1. 질의내용 요약 |
주거환경 개선 지구 내 토지 및 건축공사를 진행 중에 있는 경우로서 건축물 준공 전에 분양을 통하여 공급하는 경우 토지 및 건물가액의 안분계산 방법 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 고시, 기본통칙) |
○ 부가가치세법 제13조【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 (1999. 12. 28 개정) 3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가 (1999. 12. 28 신설) 4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가 ② ～ ④ 생략. ⑤ 제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 ○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) |
가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 고시, 기본통칙) |
○ 토지와 건물등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시 2001. 1. 29 국세청고시 제2001-6호 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제3호에서 국세청장이 정하도록 위임한 사항인 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에 대한 과세표준 안분계산방법을 다음과 같이 고시합니다. 2001년 1월 29일 국 세 청 장 1. 토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정고시하는 아파트 등 공동주택을 공급하는 경우 사업자가 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정고시하는 아파트 등 공동주택을 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음과 같이 과세표준을 계산한다. 가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지의 기준가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에 의한 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다. 나. 과세표준의 안분계산 가목에 의한 건물 등의 기준가액 과세표준 ＝ 실지거래가액 × ───────────────── (부가가치세 불포함) 가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액 2. 건물의 건축중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 사업자가 건물의 건축중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 당해 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 순서에 의하여 과세표준을 계산한다. |
가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 고시, 기본통칙) |
가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지는 1호 가목에 의한 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 1호 가목에 의한 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 당해 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다. 나. 과세표준의 안분계산 가목에 의한 건물 등의 기준가액 과세표준 ＝ 실지거래가액 × ────────────────── (부가가치세 불포함) 가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액 다. 과세표준의 정산 가목의 단서규정에 의하여 토지와 건물 등의 기준가액을 정산하는 경우에는 나목의 규정에 의한 과세표준을 정산하여야 한다. |
나. 유사사례 |
○ 서면․인터넷․방문상담3팀-2117, 2004.10.15 사업자가 건축 중에 있는 과세건물을 완성하여 그 토지와 함께 공급(분양)하는 계약을 체결하였으나 그 실지거래가액(분양가액) 중 토지의 가액과 건물 등의 가액구분이 불분명하여 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 같은법 시행령 동조 동항 제3호의 규정에 의하여 과세표준을 안분계산하는 것이며, 또한 이 경우 당해 과세표준 안분계산은 국세청장의 고시(2001.1.29. 국세청고시 제2001-6호)내용(2)에 의하는 것임 ○ 재정경제부 소비-165, 2004.02.13 분양계약서상 토지와 건물의 가액이 구분 기재되어 있지 아니한 경우 부가가치세법시행령 제48의 2 제4항의 실지거래가액이라 함은 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약 체결 전에 계약당사자간에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인되는 것으로 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우의 가액을 말하는 것이며 이는 각 개별사안에 따라 사실판단할 사항임 |