1. 질의내용 요약 |
임대주택법에 의한 건설임대주택사업을 영위하며 17평형 임대아파트 473세대와 19평형 임대아파트 445세대를 2000년 1월 29일 준공하여 임대를 개시한 법인사업자임. 동 임대아파트를 매각(2005년)한 경우 법인세법 제55조의 2 제2항 제3호와 동시행령 제92조의 2 제4항 제4호에 해당하여 법인세 추가납부 적용되지 않는지와 동 임대아파트를 분양광고를 통하여 개별분양매각할 때와 타법인에게 일괄매각할 때 법인세법 제55조의 2의 규정이 동일하게 적용되는지 여부, 장부가액은 어떠한 장부가액을 말하는지에 대하여 질의함 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 법인세법 제55조의 2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】 ① 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의 2에서 토지 등이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각호에 의하여 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사한 당해 지역의 직전분기의 평균지가가 직전전 분기 대비 100분의 3 이상 상승하거나 전년도 동분기 대비 100분의 10 이상 상승한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 소재하는 토지 등을 양도한 경우에는 그 양도로 인하여 발생한 소득에 100분의 10(미등기토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 20)을 곱하여 산출한 세액 (2003. 12. 30. 개정) 2. 대통령령이 정하는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 30(미등기토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 (2003. 12. 30. 개정) ② 다음 각호의 1에 해당하는 토지 등 양도소득에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지 등에 대한 토지 등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다. (2001. 12. 31 신설) |
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1. 파산선고에 의한 토지 등의 처분으로 인하여 발생하는 소득 (2001. 12. 31 신설) 2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (2001. 12. 31 신설) 3. 도시 및 주거환경정비법 그 밖의 법률의 규정에 의한 환지처분 등 대통령령이 정하는 사유로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 30 개정 ; 도시 및 주거환경정비법 부칙) ○ 법인세법 시행령 제92조의 2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】 ④ 법 제55조의 2 제2항 제3호에서 대통령령이 정하는 사유로 인하여 발생하는 소득이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 소득을 말한다. (2003. 12. 30. 항번개정) 1. 「도시개발법」 그밖의 법률에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당됨으로써 발생하는 소득. 이 경우 환지처분 및 체비지는 「소득세법 시행령」 제152조의 규정에 의한 것으로 한다. (2005. 2. 19. 개정) 2. 분할(법 제46조 제1항 각호 및 법 제47조 제1항의 요건을 갖춘 것에 한한다)현물출자(「조세특례제한법」 제38조 제1항의 요건을 갖춘 것에 한한다)조직변경 및 교환(법 제50조의 요건을 갖춘 것에 한한다)으로 인하여 발생하는 소득 (2005. 2. 19. 개정) 3. 「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사가 동법에 의한 토지개발사업으로 조성한 토지 중 주택건설용지로 양도함으로써 발생하는 소득 (2005. 2. 19. 개정) 4. 주택을 신축하여 판매(「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 5배(도시계획구역 외의 토지의 경우에는 10배를 말한다)를 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득 (2005. 2. 19. 개정) 5. 그밖에 공공목적을 위한 양도 등 재정경제부령이 정하는 사유로 인하여 발생하는 소득 (2001. 12. 31 신설) ○ 임대주택법 제12조 【임대주택의 매각제한 등】 (2002. 12. 26 제목개정) ① 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 임대의무기간이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 26 개정) |
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② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다. (2002. 12. 26 개정) ○ 임대주택법 시행령 제9조 【임대주택의 임대의무기간 등】 ① 법 제12조 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 기간이라 함은 다음 각호의 기간을 말한다. (2003. 6. 25 개정) 1. 공공건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년 2. 공공건설임대주택중 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 (2002. 9. 11 개정) 3. 제1호 및 제2호외의 공공건설임대주택중 제14조의 규정에 의한 임대조건 신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년 (2004. 3. 17. 신설) 4. 제1호 내지 제3호외의 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년 (2004. 3. 17. 개정) 5. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년 (2004. 3. 17. 호번개정) ② 법 제12조 제1항 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 경우를 말한다. (2003. 6. 25 개정) 1. 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 2. 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정등으로 임대를 계속할 수 없어 다음 각목의 구분에 따른 허가를 받은 경우 가. 국가지방자치단체대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 건설교통부장관의 허가 나. 가목외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장군수 또는 구청장의 허가 (2000. 7. 22 개정) 3. 제1항 제4호 또는 제5호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있다. (2004. 3. 17. 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
③ 삭 제 (2003. 6. 25) ④ 임대사업자는 제2항 제2호의 규정에 의하여 임대주택을 분양전환하는 경우에는 제13조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다. (2003. 6. 25 개정) ⑤ 다음 각호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호의 규정에 의하여 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다. (2004. 3. 17. 개정) 1. 국가지방자치단체대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 60제곱미터를 초과하는 주택 (2004. 3. 17. 개정) 2. 국가지방자치단체대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 60제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택 (2004. 3. 17. 개정) ⑥ 제2항 제2호의 규정에 의한 허가 및 동항 제3호의 규정에 의한 신고에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. (1998. 11. 13 신설) |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규 등) |
【질의】 (사실관계) ◇ 당사는 2002.6.에 자기주식으로 교환되는 교환사채를 액면발행시 만기상환시 상환할증금을 지급하는 조건으로 발행되었으며 회계처리는 전환사채의 방법을 준용하였는바, 즉 보장수익률에 대한 가액을 매기간별로 장기미지급이자로 비용처리하였으나 세무조정시 이를 손금불산입하여 왔음 ◇ 당사는 금융감독원의 회계처리방법을 준용하여 다음과 같이 처리하였음 〈회계처리〉 － 교환사채 344,757,000 － 자기주식 313,470,000 － 장기미지급이자 9,184,000 － 처분이익 107,973,000 － 사채상환손실 67,502,000 |
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
(질의내용) 당사는 채권자가 2004년도에 교환청구권을 행사하겠다는 의사표현을 함에 따라 2002년에 발행한 교환사채의 일부를 자기주식으로 교환하였으며 기업회계기준에서는 자기주식의 양도차익을 자본조정으로 분류하고 있으나 법인세신고시에 세무조정방법은 〈갑설〉 자기주식의 양도차익은 자기주식의 취득가액과 교환사채의 세무상 장부 가액의 차액임 344,757,000－313,470,000＝31,287,000 〈을설〉 자기주식의 양도차액은 자기주식의 취득가액과 교환사채의 회계상 장부 가액(장기미지급이자 포함)의 차액임 353,941,000－313,470,000＝40,471,000 【회신】 귀 질의의 경우 법인이 자기주식과 교환되는 만기상환시 상환할증금을 지급하는 조건으로 발행한 교환사채에 대하여 채권자가 교환청구권을 행사하여 자기주식을 교부하는 경우로서, 동 교환사채와 교환되는 기업회계기준에 의하여 자본조정으로 회계처리되는 자기주식의 처분이익과 사채상환손실로 인한 손익을 상계한 후 교환으로 인한 양도차익은 제공된 자기주식의 취득가액과 교환사채의 세무상 장부가액과의 차액을 그 가액으로 하는 것임 |