1. 질의내용 요약 |
본인은 ○○ ○○구 ○○동에 위치한 기존의 일반주택을 허물고 8세대의 다세대주택(호수별로 분할 등기함)을 2002년 3월 22일에 신축하여 구청 및 세무서에 부동산 임대업자로서 등록을 신청하여 1세대는 본인이 거주하고 7세대는 임대를 하고 있는 상태에서 2005년 9월에 각세대를 제3자에게 양도하기 시작하였습니다. (규모는 8세대 모두 국민주택 규모 이하임) 이러한 경우 조세특례제한법 제99조의3에 의거 본인이 양도소득세를 감면받을 수 있는지가 궁금하여 질의합니다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 조세특례제한법 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 제도 46014-11245,2001.05.25 조세특례제한법 제99조의2 규정에서 의미하는 “주택건설사업자”라 함은 주택건설촉진법에 의한 등록 또는 사업자 등록과 관계없이 주택을 건설하는 사업자를 말하는 것임 ○ 제도46014-11520,2001.06.14 귀 질의와 같이 판매목적으로 다세대주택(8세대)을 신축하여 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항의 규정에 의한 건설업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이므로, 조세특례제한법 제99조의 3 「수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면」 규정을 적용하지 아니하는 것임 ○ 재정경제부 재산세제과-1731,2004.12.30 조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 제1항 제1호에서 규정하는 주택건설사업자는 주택법 제9조의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말함 ○ 소득46011-10116(2001.02.13) 1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
2. 임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모․빈도․계속성․반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임 사업계획서, 사업자등록사항, 사업의 진행사항, 장부기장내용 등에 의해 사업목적으로 취득하였음이 확인되거나 부동산매매의 규모, 거래 회수, 반복성 등 부동산매도에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 건설업(주택신축판매 등) 또는 부동산매매업(상가신축판매 등)의 재고자산을 처분한 소득에 대하여는 사업소득으로 보는 것임
○ 서면4팀-938(2005.6.15)
1. 조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 제1항 제1호에서 규정하는 주택건설사업자라함은 주택법 제9조의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것이며 2. 판매를 목적으로 신축한 주택을 양도하는 경우에는 주택을 건설하여 판매하는 사업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 주택을 건설하여 판매하는 사업에 해당합니다. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모․빈도․계속성․반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항입니다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1730(2005.9.23) 1. 자기가 건설한 주택으로서 신축주택취득기간(2001.5.26~2003.6.30)사이에 사용승인 또는 사용검사를 받은 신축주택(소득세법시행령 제156조에 해당하는 고급주택은 제외하는 것이며, 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것임)의 경우, 당해 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것입니다. 2. 상기 1.의 경우 주택건설사업자가 주택을 신축하여 양도한 경우에는 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 귀 상담의 경우가 주택건설사업자에 해당하는지 여부는 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지를 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모․빈도․계속성․반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항입니다. |