가. 관계법령

○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】

① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.

② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.

③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

가. 관계법령

○ 소득세법 시행령 제91조 【재고자산 평가방법】

① 법 제39조의 규정을 적용함에 있어서의 재고자산(유가증권을 제외한다)의 평가방법은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로 한다.

1. 원가법

2. 저가법

② 제1항 제1호의 원가법을 적용하는 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 평가방법에 의한다.

1. 개별법

4. 총평균법

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 재고자산을 평가하는 경우에는 당해 자산을 다음 각호의 구분에 따라 종류별ㆍ사업장별로 각각 다른 방법에 의하여 평가할 수 있다.

1. 제품과 상품(주택신축판매업자 또는 부동산매매업자가 매매를 목적으로 소유하는 부동산을 포함한다)

○ 소득세법 시행령 제94조 【재고자산 등의 평가방법의 신고】

① 사업자는 제91조 및 제93조의 규정에 의한 재고자산 및 유가증권의 평가방법(이하 “재고자산 등의 평가방법”이라 한다)을 당해 사업을 개시한 날이 속하는 연도의 과세표준확정신고기한내에 재정경제부령이 정하는 재고자산 등 평가방법신고서에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고(국세정보통신망에 의한 신고를 포함한다)하여야 한다.

○ 소득세법 시행령 제95조 【재고자산 등의 평가방법을 신고하지 아니한 경우의 평가방법】

① 납세지 관할세무서장은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제91조 제2항 제2호의 선입선출법(유가증권의 경우에는 총평균법, 매매를 목적으로 소유하는 부동산의 경우에는 개별법)에 의하여 재고자산 및 매매 또는 단기투자를 목적으로 매입한 유가증권을 평가한다. (이하 단서 생략)

가. 관계법령

1. 제94조 제1항에 규정하는 기한내에 재고자산 등의 평가방법을 신고하지 아니하거나 신고한 평가방법에 의하지 아니한 때

나. 관련사례

○ 서면1팀-835, 2004.06.21.

건물을 하나의 거래단위로 매입하여 층별ㆍ용도별 취득가액의 구분이 불분명한 경우로서, 당해 건물을 층별ㆍ용도별로 일부는 분양하고 일부는 자가 사용하는 경우, 그 취득원가의 배분은 소득세법 제39조 제3항의 규정에 의하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하여 안분계산할 수 있는 것이며, 이 경우 동일한 원가배분방법을 계속하여 적용하는 것임.

○ 서이 46012-11875, 2003.10.27.

법인이 상가 등을 신축 분양함에 있어 층별ㆍ위치별ㆍ용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가 등에 대한 각 사업연도 소득금액 계산 시 취득가액은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나, 각 층별ㆍ위치별ㆍ용도별 분양금액이 다르고 전체 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 총취득가액에 당해 사업연도에 분양된 건물의 분양가액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 이 경우 동 원가계산방법은 당해 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 하는 것임.

○ 소득 46011-10175, 2001.02.27.

거주자가 판매를 목적으로 상가를 신축하여 층별·용도별로 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 그 취득원가의 배분은 소득세법 제39조 제3항의 규정에 의하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하여 안분계산할 수 있는 것이며, 이 경우 동일한 원가배분방법을 계속하여 적용하여야 함.

나. 관련사례

○ 국심 2000중1236, 2000.10.19.

주상복합건물 신축·분양수입금액에 대응하는 공사원가를 아파트와 상가부분의 개별원가를 구하고 나머지 부분을 공통원가로 하여 그 면적비율로 안분계산한 금액을 각각의 분양 아파트 및 상가에 대한 매출원가로 계산함은 정당함.

○ 소득 46011-235, 1999.10.25.

거주자가 도급공사에 의하여 건물을 신축하여 분양함에 있어서 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계상하는 당해 부동산의 취득가액은 도급금액과 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것이며, 이때 층별·용도별로 분양금액을 달리하여 분양하는 건물의 분양원가는 면적비율에 따라 안분계산할 수 있는 것임.

○ 국심 99중253, 1999.03.30.

분양상가에 대한 공사원가를 분양면적기준으로 안분계산해 과세했으나 분양예정가액이 공지되고 그 가액이 객관성이 있는 경우에는 분양예정가액에 의한 비율로 안분계산함이 수익비용대응의 원칙에 합당함.

○ 재소득 46073-207, 1997.12.31.

거주자가 판매목적으로 상가를 신축하여 층별 용도별로 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 상가의 분양원가는 개별원가계산방법 또는 다음 산식 중 거주자가 계속적으로 적용하고 있는 방법에 의하여 계산하는 것임.

분양되는 상가의 취득가액=총취득가액×분양면적/총건축연면적

○ 국심 96중1436, 1996.09.06.

층별, 용도별로 구분하여 분양되는 상가의 개별취득가액산정이 불가능 시는 총 건축연면적에서 분양면적이 차지하는 비율에 따라 취득가액을 계산함.