1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 71년에 임야를 취득하여 98년에 일부를 처와 자2명에게 증여하였으며 모두 임야소재지와 연접지역에 거주하고 있습니다.
- 상기임야는 2001.1월 토지구획정리사업이 인가되어 2004.4.30 환지예정지(다세대,연립주택 예정지)로 지정되어 현재에 이르며 2008.3월 환지처분 완료예정임.
- 2006.9.15 기반시설 시공완료로 환지상에 건축행위등 환지사용허가 신청이 가능한 지역으로 지방자치단체에서 통지받은 바 있음.
- 2006년 재산세가 종합합산과세대상으로 분류되어 부과됨.
○ 질의내용
- 위 임야의 경우 임야 소유자가 연접지역에 거주하고 있으므로 사업용토지로 보는지 여부.
- 지목이 임야이나 토지구획정리사업으로 환지예정지이고 재산세가 종합합산과세되었으므로 비사업용으로 2007년부터 60% 중과세율이 적용되는지 여부.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)
1 ~ 2의 6 생략
2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설)
양도소득과세표준의 100분의 60
2의 8. 이하생략
○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)
가. 「산림법」에 의하여 지정된 산림유전자원보호림ㆍ보안림ㆍ채종림ㆍ시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)
나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 (2005. 12. 31. 신설)
다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설)
가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)
나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)
다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】
법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법시행령 제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 (2005. 12. 31. 신설)
2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간 (2005. 12. 31. 신설)
3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
② 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는
○ 소득세법시행규칙 제83조의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)
1 ～ 7. 생략.
8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년 (2005. 12. 31. 신설)
9.이하생략
나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)
○ 서면4팀-2128, 2006.07.10
【질의】
(1) 자료내용
＊ 부동산소재지 : ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 XX번지 등
○○지구토지구획정리조합내의 환지예정지 내의 토지
＊ 취득일 : 1959년 - 1991년에 걸쳐 매매/증여 등의 원인에 의한 취득
＊ 양도일 : 2006년 4월 XX일
＊ 토지의 이용현황
1. 취득시 - 토지대장에 전/답/과수원 등으로 기재되고 실제 농지로 활용됨.
농지소유주가 재촌 자경하지 않았으며 친인척 마을주민 등에 의해 위탁 경영됨.
2. 1997.12.10.
- 동 농지에 대하여 ○○지구 토지구획정리사업 조합설립 및 사업시행 인가통보(○○시청)
- 근거 : 토지구획정리사업법제16조등(동법은 2000년부터 신설 시행되는 도시개발법에 흡수폐지 됨)
3. 2002.7.22.
- 환지계획인가통보(○○시청)
4. 2006.4.9.(양도전일)현재
- 환지예정지 지정상태이며 확정처분되지는 않은상태임.
- 종전토지소유주는 현재 새로운토지(환지예정지)를 개인적으로 건축 등의 목적으로 사용수익 불가능함.
(2) 질문내용
1. 대상토지는 개인이 2006년 4월 중 양도하는 경우 소득세법 104조의 3에서 규정하는 비사업용토지에 해당하는지.
2. 기준시가와 실거래가 중 어느 것으로 신고해야 하는지.
3. 2에서 결정된 신고방법은 소득세법(령)등의 어느 조항에 근거 하는지.
【회신】
1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지로서 소유기간이 5년 이상인 토지의 경우 사업용에 사용하지 아니하는 기간이 같은법 시행령 제168조의 6 제1호 각 목의 기간 모두에 해당하는 경우에는 ‘비사업용 토지’로 보는 것임.
2. 귀 질의와 같이 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우에는 위 법 시행령 제168조의 14 제1항 및 같은법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호의 규정에 의하여 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 ‘사업용으로 사용한 기간’으로 보는 것임.
○ 서면4팀-1514, 2006.05.30 √
【질의】
「도시개발법」에 의한 도시개발지역안의 토지구획정리공사가 진행 중에 있는 토지를 취득(2003.10.11.. 환지처분 공고일 : 1999.9월)하였음. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되지 않은 상태(전체 공정의 60％정도 진척된 상태임)에서 양도하는 경우 당해 토지의 보유기간을 비사업용 토지기간으로 보는 것인지 아니면 사업용 토지기간으로 보는 것인지 여부
【회신】
1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지로서 소유기간이 5년 이상인 토지의 경우 사업용에 사용하지 아니하는 기간이 같은법 시행령 제168조의 6 제1호 각목의 기간 모두에 해당하는 경우에는 ‘비사업용토지’로 보는 것임.
2. 귀 질의와 같이 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우에는 위 법 시행령 제168조의 14 제1항 및 같은법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호의 규정에 의하여 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 ‘사업용으로 사용한 기간’으로 보는 것임
○ 서면4팀-1514, 2006.05.30
【질의】
「도시개발법」에 의한 도시개발지역안의 토지구획정리공사가 진행 중에 있는 토지를 취득(2003.10.11.. 환지처분 공고일 : 1999.9월)하였음. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되지 않은 상태(전체 공정의 60％정도 진척된 상태임)에서 양도하는 경우 당해 토지의 보유기간을 비사업용 토지기간으로 보는 것인지 아니면 사업용 토지기간으로 보는 것인지 여부
【회신】
1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지로서 소유기간이 5년 이상인 토지의 경우 사업용에 사용하지 아니하는 기간이 같은법 시행령 제168조의 6 제1호 각목의 기간 모두에 해당하는 경우에는 ‘비사업용토지’로 보는 것임.
2. 귀 질의와 같이 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우에는 위 법 시행령 제168조의 14 제1항 및 같은법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호의 규정에 의하여 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 ‘사업용으로 사용한 기간’으로 보는 것임.