1. 질의내용 요약

[사실관계]

도시관리계획에 학교시설로 결정되어 있지 않았지만 신속한 부지확보를 위하여 학교용지로 사용하고자 토지 보상법 상의 보상계획공고, 열람등의 절차없이 토지주와 협의로 부지를 매입(매매대금은 법 제68조에 따라 산정)한 후 공공용지취득협의서를 작성 소유권 이전 등기 절차를 이행하고자 합니다.

[질의]

위의 경우 토지가 토지 투기 지역에 소재하는 경우 조세특례제한법 제85조의 규정에 의하여 기준시가로 양도소득세를 계산하여 신고할 수 있는지 여부에 대하여 질의합니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제85조【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】

거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 제6호의 2 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2004.12.31. 신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

1. 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날

2. 산업입지및개발에관한법률 제7조의 3의 규정에 의하여 산업단지 등을 지정한 날

3. 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 제4조의 규정에 의하여 광역개발권역을 지정한 날

4. 주한미군(대한민국과미합중국간의상호방위조약에 의하여 대한민국에 주둔하는 미합중국 군대를 말한다)의 기지이전과 관련하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제15조의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날 (2004. 12. 31. 신설)

5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구 ․ 지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날 (2004. 12.31. 신설)

○ 제79조의 2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】

① 법 제85조 제5호에서 󰡒그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날󰡓이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다. (2005. 2.19. 신설)

② 법 제85조의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 부동산을 상속받은 경우에는 피상속인이 취득한 날을 거주자가 취득한 날로 본다. (2005. 2.19. 신설)

○ 조세특례제한법 부 칙 (2004.12.31. 법률 제7322호)

제1조【시행일】

이 법은 2005년 1월 1일부터 시행한다. (이하생략)
제12조【지정지역 내 공익사업용부동산에 대한 양도소득세 과세특례규정의 적용례】

제85조의 개정규정은 이 법 시행 후 양도소득 과세표준확정신고기한이 도래하는 분부터 적용한다. → 즉, 2004. 1. 1.이후 양도분부터 (소급)적용되는 것임

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법시행령 부 칙 (2005. 2.18. 대통령령 제18703호)

제9조【지정지역 내 공익사업용부동산에 대한 양도소득세 과세특례규정의 적용례】

이 영 중 제79조의 2의 개정규정은 법률 제7322호 조세특례제한법 중 개정법률의 시행일 이후 양도소득과세표준확정신고기한이 도래하는 분부터 적용한다.

○ 조세특례제한법시행령【별표 7】기준시가 과세기준일 (제79조의 2 관련) (2005. 2.19. 신설)

1. 「수도권신공항건설촉진법」 제3조의 규정에 의하여 예정지역을 지정한 날

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제91조의 규정에 의하여 실시계획을 인가한 날

3. 「신항만건설촉진법」 제5조의 규정에 의하여 예정지역을 지정한 날

4. 「고속철도건설촉진법」 제5조의 규정에 의하여 고속철도건설예정지역을 지정한 날

5. 「공공철도건설촉진법」 제2조의 4의 규정에 의하여 공공철도건설사업 예정지역을 지정한 날

6. 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」 제7조의 규정에 의하여 예정지구를 지정한 날

7. 「소하천정비법」 제4조의 규정에 의하여 소하천예정지를 지정한 날

8. 「유통단지개발촉진법」 제6조의 규정에 의하여 유통단지를 지정한 날

9. 「도시주거환경정비법」 제4조의 규정에 의하여 정비구역을 지정한 날

10. 「도시교통정비촉진법」 제3조의 규정에 의하여 도시교통정비지역을 지정한 날

11. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」 제3조의 규정에 의하여 경제자유구역을 지정한 날

