1. 질의내용 요약 |
부동산(임야) 매매계약 : 2003.11.8(평당 10만원, 토지거래허가구역) 잔금정산 : 2004.1.28 2차 매매계약 - 평당 4만원을 더 주는 자가 있다고 매수자가 전매의 협조요청에 의해 조건부해약서를 작성한 후 동 계약서를 작성 - 당초 매수자는 1차 매매대금과 시세차익금 8천만원을 수령함 - 조건부 해약서 내용 : 2003.11.8 ××산업(주)외 1인 과 평당 10만원에 매매키로 계약한 바 있으나 상호간의 사정상 협의에 따라 본 계약을 다음조건에 의거 해약키로 함 본 계약의 위약금은 평당 1만원으로 한다 단, 대금정산은 매도자의 추후 매매계약 성립요건에 따른다 (매매계약이 성립되지 않을 시 본 계약은 무효로 한다) 위 경우 미등기양도자산에 해당되는 지 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. [개정 98․4․1, 98․12․31 대령15969, 99․12․31] 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일(2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2003. 12. 30. 개정) 제55조 제1항의 규정에 의한 세율 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 ② 제1항 제2호제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 당해 자산의 취득일로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ③ 제1항 제3호에서 미등기양도자산이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 자산이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제2호제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항에 규정하는 토지 (1998. 12. 31 개정) 4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2002. 12. 30 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재산 46014-678,2000.06.27 【질의】 본인은 1990년 12월 시흥에 있는 임야를 매입하였음. 소유권을 이전하려고 하였으나 '국토이용관리법'에 의하여 현지에 일정기간 이상 거주하지 아니하였으므로 소유권 이전등기가 불가능함 - 그 상태로 지나다 보니까 1991년에 이 땅에 대하여 타인의 가처분과 압류가 계속 들어 왔음 - 이에 불안을 느껴 소유권이전등기를 요구하는 민사소송을 제기하여 1992년 12월에 "전 소유자는 1990년 양도를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라"는 판결을 받았음 - 그러나 여전히 '국토이용관리법'에 의하여 소유권이전등기를 할 수 없어서 1993년 3월에 위 판결에 기한 "일체의 처분행위를 금지하는 가처분"을 하였음 - 그러다가 1998년 3월 한국수자원공사에서 이 땅을 수용을 하여 소유권이 전 소유자(본인에게 토지를 판) 명의에서 한국수자원공사로 이전되었음 물론 토지 보상금은 본인이 수령하였음 - 이와 같은 경우 소득세법시행령 제168조 제2호의 "법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산"에 해당되어 미등기자산에서 제외되는지 질의함 【회신】 국토이용관리법 제21조의 2의 규정에 의한 토지거래허가 구역내에 있는 토지를 같은법 제21조의 3에서 규정하는 토지거래허가를 받지 않고 취득한 토지를 양도하는 경우로서 당해 토지의 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 해당하는 것임 (☞위 줄친 부분의 법령과 조항은 현행법상『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』제117조와 제118조임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 심사양도98-4753,1998.12.04 다. 사실관계 및 판단 이 건 사실관계를 보면, 부산지방검찰청 ○○지청에서 청구인과 청구외 이○○에 대한 부동산등기 특별조치법위반 등 피의사건을 조사 중 임야 25,676㎡를 공동으로 취득(청구인지분은 1/2지분임) 미등기전매하여 388,000천원(양도금액 : 890,000천원, 취득가액 : 502,000천원) 소득이 발생하였음에도 탈루한 사실이 발견되어 이 건 과세자료를 ○○세무서로 통보하였다. 처분청에서는 이 건 과세자료내용에 대하여 현지 확인한 조사서에 의하면, 청구인과 청구외 이○○이 공동으로 토지를 취득하여 미등기전매한 사실을 확인하였고, 실지거래가액이 과세자료내용과 일치하여 청구인의 지분(1/2지분)을 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하였음을 알 수 있으며, 청구인과 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액과 미등기전매한 사실에 대하여는 서로 다툼이 없다. 한편, 청구인은 토지거래허가구역내 토지인쟁점토지를 양도하고 국토이용관리법 제21조 3 규정에 의거 매수자가 물건지 관할 군수의 허가를 받지 않아 토지거래 계약자체가 효력이 발생하지 아니하는 무효의 처분이라고 주장하나, (1) 자산의 양도라 함은 자산에 관한 등기 또는 등록에 관계없이 매도․교환․법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것이므로(소득세법 제88조 제1항), 청구인은 청구외 이○○과 공동으로 유상 취득하여 청구외 김○○외 8인에게 유상으로 토지를 양도하였음이 확인되므로 소득세법상 양도소득세 과세요건이 충족되었으며, (2) 쟁점토지는 농림지역으로서 토지허가구역임이 토지이용계획확인원 및 토지거래규제구역 지정현황에 의거 확인이 되는데도, 청구인은 쟁점토지를 청구외 김○○으로부터 취득하고 토지거래허가 신청시 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 군수에게 제출하여 토지거래허가를 득한 후 소유권이전등기를 하여야 함에도 토지거래허가 신청조차 하지 아니하였을 뿐만 아니라 허가를 득하지 못할 특별한 사유가 없음에도 조세를 포탈하기 위하여 미등기전매하였는 바, 이는 단순히 국토이용관리법에 규정한 토지거래허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 토지거래 계약자체가 효력이 발생하지 아니하는 무효처분이라는 청구주장은 설득력이 없는 것으로 판단된다. 이와 같이 심리한 바, 청구인의 주장은 이유가 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. |