1. 질의내용 요약 |
(사실관계) 주택보유 및 양도현황 - 주택 A : 상가주택 1998.8.1. 취득 - 주택 B : 아파트 1991.11.1. 취득, 2005.4.15. 양도(2005.1.28 계약) - 주택 C : 아파트 2005.3.25. 취득(2005.2.16계약) (질의내용) 본인은 2주택(주택 A와 B)을 소유한 상태에서 13년 이상 소유 및 거주하던 주택B를 팔고 이사하기 위하여 주택C를 취득한 것이며, 주택C의 취득 목적이나 현실적인 측면에서 1세대 2주택 상태가 변함이 없이 계속 유지되고 있는데, 주택B의 양도소득에 대하여 1세대 3주택의 중과세율(60% 세율, 장기보유특별공제 적용배제)이 적용되는지 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 ○ 소득세법 제104조 【 양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제95조 【 양도소득금액 】 ② 제1항에서 장기보유특별공제액이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2002. 12. 18 개정) 양도차익의 100분의 15[제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 기준면적 미만 고가주택이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25] 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2002. 12. 18 개정) 양도차익의 100분의 30[기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50] |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제167조의3 【 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항제4항의 규정에 의한 읍·면 (2003. 12. 30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
다. 임대주택법에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 동법에 의하여 분양한 주택 (2003. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 제96조 【 양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제162조의 2 【 양도가액】 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재정경제부 재산세제과46014-63,2000.03.10 【질의】 전답을 구입하고 가등기와 근저당을 설정해 놓았다가 10년이 지나 명의변경을 할 경우 가등기와 근저당설정이 원인이 되어 양도소득세가 나오는가를 질의함 【회신】 양도라 함은 소득세법 제88조의 규정에 의하여 등기 또는 등록에 관계없이 매도 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 자산의 양도 또는 취득시기는 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 됨 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 아파트 2채(1채 : 본인명의, 1채 : 처명의로 부모님 거주)를 소유한 1세대 2주택으로 새로운 아파트를 분양취득하게 되어 1세대 3주택이 되는 경우 본인 소유아파트를 새아파트 취득등기후 언제까지 처분하면 1세대 3주택에서 제외되는지 【회신】 소득세법시행령 제167조의 3 규정의 1세대 3주택 이상의 보유여부 판정은 동법시행령 제154조 규정의 1세대별로 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택 이상 여부를 판정하는 것임 【질의】 - 영등포구 소재 아파트 1채(본인 소유) - 영등포구 소재 겸용주택 공동지분 1/2(본인 소유) - 경기도 연천군 ○○읍 ○○리 소재 13년된 1층 주택(처 소유) 이 경우 ○○리 소재 주택을 양도하고자 함. 1. 실가신고하여야 하는지 여부 2. 중과세(60％ 세율 적용, 장기보유특별공제배제)되는 1세대 3주택에 해당하는지 【회신】 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은법시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 1세대가 소유한 주택 수를 계산함에 있어서는 모든 주택이 주택 수에 포함되는 것임 60％의 양도소득세 세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 소득세법시행령 제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 수도권 및 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항제4항의 규정에 의한 읍면 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택은 포함하지 아니하는 것이므로, 귀 질의의 연천군 ○○읍 ○○리에 소재하는 주택(이에 부수되는 토지 포함)의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우 주택 수에 포함되지 아니하는 것임 |