1. 질의내용 요약 |
(사실관계) - 본인은 서울에 거주하고 있는 자로 1981년에 상속받은 부산시 ○○○구 소재 토지(대지) 1필지 위에 주택 임대사업을 하기 위하여 다세대 건물 1동(12세대)을 신축하기로 하고 ․ 2001년 12월 18일 부산시 ○○○구청으로부터 건축허가를 득하였습니다. ․ 2002년 7월 24일 서울시 ○○구청에 주택임대사업자 등록을 하였으며, ․ 2002년 8월 7일 ○○세무서에 면세사업자로 사업자등록을 한 후, ․ 2003년 2월 3일 부산시 ○○○구청으로부터 동 신축건물에 대한 사용승인을 득한 후에 주택임대사업을 개시한 바 있습니다. - 그러나 당초 의도와는 달리 국내경기의 극심한 불황과 임대용 주택의 공급 과잉으로 현재까지 총12세대 중 50% 이상이 임대가 되지 않고 있으며, 또한 본인이 서울에 거주하고 있어 임대관리가 전혀 되지 않아 상당한 어려움을 겪고 있습니다. - 이에 본인은 본 다세대 건물 1동(12세대) 전체를 취득한 후에 주택임대사업을 하고자하는 자는 자에게 일괄매각하려고 하고 있습니다. (질의1) 위의 임대주택의 양도는 같은법 제1항 제2호에 규정된 “자기가 건설한 신축주택의 경우 신축주택취득기간(2001.5.23～2003.3.30)내에 사용승인(본인은 2003.2.3일자로 사용승인을 받음) 또는 사용검사를 받은 주택”에 해당되어 취득 후 5년 이내 양도하는 경우 양도소득세가 100% 감면되는지 여부 (질의2) 같은 법 제1항 규정인 “거주자(주택건설사업자 제외)가 … ” 조항의 해석에 있어 위와 같은 사실관계의 경우 본인이 주택건설사업자에 해당되는지 여부와 주택건설사업자의 의미가 무엇인지가 궁금합니다. 즉 본 조항에서 규정된 주택건설사업자란 주택신축판매업자를 의미하는지 혹은 본인의 경우처럼 본인이 주택임대용 건물을 신축하여 일정기간 주택임대업을 하다가 제3자인 1인에게 주택임대용부동산을 일괄 양도하는 경우에도 주택건설업자에 해당하는지가 궁금합니다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 조세특례제한법 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 제도 46014-11245,2001.05.25 조세특례제한법 제99조의2 규정에서 의미하는 “주택건설사업자”라 함은 주택건설촉진법에 의한 등록 또는 사업자 등록과 관계없이 주택을 건설하는 사업자를 말하는 것임 ○ 제도46014-11520,2001.06.14 귀 질의와 같이 판매목적으로 다세대주택(8세대)을 신축하여 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항의 규정에 의한 건설업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이므로, 조세특례제한법 제99조의 3 「수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면」 규정을 적용하지 아니하는 것임 ○ 재정경제부 재산세제과-1731,2004.12.30 조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 제1항 제1호에서 규정하는 주택건설사업자는 주택법 제9조의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말합니다. ○ 소득46011-10116(2001.02.13) 1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임 2. 임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모․빈도․계속성․반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임 사업계획서, 사업자등록사항, 사업의 진행사항, 장부기장내용 등에 의해 사업목적으로 취득하였음이 확인되거나 부동산매매의 규모, 거래 회수, 반복성 등 부동산매도에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 건설업(주택신축판매 등) 또는 부동산매매업(상가신축판매 등)의 재고자산을 처분한 소득에 대하여는 사업소득으로 보는 것임 |