1. 질의내용 요약

여러 사람이 뜻을 모아 부동산 매매업으로 공동사업자등록하고 법원 경매등을 통하여 소형주택을 취득(공동명의로 등기)하여 매각하는 사업을 하고자 함

위의 경우 공동사업자들이 소유한 다른 주택을 양도할 경우 부동산 매매업과 관련된 주택은 소유주택에서 제외되어 양도소득세가 과세되는 지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 󰡒대통령령이 정하는 부동산매매업󰡓이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법기본통칙 제19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.

③ 부동산매매․저당․임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다.

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2003. 12. 30. 신설)

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 (2003. 12. 30. 신설)

2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액 (2003. 12. 30. 신설)

가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2003. 12. 30. 신설)

나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액 (2003. 12. 30. 신설)

② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2003. 12. 30. 신설)

○ 소득세법시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 법 제64조 제1항에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자󰡓라 함은 국내에 주택(제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대(제154조 제1항의 규정에 의한 1세대를 말한다)의 구성원을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

② 법 제64조의 규정에 의한 주택 매매차익은 당해 주택의 매매가액에서 다음 각호의 금액을 차감한 것으로 하되, 제167조의 3 제1항 각호의 규정에 해당하는 주택의 경우에는 매매차익이 없는 것으로 한다. (2003. 12. 30. 신설)

1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 (2003. 12. 30. 신설)

2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 (2003. 12. 30. 신설)

③ 법 제64조의 규정을 적용함에 있어서 주택 보유수의 판정 및 세액계산 등에 관하여는 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 신설)

④ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. (2003. 12. 30. 신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

3. 조세특례제한법 제97조제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 󰡒감면대상장기임대주택󰡓이라 한다) (2003. 12. 30. 신설)

4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관 계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 󰡒의무무상기간󰡓이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 󰡒장기사원용주택󰡓이라 한다) (2003. 12. 30. 신설)

5. 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2003. 12. 30. 신설)

6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003. 12. 30. 신설)

7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설)

10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 󰡒일반주택󰡓이라 한다) (2003. 12. 30. 신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설)

1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설)

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003. 12. 30. 신설)

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일01254-2002,1992.08.07

【질의】

본인은 국민주택규모의 아파트 1채를 1987년부터 소유하여 계속 거주하고 있으며, 나대지를 1989년에 취득하여 지상에 다세대주택 3세대분을 신축하였으나 1세대는 분양이 되고 나머지 2세대는 분양이 안되어 부득이 현재까지 전세를 주고 있는 상태임. 물론, 다세대주택의 신축 분양을 위하여 사업자등록도 되어 있고 2세대분의 주택임대에 대하여도 종합소득세를 납부하였으며 앞으로도 주택 경기가 호전되면 나머지 2세대도 매각할 예정임. 이러한 경우에 제가 거주하고 있는 아파트를 처분하였을때 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 처리가 되는지

아파트양도시 집이 3채 소유이기 때문에 과세가 된다고 하는 의견도 있고, 다른 의견은 다세대주택 2가구는 주택의 분양, 임대업에 해당하는 것이기 때문에 본인이 거주한 아파트 양도는 비과세 된다는 의견도 있음

【회신】

소득세법 제5조 제6호 자목 및 같은법시행령 제15조 규정(☞현행 소득세법 제89조 및 같은법시행령 제154조 규정)을 적용함에 있어 주택신축판매업자 또는 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임

○ 서면1팀-514,2004.04.02

【질의】

1. 주택신축 판매업을 영위함에 있어 2인이 공동사업을 영위하기 위하여 공동명의로 사업자등록을 하고 주택을 신축하여 구성원 각각의 지분에 해당하는 주택을 개인 명의로 분할 등기하는 경우 구성원이 개별적으로 종합소득 과세표준확정신고를 할 수 있는지 여부

2. 개인 명의로 분할 등기한 주택을 매매하는 경우 사업자등록 여부

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

【회신】

귀 (질의 1)의 경우, 공동사업을 영위하는 경우에는 당해 공동사업장을 1거주자로 보아 소득금액을 계산하는 것이고, 공동사업 구성원은 공동사업자별소득금액등 분배명세서에 의하여 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 종합소득 과세표준확정신고를 하는 것이며

주택신축업을 공동으로 영위하는 사업자가 신축한 판매용 주택을 공동사업자의 각 출자지분에 따라 분할등기하는 때 사업소득의 총수입금액에 산입여부는 기 질의회신문(부가 46015-1143, 2000.5.23. 및 소득 46011-511, 2000.4.28.)을 참고바람

귀 (질의 2)의 경우, 개인 명의로 분할등기한 주택을 매매하는 것이 부동산매매업에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 사실 판단할 사항이나, 부동산매매업에 해당하는 경우에는 사업자등록을 하여야 하고, 부동산매매업자의 토지등매매차익예정신고자진납부 및 종합소득 과세표준 확정신고를 하여야 하는 것임

○ 소득46011-4213,1995.11.16

【질의】

공동으로 토지를 매입한 취득자들이 임의 공동상가조합을 결성하여 5층상가를 신축, 1.2층은 분양하여 건축비에 충당하고 3～5층은 지분별로 나누어 가질 목적으로 사업자등록(부동산임대․부동산매매업)을 필하고 사업을 시행하던중 공동사업자 중 일부가 타인에게 지분을 매도하는 경우의 소득구분 (부동산매매업․양도소득)

재산세국에 양도소득 해당여부 질의

【회신】

공동으로 취득한 토지 위에 상가건물을 신축․분양할 목적으로 공동사업자등록(부동산매매업)을 필하고 상가건물을 신축중에 공동사업자 중 일부가 자기 지분을 타인에게 양도함으로써 발생한 소득은 소득세법 제20조의 규정에 의하여 사업소득(부동산매매업)에 해당되는 것임