[회 신] 위의 내용과 별도로 소득세법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 세율) 적용 시 주택수의 계산에 있어서 다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것입니다(단, 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다). |
1. 질의내용 요약 |
○ 현황 o 부부인 갑과 을은 공동지분으로 빌라(시가 5억원) 1채와 다가구주택 1채를 보유하고 있음 o 다가구주택은 2001년 신축한 건설주택으로 전용면적 149제곱미터 이하의 원룸 9가구를 임대하고 있으며, 5년 이상 계속 임대할 예정임 o 또한 2001년 사업자등록을 하였으나 임대주택법 제6조의 대통령령이 정하는 2호 이상의 호수에 미달하여 임대사업자등록은 하지 못함 ○ 질의 1. 종부세법시행규칙 제3조에 의하면 임대주택법시행령 제6종 제1항 규정에 의한 호수에 미달하는 자가 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 할 경우에는 납세의무자의 선택에 따라 당해 사업자등록을 한 날에 영 제3조 제1항의 본문규정에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 본다고 하였습니다. 그러면 위 다가구주택의 경우 2001년에 사업자등록을 하였으므로 같은 해에 임대사업자등록을 한 것으로 보아 건설임대주택의 합산배제 요건을 충족하여 종합부동산세를 과세하지 않는지? 2. 지방세법시행령 제140조 규정에 의하여 다가구 주택은 1구를 1호의 주택으로 보는데, 사실내용에 적용하면 갑과 을은 10주택을 보유한 것으로 간주되어, 양도소득세의 세액계산 시 1세대 3주택 이상에 해당하는 중과세율(60%)를 적용받는 것인지? |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
〇 종합부동산세법 제3조【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택 분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택에 대한 재산세 과세표준을 합한 금액이 4억5천만원을 초과하는 자는 당해 주택에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. (2005. 1. 5. 제정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
② 다음 각호의 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 1. 5. 제정) 1. 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 1. 5. 제정) 〇 종합부동산세법시행령 제3조【합산배제 임대주택】 ① 법 제7조 제2항 제1호에서 대통령령이 정하는 주택이라 함은 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 등록한 임대사업자(이하 이 조에서 임대사업자라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 임대주택이라 한다)을 말한다. 1. 임대주택법 제2조제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제5항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 지방세법 제111조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가표준액(이하 이 조에서 시가표준액이라 한다)이 6억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 2. 임대주택법 제2조제3호의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 가. 주택법 제2조 제3호의 규정에 의한 국민주택(이하 국민주택이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제5항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 시가표준액이 3억원 이하일 것 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 시가표준액이 3억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 ② 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수(數)는 같은 특별시․광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 규정에 의한 다가구주택은 지방세법 시행령 제140조의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다. ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다. 1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. 2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다. 3. 합병․분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 합병법인 등이라 한다)이 합병․분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 피합병법인 등이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인 등의 임대기간을 합병법인 등의 임대기간에 합산한다. 4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다. |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
5. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용으로 인하여 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호 및 동항 제3호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 계속 임대하는 것으로 본다. ⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 법 제16조 제1항의 규정에 의한 신고기한 내에 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다. O 종합부동산세법시행규칙 제2조【임대주택 등의 과세표준 합산배제신청】 ① 종합부동산세법 시행령(이하 영이라 한다) 제3조제5항(영 제4조 제1항 제4호의 규정에 의한 주택의 합산배제신청에 관하여 영 제4조제3항의 규정에 의하여 준용하는 경우를 포함한다)에서 재정경제부령이 정하는 서식이라 함은 별지 제1호 서식(1) 및 별지 제1호 서식(2)를 말한다. ② 영 제4조 제3항의 규정에 의한 합산배제신청(영 제4조 제1항 제4호의 규정에 의한 주택의 합산배제신청을 제외한다)은 별지 제2호 서식(1) 및 별지 제2호 서식(2)에 의한다. 〇 종합부동산세법시행규칙 제3조【다가구주택의 임대사업자등록요건】 영 제3조의 규정을 적용함에 있어서 동조 제3항의 규정에 의한 다가구주택을 임대하는 자로서 「임대주택법 시행령」 제6조 제1항의 규정에 의한 호수에 미달하는 자가 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 경우에는 납세의무자의 선택에 따라 당해 사업자등록을 한 날에 영 제3조 제1항 본문의 규정에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 제정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
〇 소득세법시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설) 〇 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 다가구주택이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) 〇 소득세법시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 재정경제부령이 정하는 다가구주택이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (2005. 3.19. 개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
〇 서면4팀-1969, 2005.10.25. 【질의】 (사실관계) - 본인은 점포(773.18㎡)와 다가구주택(283.8㎡)으로 사용하는 복합건물을 1997. 8월에 신축하여 관할세무서에 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 사업을 영위하고 있음. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
- 위 다가구주택은 5가구로 5가구 모두 가구당 국민주택 규모 이하여서 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하는데, 기존 임대주택 사업자가 합산배제 임대주택으로 적용받기 위하여는 종합부동산세 신고기한까지 사업자등록을 하여야 한다고 함. (질의사항) 본인의 경우 복합건물에 대하여 사업자등록을 하고 부동산임대업을 영위하고 있음에도 주택임대부분에 대하여 추가 또는 신규로 사업자등록을 하여야 하는지. 【회신】 기존임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 규정인 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제3호의 규정을 적용받고자 하는 거주자가 2005.12.15.까지 「소득세법」 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 「종합부동산세법 시행령」 부칙(2005. 5.31. 대통령령 제18848호) 제3조의 규정에 따라 같은 법 시행령 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 보는 것임. 이 경우 「부가가치세법」의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 위의 사업자등록을 한 것으로 보는 것이나 복합주택의 경우로서 당초의 등록사항에 포함되지 아니한 주택임대부분에 대하여는 추가로 등록을 하여야 하는 것임. 〇 서면4팀-1591, 2005.09.02. 【질의】 (사실관계) - 2채(동)의 다가구주택을 1995년에 신축하여 세무서에 장기임대주택으로 사업자등록을 한 후 10년째 임대를 하고 있음. - 다가구주택은 구청에 임대업으로 등록을 할 수 없다고 하여 세무서에만 등록을 하였음. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
(질의사항) 위의 임대주택이 종합부동산세의 과세대상에서 제외되는 임대주택에 해당하는지. 【회신】 「임대주택법」 제6조의 규정에 의하여 등록한 임대사업자로서 과세기준일(매년 6.1.) 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 주택은 종합부동산세 과세대상에서 제외하는 것이며, 이 경우 다가구 주택은 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 주택으로 보는 것임. 〇 서면4팀-772, 2004.06.01. 【질의】 - 1982년 취득한 ○○구 소재 단독주택 2003. 3.31. 양도 - 2002. 6.14. ○○구 다가구주택 취득(현재 소유 중) - 16년간 사실상 별거중인 남편 소유 부동산 대지 약 37평 2003.12.26. 양도 본인은 위 2004. 1. 1. 현재 위 다가구주택을 소유하고 있는 바 1세대 3주택 이상 해당자가 기존주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세에 해당하는지 여부 【회신】 소득세법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 세율) 적용 시 주택수의 계산에 있어서 다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임(이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한하는 것임). |