1. 질의내용 요약 |
(사실관계) 2002년 5월에 토지를 취득하여 6월에 다세대 주택을 건설하기 위한 착공을 하고, 2003년에 3월에 사용승인이 된 총 15세대(본인거주 1주택과 다른 1주택은 국민주택 규모를 초과함)의 다세대주택 중 본인거주 1세대를 제외한 14세대에 대하여 2003년 5월에 장기다세대주택임대로 사업자등록을 하여 임대사업을 영위하고 있음. 이러한 경우 임대사업의 경영난과 자금사정으로 타인에게 다세대주택을 일괄하여 양도하는 경우 (질의1) 당해 다세대주택의 양도에 따른 소득구분 및 사업소득에 해당하는 경우 업종은 (질의2) 사업소득에 해당되는 경우로서 국민주택규모 이상의 주택을 양도(본인 거주주택 포함)하는 때에 부가가치세 과세 여부 (질의3) 양도소득에 해당하는 경우 취득 후 1년 이내에 신축주택을 양도하는 경우, 취득(신축)가액을 입증할 증빙서류가 없는 경우에는 취득가액의 산정방법 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 1. 농업(작물재배업을 제외한다. 이하 같다)수렵업 및 임업(산림소득에 해당하는 사업을 제외한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 어업에서 발생하는 소득 3. 광업에서 발생하는 소득 4. 제조업에서 발생하는 소득 5. 전기가스 및 수도사업에서 발생하는 소득 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 7. 도소매 및 소비자용품수리업에서 발생하는 소득 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭 제 (1995. 12. 30) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 ○ 부가가치세법시행령 제2조 【용역의 범위】 ② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. ○ 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】 ② 영 제2조 제2항에서 재정경제부령이 정하는 사업이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. ③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. ④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다. ○ 부가가치세법 제12조 【면 세】 ① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 소득46011-233, 1999.10.25 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임 ○ 제도46014-10069, 2001.3.20 양도자가 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 경우 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 할 수 있음 ○ 부가46015-4, 1995.01.03 1. 주택(상시 주거용으로 사용하는 건물)을 임대하는 경우에는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임 2. 부동산매매업을 영위하는 사업자가 판매목적으로 취득한 국민주택(전용면적 85㎡ 이하) 규모를 초과하는 주택을 개인적인 목적을 위하여 사용하는 경우 및 부가가치세가 면제되는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용하는 경우에는 같은법 제6조 제2항․제3항 및 같은법시행령 제15조 제1항 제1호․제16조 제1항의 규정에 의하여 재화의 공급에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것임 3. 부가가치세법 제6조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 경우에 부가가치세 과세표준은 같은법시행령 제50조 제2항의 규정에 의하여 사업자와 특수관계 있는 자(소득세법시행령 제111조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 하는 것임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 부가46015-1535, 1996.07.29 1. 사업자가 사업을 폐지하는 경우에 잔존하는 재화는 부가가치세법 제6조 제4항의 규정에 의해 재화의 공급으로 보는 것이며, 동 재화를 실지로 처분하는 때에는 재화의 공급으로 보지 아니하는 것임 2. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우 포함)를 사업상의 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 보아 과세하는 것임 3. 당해 부동산양도가 부동산매매업의 거래로 보는지 여부는 부동산거래의 태양이나 규모 및 횟수 등에 비추어 계속성․반복성 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항임 |