1. 질의내용 요약 |
갑은 포항시 소재 아파트 1호와 서울특별시 당산동 소재 아파트 1호, 그리고 서울특별시 신림동 소재 6층짜리 건물(이하 “건물”이라 함)을 소유하고 있음 1. 소득세법시행령 제155조 제15항에 나와 있는 다가구주택이라 함은 재정경재부령 이 정하는 것으로 건축법시행령 별표 1. 제1호 다목에 해당하는 것으로 알고 있는 데 그렇다면 이 건물은 1주택으로 볼 수 없는 것인지 2. 위 건물은 등기부상 주택 및 오피스텔로 되어 있으나 실제로는 전체를 개별가구의 주거용으로 사용하고 있는 데, 만약 이 건물이 건축법시행령 별표 1. 제1호 다목을 충족한다면 1주택으로 보는 다가구주택으로 볼 수 있는지 즉, 등기부상의 명칭 여하에 불구하고 실제로 다가구주택인 경우 어떻게 해석하는지 3. 만약 위 건물을 분할 등기하여 전체를 1인에게 양도할 경우 각 호별로 양도소득세를 계산하는 경우, 분할되어진 주택 중에서 법에 의한 소형주택에 해당하는 것이 있는 경우 이들 소형 주택만이라도 양도소득세 중과세에서 제외될 수 있는 지 4. 소형주택의 중과세 제외대상을 판정함에 있어서 위 건물의 경우 2003년 12월 31일 이전에 취득하였으나 분할등기를 2004년도에 하는 경우에도 해당되는 지 5. 위의 상황에서 갑이 당산동에 있는 아파트를 팔 경우 1세대3주택 이상이 되어 양도소득세율 60%를 적용하는 지 6. 위 상황에서 건물의 분할등기를 하지 아니한 상태에서 6층짜리 건물을 양도하는 경우 어떻게 양도소득세를 신고하여야 하는 지 개별호수별로 소형주택인지 확인해서 중과세율 또는 일반세율로 하여야 하는 지 아니면 전체에 대해서 중과세율을 적용하여야 하는 지 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 다가구주택이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1 직제개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제162조의2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) ○ 소득세법시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003. 12. 30. 신설) ○ 소득세법시행규칙 제82조 【소형주택의 범위】 ① 영 제167조의 3 제1항 제9호에서 재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(건축법시행령 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2004. 6. 3. 신설) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2004. 6. 3. 신설) ③ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유라 함은 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다. (2004. 6. 3. 신설) ○ 소득세법시행규칙 제74조【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 재정경제부령이 정하는 다가구주택이라 함은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (1999. 5. 7 개정) ○ 소득세법시행령 제162【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 건축법시행령 [별표 1]<개정 2003.2.24> 용도별 건축물의 종류(제3조의4관련) 1. 단독주택 가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다) 나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다. (1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것 (2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것 (3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것 다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. (1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다. (2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것 (3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 라. 공관 2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다) 가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택 나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택 다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택 라. 기숙사 : 학교 또는 공장등의 학생 또는 종업원등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것 10. 업무시설 가. 공공업무시설 : 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활 시설에 해당하지 아니하는 것 나. 일반 업무시설 : 금융업소․사무소․신문사․오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것을 말한다) 그밖에 이와 유사한 것으로서 제2종 근린생활 시설에 해당하지 아니하는 것 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
