1. 질의내용 요약 |
- 2004.1.5. 부동산매매사업자등록 - 본인이 거주하는 주택 : ○○시 소재 현재 5년 보유 및 3년 거주 - 2004.12.31. 현재 부동산매매용 재고주택 5채 있음(이와 다른 주택 없음) 위 경우 본인이 거주하는 주택을 양도하려 하는 데, 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 지 여부 (※ 혹자는 2003.12.30. 신설된 소득세법시행령 제167조의3 제2항에 의하여 부동산매매업 재고자산 주택도 1세대 3주택 중에 포함되어 본인 주택도 3주택으로 과세된다고 함) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. |
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○ 소득세법시행령 제167조의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003. 12. 30. 신설) ○ 소득세법기본통칙 19-7【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지공업단지상가묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③ 부동산매매저당임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지분합조성변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. |
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【질의】 본인은 국민주택규모의 아파트 1채를 1987년부터 소유하여 계속 거주하고 있으며, 나대지를 1989년에 취득하여 지상에 다세대주택 3세대분을 신축하였으나 1세대는 분양이 되고 나머지 2세대는 분양이 안되어 부득이 현재까지 전세를 주고 있는 상태임. 물론, 다세대주택의 신축 분양을 위하여 사업자등록도 되어 있고 2세대분의 주택임대에 대하여도 종합소득세를 납부하였으며 앞으로도 주택 경기가 호전되면 나머지 2세대도 매각할 예정임. 이러한 경우에 제가 거주하고 있는 아파트를 처분하였을때 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 처리가 되는지 아파트양도시 집이 3채 소유이기 때문에 과세가 된다고 하는 의견도 있고, 다른 의견은 다세대주택 2가구는 주택의 분양, 임대업에 해당하는 것이기 때문에 본인이 거주한 아파트 양도는 비과세 된다는 의견도 있음 【회신】 소득세법 제5조 제6호 자목 및 같은법시행령 제15조 규정을 적용함에 있어 주택신축판매업자 또는 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임 그러나 자가공급하거나 폐업시의 재고재화 등으로 거주 또는 보유하고 있는 주택은 주거용 주택으로 보아 1세대 1주택여부를 판정하는 것임 |
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○ 소득46011-233,1999.10.25 【질의】 다음 사례에 대하여 양도소득 또는 사업소득 중 어느 것으로 처리하는 것이 맞는지 질의함 - 취득 : 1982. 5. 15 토지 및 건물구입 - 멸실 및 신축 : 1991. 10. 10 구건물 멸실하고 2층 가옥건축 - 용도변경 : 1999. 9. 10 다세대주택 4세대로 용도변경 - 매각 : 1999. 9. 15 다세대주택 1세대 매각 - 전망 : 향후 잔여분 3세대 전부매각예정임. 【회신】 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임 |