산하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담4팀-1060, 2004. 7.12.

상속세 및 증여세법 제66조의 규정에 의하여 근저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은 법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 󰡒채권액󰡓은 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우 같은 법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것입니다.

귀 질의의 경우 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액이 사실상 전세금인 경우에는 당해 전세금과 같은 법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것임.