O 재산-2124,2004.07.27 【질의】 단독주택이나 다가구주택으로 건축허가를 받고 주택과 동일하게 취사시설, 생활기구 등을 갖추고 있으나, 민박여관 등과 같이 여행객을 상대로 숙박용역(민박)을 제공하는 시설로 이용하고 있는 펜션을 1세대 1주택 비과세규정 적용시 주택으로 볼 수 있는지 【회신】 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택에 해당하지 않음. 펜션(pension)이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임 O 서면4팀-1038,2004.07.07 【질의】 1985년에 복합주택을 2인(아버지와 아들로 동일세대원) 명의로 취득하여 1993년 다가구용단독주택 및 근린생활시설로 용도변경하여 함께 거주하여 오던 중 공유자 중 1인의 지분만을 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조 제15항 규정의 적용여부 및 적용되지 않는다면 공유지분 중 1가구는 양도소득세가 비과세되는지 여부 【회신】 소득세법시행규칙 제74조 규정에 의한 다가구주택을 양도한 것에 대하여 그 전부를 1세대1주택으로 보아 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세를 적용하려면 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도해야 하는 것이므로 동일세대원이 공유지분으로 소유하는 다가구주택의 경우로서 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 전체를 양도하지 않고 1인의 공유지분만을 양도하는 경우 동 규정에 의한 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것이며, 분할 양도로 양도지분 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
O 서면4팀-772,2004.06.01 【질의】 - 1982년 취득한 관악구 소재 단독주택 2003.3.31. 양도 - 2002.6.14. 일산구 다가구주택 취득(현재 소유중) - 16년간 사실상 별거중인 남편 소유 부동산 대지 약 37평 2003.12.26. 양도, 본인은 위 2004.1.1. 현재 위 다가구주택을 소유하고 있는 바 1세대 3주택 이상 해당자가 기존주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세에 해당하는지 여부 【회신】 소득세법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 세율) 적용시 주택수의 계산에 있어서 다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임(이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한하는 것임) O 재재산-198,2004.02.13 【질의】 공부상 다세대주택을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 판정할 수 있는지 - 1989.5.24. 다세대주택을 취득하여 15년간 거주하던 중 2003.9.30. 1인에게 전체를 양도 - 질의상 다세대주택 현황 : 지하1층 지상3층 【회신】 1세대 1주택 양도세 비과세 특례 규정(소득세법시행령 제155조 제15항)을 적용함에 있어서 다가구주택은 건축법시행령 별표1 제1호 다목의 규정에 의한 주택이어야 하고, 가구별로 부양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에 단독주택으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 여부를 판단함 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 주택현황 : 1층과 2층으로 이루어진 다가구주택으로 대지 323.8㎡, 건물전체 301.74㎡ 〔1층 126.15㎡, 2층 117.19㎡, 지하층(보일러실, 주차장) 58.4㎡〕 양도현황 : 1년 이상 보유한 위 다가구주택의 1/2지분(150.87㎡)을 2002.7.20. 4억원에 양도함 1세대 2주택 소유자인 갑이 위의 다가구주택 전부를 소유하고 있다가 1/2지분을 을에게 4억원에 양도하였으며, 현재 갑과 을이 공동소유하고 있음 ※ 갑과 을은 형제지간으로 실제로 대금을 주고 받은 유상양도임 갑이 상기 다가구주택(1세대 1주택 비과세규정에 해당안됨)의 1/2지분을 양도한 경우 고급주택의 양도로 보아 실지거래가액으로 과세해야 하는지 아니면 일반주택의 양도로 보아 기준시가 과세가 가능한지 【회신】 구 소득세법시행령(2002.10.1.자로 개정되기 전의 것) 제156조(고급주택의 범위)의 규정을 적용함에 있어서 소득세법시행규칙 제74조에서 규정하는 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보아 고급주택 규정을 적용하는 것이나, 소득세법시행령 제155조 제15항의 규정에 의하여 다가구주택을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 경우에는 고급주택 규정 적용시 다가구주택을 단독주택으로 취급하여 고급주택 여부를 판단하는 것임 O 소득46011-2191,1999.06.08 【질의】 2주택을 소유하고 있으며 그 중 1주택은 7가구가 사는 다가구 주택으로 이미 건축되어 있는 주택을 1997. 8.에 취득하여 임대하다가 형편상 양도하게 되었는 바 다가구 주택도 세대별로 등기가 가능하다 하여 7가구를 7명에게 동시에 매도할 경우 부동산매매업에 해당하는지 여부 【회신】 타인이 신축한 다가구주택을 매입하여 세대별로 구분 등기 후 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의한 부동산매매업에 해당하는 것임.부터 취득하는 경우에 단독주택으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 여부를 판단함 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
O 서면4팀-1029,2004.07.06 【질의】 2003.12.31. 이전에 취득한 주택으로서 기준시가 4천만원 이하이고 전용면적 18평 이하인 소형주택을 양도하면 1세대 3주택 이상이더라도 60％ 양도세 중과세율 적용이 배제되는 바, 이 경우 「기준시가 4천만원」의 기준은 주택(건물)의 기준시가인지 아니면 주택과 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액인지 여부 【회신】 60％ 양도소득세율 등의 적용이 배제되는 소형주택의 판정기준 중 소득세법시행규칙(2004.6.3. 신설된 것) 제82조 제1항 제3호에서 규정한 「기준시가 4천만원 이하」란 「당해 소형주택 양도당시 소득세법 제99조의 규정에 의한 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 4천만원 이하인 것」을 말하는 것임 O 재재산46014-40,2003.02.18 【질의】 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때 상시 주거전용으로 이용하는 오피스텔을 주택으로 볼 수 있는 지 여부 【회신】 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는 지 여부는 사실판단할 사항임 |