1. 질의내용 요약

 본인은 미분양 아파트를 2001년 3월 23일 계약하여 2001년 7월 31일 입주하여 2001년 9월 2일 놀이방 허가를 받아서 사용하던 바 당시 한국부동산신탁이 부도가 해결이되서 2002년 4월 16일 등기가 났습니다. 등기 나던 당시 기본융자(천팔백만원)가 잔금처리가 됬다고 합니다. 지금은 2004년 4월 13일 놀이방으로 전세를 놓고 있습니다.

 1. 취득시점은 언제로 보는지

 2. 2004년 7월에 양도를 하려고 하는 데 주택을 신고를 해다하는지 주택외로 신고를 해야 되는지

 3. 수원이 주택 투기지정지역(토지 등 투기지정지역은 아님)인데 실거래가로 신고해야 되는지, 기준시가로 신고해야 되는지

 2. 질의내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

 2. 질의내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)

○ 소득세법시행령 제162조의 3 【지정지역 기준 등】

③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 󰡒대통령령이 정하는 부동산󰡓이라 함은 다음 각호의 규정에 의한 부동산을 말한다. (2002. 12. 30 신설)

1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 주택(그 부속토지를 포함한다) (2003. 7. 10 개정)

2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호외의 부동산 (2002. 12. 30 신설)

 2. 질의내용에 대한 자료

  나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서일46014-11512(2002.11.12)

【질의】

1세대가 1996. 8월 취득한 주택을 보유하던 중 보육사업(놀이방)을 운영하기 위하여 배우자 명의로 새로이 아파트를 취득하여 사업용으로 신고 및 사업자등록을 하는 경우,

당해 아파트를 주택으로 보아 종전주택을 1년 이내에 양도하여야 양도소득세를 비과세받을 수 있는지 여부

【회신】

소득세법 제89조 제3호의 규정에 따라 1세대 1주택 양도소득세 비과세규정을 적용함에 있어 당해 건물이 주택인지의 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물인가에 따라 가려져야 하는 것이며,

이는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것임

○ 대법95누10150(1997.05.16)

아파트를 분양받으면서 계약금, 중도금 외에 잔금은 분양 회사가 은행으로부터 융자받아 충당하기로 하되, 입주자는 융자에 필요한 근저당권설정 등의 의무를 부담하고, 의무 불이행시에는 잔금을 바로 지급하기로 약정한 다음, 약정에 따라 계약금․중도금을 모두 지급한 이후 아파트에 입주하고, 입주자 앞으로 소유권이전등기를 하게 되자 분양 회사에 융자에 필요한 서류를 교부하여 분양 회사가 은행으로부터 융자금을 직접 수령하여 잔금에 충당하였다면, 위 아파트 대금의 청산일은 분양 회사가 융자금을 수령하여 잔금에 충당한 날이라 할 것인데, 그 대금 청산일 전에 입주자 명의의 소유권이전등기가 경료되었으므로 위 아파트의 취득일은 소유권이전등기 접수일이 된다.

○ 서일46014-11901(2003.12.26)

【회신】

상속으로 취득한 주택(이에 부수되는 토지 포함. 이하 같음)이 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 같은법시행령 제162조의 3 제3항 제1호의 규정에 의한 지정지역(주택 투기지역)에 소재하는 주택에 해당하면 양도소득세가 실지거래가액으로 과세되는 것임