1. 질의내용 요약

○ 사실관계(분양권 대물변제)

1. 주상복합건설업법인(A)이 특수관계인 B(토지소유)로부터 토지를 매입하는 과정에서 매매대금을 100억원으로 계약시 80억원은 현금으로 지급하고 20억은 건물 완공시 상가2층 한층 전부를 대물변제하기로 토지매매계약을 체결하였음

2. 토지매매계약 즉시 B는 A에게 토지에 대한 소유권을 이전등기하고 A는 건설을 시작하여, A와 B가 상가2층에 대한 분양계약후, A는 B가 분양대금 전부를 완납한 것으로 인정함. 또한, B는 동 상가의 분양권을 언제던지 양도 또는 전매할 수 있음

3. A는 주택과 상가의 지상1층과 지하1층 예상분양가는 정하였으나 지상2층의 예상분양가는 고려하지 않았으며 지상2층을 대물변제로 지급하기로 계약과 동시에 분양대금을 완납으로 처리하였음

4. 주택은 예상분양가대로 전부 분양되고 지상1층은 분양공고 후, 한동안 미분양 상태로 있다가 후에 정부의 아파트시장 규제완화로 예상보다 높은 금액으로 분양되었으며 지하1층은 계속 미분양임

○ 질의

1. A와 B가 특수관계에 해당하므로 대물로 지급하기로 한 상가의 저가분양의 부당행위계산의 부인규정이 적용되어 매입한 토지의 대가로 지급하기로 한 신축될 상가 분양권의 시가 산정시 시가의 평가기준일에 양설이 있음

갑설> 향후 신축될 상가의 소유권이전등기일임

을설> 매입한 토지의 소유권이전등기일 또는 사용일임

병설> 상가의 분양계약일임

2. 분양권의 시가 평가방법은

(매매사례 혹은 감정가액 등 비교가능한 가액이 없음)

가. 상증법상 평가기준

나. 인근지역의 유사건물의 같은 층 분양가액

다. 당해 건물의 상가1층의 분양예정가액에 인근지역의 주상복합건물 상가1층 분양가액과 상가2층 분양가액의 비율을 평균한 값을 곱한 추정가액

라. 기타 다른 방법