12. 「온천법」 제3조의 규정에 의하여 온천원보호지구를 지정한 날

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

13. 「자연공원법」 제6조의 규정에 의하여 자연공원을 지정한 날

14. 「도시개발법」 제9조의 규정에 의하여 도시개발구역을 지정하거나 개발계획을 수립한 날

15. 「주택법」 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날

16. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제7조의 규정에 의하여 도시관리계획을 결정한 날

17. 「자연환경보전법」 제42조의 규정에 의하여 자연환경보전ㆍ이용시설 설치에 관한 계획을 수립한 날

18. 「수도법」 제4조의 규정에 의하여 수도정비기본계획을 수립한 날

19. 「화물유통촉진법」 제3조의 규정에 의하여 기본계획을 수립한 날

20. 「사회간접자본시설에 대한 민간투자법」 제7조의 규정에 의하여 민간투자사업기본계획을 수립한 날

21. 「중소기업진흥 및 제품구매촉진에 관한 법률」 제20조의 규정에 의하여 실시계획을 승인한 날

22. 「항만법」 제10조의 규정에 의하여 실시계획을 수립한 날

23. 「전원개발촉진법」 제5조의 규정에 의하여 실시계획을 승인한 날

24. 「농어촌도로정비법」 제6조의 규정에 의하여 도로기본계획을 승인한 날

25. 「하수도법」 제6조의 규정에 의하여 하수종말처리시설 설치를 인가한 날

26. 제1호 내지 제25호외의 법률에 의한 경우에는 제1호 내지 제25호의 법률에서 규정한 날과 유사한 경우로서 예정지역 지정, 실시계획 인가, 기본계획 수립 등을 한 날

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

제15조 【보상계획의 열람 등】

① 사업시행자는 제14조의 규정에 따라 토지조서 및 물건조서를 작성한 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기 ․ 방법 및 절차 등을 기재한 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다. (2002. 2. 4. 제정)

② 사업시행자는 제1항의 규정에 의한 공고 또는 통지를 한 때에는 그 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 사업지역이 2 이상의 시 ․ 군 또는 구(자치구인 구를 말한다)에 걸쳐 있거나 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 해당 시장 ․ 군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정)

③ 제1항의 규정에 따라 공고 또는 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 제2항의 규정에 의한 열람기간 이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다. (2002. 2. 4. 제정)

④ 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 제3항의 규정에 따라 제기된 이의를 부기하고 그 이의가 이유 있다고 인정하는 때에는 적절한 조치를 하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정)

제16조 【협 의】

사업시행자는 토지 등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의하여야 하며, 협의의 절차 및 방법 등 협의에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002. 2. 4. 제정)

제17조 【계약의 체결】

사업시행자는 제16조의 규정에 의한 협의가 성립된 때에는 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정)

제19조 【토지 등의 수용 또는 사용】

① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 필요한 때에는 이 법이 정하는 바에 따라 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다. (2002. 2. 4. 제정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

② 공익사업에 수용 또는 사용되고 있는 토지 등은 특별히 필요한 경우가 아니면 이를 다른 공익사업을 위하여 수용 또는 사용할 수 없다. (2002. 2. 4. 제정)

제20조 【사업인정】

① 사업시행자는 제19조의 규정에 따라 토지 등을 수용 또는 사용하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관의 사업인정을 받아야 한다. (2002. 2. 4. 제정)

② 제1항의 규정에 의한 사업인정을 신청하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 수수료를 납부하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정)

제21조 【의견청취 등】

건설교통부장관은 사업인정을 하고자 하는 때에는 관계 중앙행정기관의 장 및 시 ․ 도지사와 협의하여야 하며, 대통령령이 정하는 바에 따라 미리 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 관하여 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 한다. (2002. 2. 4. 제정)

제22조 【사업인정의 고시】

① 건설교통부장관은 제20조의 규정에 의한 사업인정을 한 때에는 지체없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시․도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명 또는 명칭․사업의 종류․사업지역 및 수용 또는 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 한다.(2002. 2. 4. 제정)

② 제1항의 규정에 의하여 사업인정의 사실을 통지받은 시․도지사는 관계 시장 ․군수 및 구청장에게 이를 통지하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정)

③ 사업인정은 제1항의 규정에 따라 고시한 날부터 그 효력을 발생한다. (2002. 2. 4. 제정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사)

2.「소득세법」 제105조(양도소득세과세표준예정신고)에 의한 양도소득과세표준에 대한 예정 신고후 확정신고기한이 도래하기 전이라도 그 신고내용에 대하여 「국세기본법」 제45조의 2에 의한 경정 등의 청구를 할 수 있음

○ 서면인터넷방문상담4팀-535, 2005. 4.11.

【질의】

○○도 ○○시에서 토지 약 60,000평을 (임야, 전, 답, 대지 등) 토지소유자 조합을 설립하여 도시개발법에 의한 환지방식으로 도시개발법을 준용하여,

사업단계로는 :

1단계로 사업구역을 지정하고, 2단계 실지계획을 통해, 3단계로 환지방식으로 사업을 시행하는 단계입니다. 사업구역내에는 도시계획및학교용지, 어린이공원용지, 주차장용지, 녹지 및 단독주택용지 등 지구단위 계획을 수립하며 잔여부지는 공동주택을 신축하기 위하여 사업을 시행하고져 합니다.

현재 ○○시는 토지투기지역으로 지정되어 있으므로 모든 토지의 거래는 실 거래 가격으로 신고하여야 하는데 최근 국세청에서 조세특별법 제85조를 신설한 내용 중 조세특례제한법시행령의 도시개발법에 의한 개발사업시행시(협의매수 포함) 한시적으로 기준시가를 적용한다는 개정에 관하여 아래와 같이 질의를 합니다.

질의내용 :

민간 사업자가 위와 같은 단계에 의한 도시개발법으로 개발하는 토지(협의매수 포함)도 기준시가로 과세하는지 여부

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사)

【회신】

1. 거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호의2 규정에 의한 지정지역〔부동산 투기지역〕내의 부동산을 조세특례제한법 제85조 각호의 1에서 규정하는 개발예정지구등으로 고시한날〔기준시가 과세기준일〕(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함)하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임

2. 귀 질의의 경우 위 1.을 적용함에 있어서 도시개발사업의 사업시행자라 함은 도시개발구역을 지정하는 특별시장․광역시장 또는 도지사가 도시개발법 제11조 제1항 각호에 해당하는 자 중 도시개발사업의 시행자로 지정한 자를 말하는 것임

○ 서면인터넷방문상담4팀-817, 2005.05.26.

【질의】

작년 말 개정된 조세특례제한법 제85조에 따라 2004. 1. 1. 이후 양도한 부동산이 공익사업용인 경우 투기 지역내 부동산일지라도 실거래가격이 아닌 기준시가로 양도소득세를 신고할 수 있도록 되었음. 본인이 소유하고 있는 지방의 토지가 금년에 관할 시청에 의하여 학교, 버스터미널, 아파트 등으로 택지개발을 하기 위하여 토지공사에 수용된다고 공고가 있음. 이곳은 투기지역인데 본인의 경우에도 양도세 신고 시 기준시가를 기준으로 할 수 있는지.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사)

【회신】

1. 거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호의 2 규정에 의한 지정지역(부동산 투기지역)내의 부동산을 「조세특례제한법」 제85조 각호의 1에서 규정하는 택지개발예정지구 등으로 지정한 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함)하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것이나,

2. 토지의 취득시기가 사업지역에 대한 예정지구등 지정일, 사업인정고시일로부터 소급하여 2년이 되는 날, 소득세법 제96조 제1항 제6호의 2에 의한 지정지역 지정일 중 가장 빠른 날보다 이후인 경우에는 그 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것임.

☞ 참고로 당해 지역은 2003. 7.19. 주택투기지역으로, 2005. 6.30. 주택 외 투기지역으로 각각 지정고시 되었음을 알려드립니다.